Верховный суд встал на защиту владельцев гаражей

27 апреля Верховный суд России опубликовал постановление, которое подтвердило право владельца гаража выкупить земельный участок, занятый строением. Основой для решения стала статья 34 Градостроительного кодекса, предписывающая при разработке планов развития учитывать уже сложившуюся застройку, а не игнорировать её.

Проблема легализации гаражей, построенных десятилетиями, существует давно. В 2021 году в России объявили «гаражную амнистию», но большинство владельцев не смогли ею воспользоваться. В Петербурге ежегодно сносят тысячи боксов, а собственники остаются без прав.

Сюжет фильма «Гараж» Эльдара Рязанова начинается с известия о том, что часть земли кооператива отдают под скоростную магистраль. «Подвинуть её нельзя — она нужна всему городу», — резюмировал герой Валентина Гафта.

В похожей ситуации оказался член автогаражного кооператива «Ион-1» из Рязани. Участок площадью 15,8 тыс. кв. м в центре города был выделен кооперативу в бессрочную аренду в 1999 году. Однако через десять лет администрация утвердила план, предусматривающий строительство на этом месте нового поселка. Владельцу отказали в приватизации 25 кв. м под гаражным боксом.

Рязанский областной суд указал, что после утверждения новой документации прежняя утрачивает силу. Но Верховный суд отменил это решение и подчеркнул: «При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего использования земель». Это почти дословная цитата пункта 4 части 1 статьи 34 Градкодекса.

В Петербурге под предлогом развития территорий гаражи сносят массово. Ещё в 2007 году власти заявили о намерении полностью избавиться от одноэтажных плоских гаражей. Вице-губернатор Александр Вахмистров тогда сказал: «А частные гаражи мы снесем, как уродующие лицо города. И по этому месту будут мчаться автобусы и троллейбусы». Сейчас ради прокладки Широтной магистрали (ШМСД) в Красногвардейском и Невском районах демонтируют более трех тысяч боксов.

Попытки владельцев приватизировать участки чаще всего проигрываются в судах. Например, петербуржец купил гараж на Долгоозерной улице в 1995 году, но в 2008 году власти решили строить на этом месте больницу. Суды решили, что проект комплексного развития территории позволяет отказать в выкупе земли.

Аналогичное решение приняли по иску собственницы гаража на территории коллективной автостоянки «Северная» — Смольный не стал продлевать договор аренды, запланировав социальные объекты. Ещё один пример — коллективный иск 34 членов кооператива «Гараж-1» на улице Фучика. Суд выяснил, что участок выделялся в краткосрочную аренду для хранения машин, а город, реализуя градостроительные полномочия, вправе застроить территорию жильем.

Юрист Игорь Шануренко положительно оценивает решение высшей инстанции: «Оно направлено на защиту права всех собственников, в том числе миллионов владельцев гаражей по всей стране».

Директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин добавил: «Территории гаражных кооперативов нередко переводятся в иные функциональные зоны (жилая застройка, общественно-деловая и т. д.), что создает формальный конфликт между фактическим использованием и новыми регламентами. Верховный суд России закрепляет важный принцип: если участок десятилетиями использовался под гаражи, сама по себе смена градостроительной документации не должна автоматически вести к утрате прав или к признанию такого использования „неправомерным“. Теперь в спорах можно опираться не только на формальные документы, но и на реальное, исторически сложившееся использование земли».

Федеральный закон «О гаражной амнистии» действует с сентября 2021 года и позволяет упрощённо регистрировать права на гаражи и землю под ними. Однако амнистия распространяется только на капитальные строения. На практике таковыми не признаются не только металлические, но и кирпичные или железобетонные боксы. Известен лишь один положительный пример в Петербурге: Елена Егорова, получившая в наследство гараж 1959 года постройки на улице Комиссара Смирнова, смогла доказать его капитальность. Суд установил, что «гараж имеет бетонный ленточный фундамент, создан из строительных материалов, используемых для капитального строительства (кирпич, сборные железобетонные плиты), имеются коммуникации, специально отведенные к зданию (электрические сети); перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». Вышестоящие инстанции поддержали это решение.

Игорь Шануренко считает: «Понятие объекта капитального строительства в законодательстве сформулировано крайне неудачно, что позволяет судам не признавать таковыми даже железобетонные боксы. Поэтому „гаражная амнистия“ в Санкт-Петербурге хромает на обе ноги. И потребуется не одно решение Верховного суда России, чтобы она заработала как надо».

Представитель Всероссийского общества автомобилистов (ВОА) Георгий Красавцев отметил: «Вместе с тем цели, ради которых объявлялась „амнистия“, давно реализованы. Еще с 90-х годов в городе проработаны вопросы оформления, купли-продажи и наследования гаражей. Боксы, как металлические, так и кирпичные или железобетонные, регистрируются как движимое имущество. Их владельцы получают специальный документ — паспорт, подтверждающий право собственности. Все петербургские гаражи, находящиеся в ведении Всероссийского общества автомобилистов, надлежащим образом оформлены и зарегистрированы».

Член Общественной палаты России Александр Холодов указал, что в Петербурге не принят городской закон, реализующий «гаражную амнистию»: «Кроме того, большинство гаражей входят в кооперативы, общественные организации или даже частные компании. Чтобы зарегистрировать права на отдельный бокс, нужно выделить участок условно 3 х 6 метров, сделать его надлежащий план и оформить другие документы».

Фактически закон о правах владельцев не признаваемых недвижимостью гаражей был принят в Петербурге ещё в 2011 году, но он регулирует лишь порядок сноса. Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) определил базовые компенсации: 46 тысяч рублей за металлический бокс, 63 тысячи — за железобетонный и 67 тысяч — за кирпичный. Реальная же стоимость таких строений достигает сотен тысяч рублей.

Например, железобетонный бокс Александра Сосновских на территории ГСК «Дружинников ГАИ» экспертиза оценила в 560 тысяч рублей. Участок выделили ещё в 1968 году, но он попал в зону строительства ШМСД. Смольнинский районный суд постановил взыскать рыночную стоимость с АО «ЗСД», однако апелляция применила «прайс» КУГИ и урезала выплату до 80 тысяч рублей.