Колтушская резервация

Приказ Министерства культуры РФ, подписанный Ольгой Любимовой ещё в декабре 2025 года, прошёл регистрацию в Минюсте 23 июня и вступил в силу 7 июля. Документ вводит строгие правила для 775 гектаров, включающих город Колтуши, село Павлово, деревни Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости. Территория признана объектом культурного наследия федерального значения.

На Колтушской возвышенности расположен Институт физиологии имени Павлова, основанный в 1925 году. Сам научный городок в Павлово ещё в 1990 году вошёл в список ЮНЕСКО как ансамбль, включающий около 50 зданий: дом-музей Павлова, памятник учёному с собакой, жилые дома сотрудников, собачники, баню-прачечную и другие. В феврале 2024 года статус ОКН распространили на всю окружающую территорию.

Процедура признания заняла несколько лет: с 2019 по 2023 годы проводилась государственная историко-культурная экспертиза. Архитектор из Казани Ольга Авксентьева отметила, что в Колтушах «формирование многоэтажной плотной жилой застройки ведётся при отсутствии соответствующей социальной инфраструктуры». Она утверждала, что представители общественности поддержали проект. После публикации документа в Минкульт поступили десятки восторженных отзывов от руководства института Павлова, муниципальных депутатов и даже Колтушского лыжного клуба.

Территория разделена на две основные зоны — ДМ-1 и ДМ-2, а также 23 подзоны. В ДМ-1, куда попали сельхозугодья, действуют самые жёсткие ограничения: запрещено строительство, организация парковок (кроме специально оборудованных мест), движение автотранспорта вне дорог, установка наружной рекламы и любая деятельность, наносящая вред ландшафту или угрожающая пожарной безопасности.

В зоне ДМ-2 ограничения мягче, но конкретны: запрещается фрагментарная отделка и покраска фасадов, хаотичное размещение кондиционеров, антенн и вывесок. Для отделки предписано использовать натуральные материалы (камень, лицевой кирпич, штукатурку под покраску, дерево, металл) или их имитации, а цвета должны быть неяркими. Высотные ограничения для разных подзон составляют от 12 до 20 метров, при этом дымоходы и антенны на крыше не учитываются.

В комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что любые реконструкция или новое строительство возможны только по требованиям Минкультуры. Документ становится обязательным для генпланов, ПЗЗ и проектов благоустройства.

Управляющий партнёр юрфирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров объяснил, что статус «достопримечательное место» накладывает особые режимы: «В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды. Возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Запрещена деятельность, меняющая гидрологию или рельеф, а прокладка водопровода или строительство погреба может потребовать археологического надзора».

Юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко добавил, что любое строительство или реконструкция в зоне ОКН должны проходить историко-культурную экспертизу: «В ряде случаев вводятся нулевые параметры застройки, блокирующие развитие территорий. Если дом был возведён законно до признания ОКН, собственник вправе продолжать его эксплуатацию».

Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев (коттеджный посёлок «Колтуши парк») отметил, что владельцы существующих домов будут обязаны согласовывать с органом охраны памятников любые изменения строений. «Введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ и является примером неожиданных обременений», — считает он.

Не все жители Колтушей рады новому статусу. Участки Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой (почти 11,2 гектара) в селе Хирвости, предназначенные для фермерского хозяйства, попали в зону с ценным ландшафтом. Аналогичная ситуация у собственницы двух гектаров Анны Малапур. Их обращения в Минкульт были проигнорированы — в ведомстве сослались на совещание с участием руководства института Павлова, комитета по градостроительной политике, администрации Колтушей и общественной организации «Спасем Колтуши».

Попытка Клементьева и Сахаровой оспорить приказ в Верховном суде России не удалась: суд заключил, что «включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности». Апелляционная коллегия поддержала это решение.

В декабре 2025 года Конституционный суд России рассмотрел общий вопрос об ограничении прав собственников в зонах ОКН. Он постановил, что государственный орган (в случае с Колтушами — Минкультуры) обязан возместить убытки, если землю нельзя использовать по первоначальному назначению, либо выкупить участок с недвижимостью. В постановлении отмечается необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов.