ИЖС: эскроу, суды и дисбаланс прав подрядчиков

Мечта о собственном доме за городом, подогретая еще в 2020 году, не угасла, но реализовать ее стало труднее. Ленобласть стала лидером в стране по вводу ИЖС: к концу года здесь планируют ввести около 2,5 млн кв. м — в 2,5 раза больше, чем многоквартирного жилья.

Одновременно спрос сдерживают дорогая ипотека, подорожавшие стройматериалы, переход на эскроу-счета и настороженность покупателей, готовых судиться по любому поводу. Строители считают, что незащищенность подрядчиков на фоне активной защиты прав потребителей создала перекос условий на рынке ИЖС. Профильные объединения предлагают пересмотреть нормативную базу, чтобы защитить не только покупателей, но и добросовестных подрядчиков. Эти вопросы обсуждали участники круглого стола «Фонтанки».

Рынок балансирует

В 2025 году впервые в стране ввод жилья в формате ИЖС превысил 60% от общего объема. Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Life Development», председатель комитета по работе в СЗФО Ассоциации малоэтажного жилищного строительства, назвал такие итоги ободряющими. Ленинградская область за этот период стала абсолютным рекордсменом: 82% вводимого жилья в регионе составило ИЖС.

— ИЖС только расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство», — пояснил эксперт. — На самом деле это вид разрешенного использования земли. Правильно говорить МЖС — малоэтажное жилищное строительство. У нас в стране по земельному законодательству есть семь категорий земли, но только на двух разрешено малоэтажное строительство частных домов. В черте населённого пункта это называется «вид разрешенного использования ИЖС», а вне его — земли сельхозназначения, для дачного либо садового использования.

Что касается фактического старта целых коттеджных поселков и закладки новых домов, предварительные итоги 2026 года, по словам спикера, хуже, чем прошлого. Спрос существенно сократился: основным драйвером была льготная ипотека, условия которой ужесточились. Более того, одобрение ипотеки стало тоже жестче и дольше, и это тоже повлияло на спрос.

Никита Смирнов, генеральный директор «Русстрой Сервис», объяснил упадок спроса в секторе многими факторами. Прежде всего, по его словам, люди насмотрелись на истории про брошенных подрядчиками клиентов, про уголовные дела и суды. Можно сколько угодно рассказывать о безопасности сделок с появлением эскроу, но мнение формируют именно новости, считает он. Люди проецируют полученную информацию на себя — и, конечно же, желание покупать дом отпадает. В этом может крыться причина роста спроса именно на готовые дома, даже без отделки — лишь бы не связываться с подрядчиками и стройкой, не подвергаться риску.

— Что касается цен, то расходы по проектному финансированию, конечно, легли в стоимость продукта, — продолжил эксперт. — Материалы попытались подорожать, но как только поставщики подняли их стоимость, спрос упал, и все вернулись в плюс-минус тот же ценовой диапазон. Стоимость работ выросла примерно на 10–20% из-за того, что многие специалисты нас покинули. Но, несмотря на это, у нас как у подрядчика объем работы растет. Опытные компании за много лет уже доказали свою экспертность, и именно они остаются на рынке: к ним приводят заказчиков, у них отлично работает сарафанное радио, их клиент не боится нарваться на мошенников.

— Сокращение спроса определенно есть, но сам интерес к загородному жилью никуда не исчез. Просто покупатель стал заметно более рациональным. — говорит Андрей Шаронов, генеральный директор СК «Русский Север». — Еще в 2024 году льготная ипотека активно разгоняла рынок, в том числе инвестиционный спрос на участки и модульные дома. Сейчас условия изменились, а с введением эскроу часть небольших игроков ушла. Сам же заказчик стал глубже разбираться в продукте: внимательнее смотреть на конструктив, материалы, комплектацию и надежность подрядчика. Мы видим и другой тренд: сегодня люди чаще готовы выбрать дом меньшей площади, но в более полной комплектации, тогда как еще несколько лет назад многие старались прежде всего получить максимум квадратных метров. А цены продолжают расти вслед за стоимостью материалов, работ и логистики.

Время адаптации

По словам Андрея Шаронова, введение эскроу-счетов действительно «проредило» рынок ИЖС, но одновременно повысило требования к самим строительным компаниям.

Также, по словам эксперта, эскроу-счет исключил одну и важных проблем, с которой сталкивались покупатели: когда в начале строительства в смете цифра одна, а по ходу работ она растет.

— Все подрядчики сейчас в процессе адаптации — особенно к резким переменам в моменте, — добавил Никита Смирнов. — И хотелось бы такой же и даже более быстрой адаптации и от банков тоже. В целом эскроу-счёт — полезная штука, хотя к нему есть замечания. Прежде всего, они затрагивают вопросы защиты прав, потому что подрядчик по факту остаётся в очень уязвимом положении. Нет ни одного ни закона или организации, которая может за него вступиться, — в случае любого спора он всегда неправ, в отличие от клиента, который прав всегда. Нужна понятная в этом плане дорожная карта по строительству, что даст толчок к большему развитию рынка, росту объемов.

Игорь Карцев добавил взгляд с федерального уровня. По его словам, эскроу-счета — это единственная возможная форма цивилизованного существования рынка и защиты денег граждан.

— Но мы, загородные застройщики, настоятельно обращаемся к законодателю, чтобы 186 закон был не односторонним, а сочетал бы баланс интересов и частного заказчика, и застройщика, как в 214-ФЗ о долевом строительстве, — пояснил он. — Наша компания добровольно начала работать по эскроу еще в 2024 году. И столкнулась с первой проблемой — это лимиты. У регулятора Дом.РФ они были сначала 50 млн рублей, для нас с учётом наших объёмов — 100 млн руб, сейчас дают уже 200 миллионов.

По его словам, цикл строительства условно составляет полгода, то есть 200 миллионов — это примерно 33 млн в месяц, или три дома. А если компания готова строить 20 и более домов в месяц, то при всем желании не сможет попасть в эту программу. Получается, закон должен стимулировать развитие рынка ИЖС, но ограничивает его, как бы говоря, что на нем должны работать маленькие компании, которые строят не более трёх домов одновременно.

— В такой ситуации крупный девелопер должен сразу приходить со своими деньгами, — продолжил Игорь Карцев. — Поскольку все средства оборотные, значит, привлекаем заемные под нынешнюю ставку. Соответственно, эти затраты должны вложить в себестоимость строительства. Мелкие же компании, которые не смогли получить аккредитацию в банке на проектное финансирование из-за серьезных требований, привлекают деньги с рынка частного капитала вообще под 25–35% годовых. Чтобы при этом конкурировать по цене, им приходится снижать стоимость и себестоимость, а это тотальная экономия на процессах, материалах, технологиях. Выходит, они добиваются примерно той же цены, что и аккредитованная компания, однако качество — более низкое.

Целая плеяда компаний прямо заявляет, что не работает по эскроу, дает ниже качество, но и цену на 15–20% ниже — за счет того, что не привлекает заемные средства. К сожалению, культура загородного жилья у нас только развивается, поэтому цена для многих покупателей пока единственный и главный аргумент. Эксперт отметил это и добавил: «Чем дешевле покупка, тем дороже обойдется потом эксплуатация, — таков закон».

Граница прав и обязанностей

Второй пробел в нынешнем законодательстве — это жесткий дисбаланс между интересами застройщика и заказчика, продолжил Игорь Карцев. По его словам, изобретать велосипед здесь не нужно, правила игры уже придуманы и работают в 214-ФЗ. Достаточно распространить их и на ИЖС.

— Загородные застройщики должны иметь точно такое же правовое регулирование и защиту, как и застройщики многоквартирного жилья, — считает он. — Чеки загородного дома и квартиры примерно сопоставимые: дом 10 млн и однокомнатная квартира примерно столько же, двухкомнатная стоит как дом побольше, 15 млн. Но кооперация и сложность строительных процессов за городом неоспоримо выше, что тащит за собой высокую себестоимость, поэтому наша задача — приравняться к закону 214-ФЗ.

По 214-ФЗ за задержку строительства предусмотрен штраф — 1/150 от ставки ЦБ в сутки. Но так как этот норматив не распространяется на договоры подряда, то сегодня многие юридические компании пытаются в судах трактовать договор подряда по закону о защите прав потребителей, где штраф равен уже 3% от стоимости контракта в день. Через 33 дня это выльется уже в 100%.

— Закон о защите прав потребителей придумали в 1992 году. Тогда ставка ЦБ была другой, и распространялся он на мелкую бытовую технику, — пояснил Карцев. — Но строительство дома — это не поставка товара, а сложнейшая кооперация многих процессов, технологий, поставщиков материалов и разных строительных бригад. И здесь могут быть определенные сбои. Второй момент: нужно понимать, какой именно ущерб понес потребитель в связи с задержкой строительства дома — материальные издержки, неудобство проживания, логистики. Но если он решил открыто зарабатывать на подобных компенсациях, то это уже потребительский экстремизм. И суды на это смотрят совершенно по-разному. Есть судебная практика, где присуждается и 200, и 300% стоимости дома.

Как рассказал эксперт, юридические компании, которые раньше «промышляли» работой в МКД, сегодня стали предлагать услуги на загородном рынке. Нередко их представители ходят по поселкам, раздают листовки и предлагают судиться с застройщиком за половину от будущей компенсации, то есть это уже становится бизнесом.

— И с этим законодателю нужно бороться, ведь пока получается, что самые уязвимые компании — те, у которых что-то есть за душой (капитал, имущество) и с которых можно что-то взять. В результате опять побеждают компании-однодневки, так как отсудить у них нечего, — подытожил он.

— За 15 лет у нас не было судебных споров с заказчиками, но при использовании эскроу мы столкнулись с другой проблемой, — рассказал Андрей Шаронов. — Подрядчик уже может получить проектное финансирование, заказать материалы, запустить логистику и понести реальные расходы, а заказчик в этот момент просто передумает. Для клиента процедура расторжения достаточно простая, а подрядчику необходимо вернуть банку кредитную линию, которая уже частично освоена. Формально эти расходы можно взыскать с заказчика, но это уже суд и длительный процесс. Поэтому здесь, на мой взгляд, нужен более понятный баланс ответственности: клиент должен быть защищен, но и подтвержденные расходы добросовестного подрядчика не должны оставаться исключительно его риском.

— У нас был похожий случай, когда прямо на следующий день после предполагаемой даты сдачи дома клиент передумал и пришел расторгать договор — мол, ему понравился вообще другой дом, — добавил Игорь Карцев. — В таком случае, чтобы вернуть занятые средства, банк снимает деньги со всех других наших кредитных линий на строительство других домов, и мы не можем их строить. Это абсолютный тупик: мы остались с ненужным объёмом материала в виде недоделанного дома, который подлежит только сносу, и с отсутствием денег, которые нам гарантировали бы строительство для других заказчиков. «Клиент всегда прав» здесь выходит боком. Если судиться даже с одним таким клиентом, это неизбежно отражается на репутации и рассмотрении новых кредитов.

Экспертные организации, которые судятся с подрядчиком, редко смотрят дальше внутренней отделки квартир, говорит Никита Смирнов. Они не оценивают, как залиты стены, как выполнен фундамент. При оценке дома начинают с нуля, несмотря на то, что уже подписан акт о фундаменте, стенах, кровле. Часто заказчик заявляет, что он как физлицо ничего не понимал и его ввели в заблуждение, а вот его эксперт с агрегатора сказал, что всё сделано плохо. И когда подрядчик уже забивает последний гвоздь, ему вдруг задают вопрос про фундамент.

— У нас, к сожалению, есть не очень приятный случай, когда мы подали на заказчика в суд первыми, — рассказал он. — Он тоже либо не потянул по средствам, либо передумал. Сборный дом из железобетона был полностью сдан, когда приехала непонятная экспертная организация и выдала феерические замечания из серии «тут два миллиметра плинтуса, там капля краски». За свое качество мы вообще не переживаем, мы уверены в нём. Но мне пришлось найти 12 млн рублей и вернуть на эскроу-счет, то есть взять из своих, из оборота, что очень ощутимо. А суд — это не только медленно, но еще и очень эмоционально затратно. Человеку в ухо «поет» юрист, что надо не сдаваться и «раздеть компанию догола», озолотиться. При стоимости дома с участком 12 млн рублей встречный иск против нас подан на 28 млн.

В качестве идеи по нормативным изменениям эксперт назвал включение третьей стороны в споры между потребителем и строителем — некий независимый технадзор от банка, экспертные организации, аккредитованные судом. Но пока встречные возражения в том, что заказчик опять приведёт свою экспертную организацию и ничего не изменится.

Никита Смирнов подчеркнул, что порядочные, отвечающие за качество застройщики стараются вначале все решить миром, и многие заказчики этим пользуются. А чтобы сохранить эмоции, не оставить негативных отзывов, не уйти в суд, не получить проблем с проектным финансированием, приходится идти на уступки.

Игорь Карцев обозначил еще два «больных» момента в законе. К примеру, если заявитель просит в претензии вернуть деньги в полном объеме, это нужно сделать в течение 10 дней полностью, иначе на 11-й день получишь штраф в размере 100% от этой суммы.

И второй момент — обеспечительные меры на время разбирательства. Суд в качестве этих мер вполне может наложить арест на сумму, вдвое больше той, что с застройщика требуют.

— У нас был спор на 22 млн рублей, а 48 млн заморозили на счетах на время разбирательства, — добавил эксперт. — Это деньги других заказчиков, то есть потенциальные новые суды, что в целом может сказаться негативно на всей отрасли загородного строительства.

За чей счет инфраструктура

При расчете проектного финансирования банки используют определенный коэффициент: простыми словами — сколько на гектар земли можно «посадить» квадратных метров определенной застройки, включая школы, садики и так далее, а также стоимость этих квадратных метров, пояснил Никита Смирнов.

Эксперт считает, что инфраструктура в ИЖС, конечно, необходима, и застройщик должен взять на себя базовый минимум: дорогу и инженерную систему. Остальное диктует рынок — создание общественных пространств, детских площадок, зон барбекю и прочих «фишек», — иначе не привлечь клиентов.

— На совещании в правительстве Ленинградской области этот вопрос неоднократно поднимался, и было заявлено, что требований для загородного девелопмента по строительству школ, детских садов не накладывается, потому что экономика отрасли не позволяет это делать, — успокоил всех Игорь Карцев. — Разве что есть пожелание, чтобы в больших коттеджных поселках девелопер закладывал бы территорию для их потенциального строительства.

Что касается «житейской» инфраструктуры (дороги, сети, въездные группы, места для прогулок и выгула собак, детские площадки), по мнению Карцева, сегодня любая уважающая себя компания это делает, ведь от этого зависит и успех проекта. Вопрос управления же решается опытным путем.

— Все жители считают, что раз они уже заплатили за ее создание, то она должна как-то сама существовать, и даже 2,5-3 тысячи рублей в месяц на содержание им кажется необоснованно дорого, — продолжил он. — Любая сторонняя профессиональная УК тоже вызывает непонимание: люди считают, что хозяин частного дома может не зависеть ни от кого, но это не так. В итоге мы пошли по пути передачи имущества во владение ТСЖ, которое мы помогаем организовывать среди инициативных жителей поселков. Опыт по передаче муниципалитетам у нас тоже был, и он крайне негативный. Они не хотят этим заниматься, и у них на это нет бюджетов. Поэтому ответственный застройщик незадолго до завершения строительства должен сформировать инициативные группы и передавать имущество ТСЖ.

Культура и понимание

По словам Андрея Шаронова, многие покупатели приходят на загородный рынок с опытом покупки городской недвижимости и не всегда понимают, насколько разным может быть качество частного дома.

— Еще несколько лет назад многие в первую очередь смотрели на цену и площадь, отсюда был большой интерес к максимально дешевым и быстрым решениям, в том числе модульным домам для постоянного проживания, — отмечает он. — Сейчас этот подход постепенно меняется: люди больше спрашивают о технологии, сроке службы, эксплуатации. И это хороший признак: рынок становится взрослее, а покупатель начинает сравнивать не только стоимость квадратного метра, но и то, что именно он за эти деньги получает.

Еще один важный момент отметил Андрей Шаронов: геология до продажи участка:

— Сегодня часто бывает наоборот: человек сначала покупает красивую землю, а уже потом приходит к строителю и говорит: «Давайте строить здесь дом за много денег». Мы проводим изыскания и обнаруживаем насыпной грунт или несколько метров торфа. После этого стандартный фундамент уже невозможен: требуется замена грунта, длинные сваи или другое дорогое решение. В результате нулевой цикл может стоить сопоставимо со значительной частью самого дома. Поэтому, на мой взгляд, для организованных коттеджных поселков геология до сделки должна стать нормальной практикой. Мы сами предпочитаем работать с девелоперами, которые дают покупателю эту информацию заранее.

— Люди в квартирах действительно думают, что везде всё так же, как в многоквартирных домах, — продолжил Никита Смирнов. — И часто конторы «Рога и копыта», у которых сборные дома за 2-3 млн рублей, на показах заведомо заводят человека не в сам дом, а в какую-то упрощенную комплектацию, холодный контур без фундамента. Поэтому когда в нормальной компании такой клиент потом слышит, что дом стоит 12 млн рублей, он считает, что все жулики и хотят его надуть, — и начинается «а вот у меня сосед за три миллиона купил». У нас все считают, что они самые умные, знают как лучше и никогда не хотят обращаться к компетентным людям. Вот этот психологический подход надо ломать.

Изменения в продукте

Продукт и его себестоимость уже меняются под влиянием новых реалий. По словам Никиты Смирнова, застройщики переходят к более компактным домам и поселкам.

— Мы занимались монолитом, а сейчас строим и железобетонные сборные панельные дома, — уточнил он. — Они собираются буквально за 3-4 дня, выглядят при этом довольно модно.

— Так или иначе, на продукт влияет количество «плюшек», «хотелок» клиента, — добавил Андрей Шаронов, — это выражается в ценовом эквиваленте, потому что хочешь ты прогулочные зоны вокруг реки, ну и откуда же их надо взять? Их надо на что-то построить, а всё стоит денег. По нашим типовым проектам, я считаю, возможен небольшой рост стоимости, который не отразится на качестве. Например, за последние семь-восемь месяцев стоимость проекта у нас индексировалась на 10%. Со стороны девелопмента наличие дополнительных опций и фишек будет определять класс поселка. Причем и в комфорт-классе возможно будет все сделать красиво, уютно и качественно, не потратив кучу денег. Всплеск строительства возможен при внимании регулятора к условиям нашей работы и точной фиксации прав и ответственности — наших и потребителей, чтобы мы могли строить без оглядки, что нас потом разденут в судах.

Игорь Карцев добавил: удорожание происходит повсеместно — и металл, и бетон, и инертные материалы, — потому что дорожает топливо, логистика. Растут в цене также окна, пластик, металлические фасады, только кровли за эти полгода трижды поднимались на 7%. Рынок не готов к бесконечному росту, поэтому игроки пытаются как-то это сглаживать за счёт изменения технологий, снижения каких-то своих издержек.

— Люди требуют больше, хотят большего сервиса и технологий, — подытожил он. — Но здесь есть «но»: 90% всего, что строится и продается, идёт по льготным ипотекам, а лимит семейной ипотеки — 12 млн, в которые нужно «вписать» дом, земельный участок, благоустройство и сети. В результате люди ограничены: берут дом поменьше, землю подальше, каркас вместо бетона. И получается, что льготные программы сами загоняют рынок в ограниченное качество. Мы знаем, сейчас законодатель рассматривает инициативы для таких регионов, как Москва, Санкт-Петербург, Ленобласть и Московская область о повышении лимитов по семейной ипотеке до 18 млн. Это даст вздохнуть и предложить другие технологические решения покупателям.