Водный кодекс ударил по стройкам Петербурга

В России начал действовать федеральный закон № 301, который вносит изменения в Водный кодекс и закон «О безопасности гидротехнических сооружений». Документ прямо запрещает капитальное строительство в границах зон затопления и подтопления.

Раньше норма носила условный характер: строить запрещалось только там, где нет инженерной защиты. Теперь пункт 5 статьи 67.1 кодекса исключает любые варианты, кроме возведения сооружений для защиты территорий от негативного воздействия вод.

Зоны затопления и подтопления относятся к территориям с особыми условиями использования (ЗОУИТ) и отражены в правилах землепользования и застройки. В Петербурге таких зон достаточно много — город исторически расположен на воде, поэтому последствия новеллы могут быть значительными.

Сведения о зонах затопления и подтопления доступны на Градостроительном портале КГА Петербурга. Для этого нужно активировать слои «Открытые сведения ИСОГД», «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга», «Приложение 4» и «Зоны затопления и подтопления».

Альтернативный вариант — приложение № 4 к ПЗЗ, опубликованное на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре. Жители регионов могут найти эту информацию в местных ПЗЗ или заказать выписку из Росреестра.

Возможны расхождения между ПЗЗ и публичной кадастровой картой: по постановлению правительства РФ № 360 от 18.04.2014, зоны считаются установленными только после внесения сведений в ЕГРН. Несмотря на это, проверка нескольких участков показала: даже при отсутствии данных на карте, ограничения всё равно фиксируются в выписке. Поэтому при покупке земли лучше доверять именно документу из ЕГРН.

На карте зон затопления и подтопления Петербурга оказалось несколько значимых территорий. Полностью в зоне риска — участок между ЗСД, Яхтенной и Камышовой улицами, где городские власти планировали строительство нового зоопарка. В комитете по инвестициям сообщили, что сейчас изучают, как новые правила повлияют на реализацию проектов.

Частично попадает в зону и кластер «Санкт-Петербург марина» в Горской. На Петровской косе, где запланирован яхт-клуб, в зоне подтопления числятся лишь существующие постройки — новое строительство там не предусмотрено.

Два участка в Лахте, отведённые под небоскрёбы «Лахта-2» и «Лахта-3», также частично оказались в зоне затопления. На Васильевском острове под ограничение попала площадка для жилого дома сотрудников ФСБ на улице Беринга: облик здания согласовали в 2025 году, но разрешение на строительство пока не выдано. Второй выход со станции метро «Приморская», который планируют рядом, — вне зоны.

Под удар попали и прибрежные участки в Курортном районе, где возможно индивидуальное жилищное строительство. Теперь их освоение может оказаться под вопросом.

Представитель крупного застройщика признался, что рынок находится в неведении. По его словам, ясность появится не раньше следующего года, так как городская правоприменительная практика ещё не сформирована. Он предположил, что застройщикам либо придётся отказываться от проектов, либо согласовывать меры защиты от подтоплений, но механизм пока неясен.

Алексей Белоусов, глава «Объединения строителей СПб», пояснил, что запрет касается проектов, не получивших разрешение на строительство до вступления закона в силу. Организация уже подготовила предложения по корректировке закона, но рассматривать их будет только следующий созыв Госдумы.

Первый вариант поправок возвращает прежнюю редакцию Водного кодекса: разрешить строительство при наличии комплекса мер, нейтрализующих природные и техногенные воздействия. Второй — ввести переходный период до 1 января 2028 года, чтобы застройщики с готовой проектной документацией успели получить разрешения.

Вступление закона в силу, вероятно, потребует приведения регионального законодательства в соответствие с федеральным. Комитеты по градостроительству и природопользованию Петербурга пока не дали официальных разъяснений.

Остаются и другие вопросы — например, как трактовать запрет при реконструкции объектов: в законе нет прямого упоминания, но для неё требуется разрешение на строительство. Также непонятно, потребуется ли корректировка ПЗЗ и новая процедура общественных обсуждений.

Власти города уже начали разработку Генеральной схемы берегозащиты по заказу комитета по природопользованию. Этот стратегический документ должен определить приоритетные участки для укрепления берегов и в дальнейшем войти в Генплан Петербурга.