Как проверить участок и спасти стройку в зоне подтопления

Сотни владельцев участков в Ленинградской области и Петербурге этим летом обнаружили, что их земля находится в зоне подтопления. Это значит, что строить капитальный дом теперь нельзя. Проблема вскрылась в разгар сезона, когда фундаменты уже залиты, а дома почти достроены. В августе власти также заговорили о возможном ограничении дачной амнистии для таких территорий. Вместе с юристом компании «Рубин» Татьяной Каравановой разбираемся, как проверить свой надел и что делать, если стройка уже началась.

Новый закон полностью запрещает возведение капитальных объектов в зонах подтопления и затопления. Раньше можно было разработать проект инженерных сооружений, которые должны были защитить участок от воды. Но на практике мало кто доводил эти работы до конца. Собственники участков ИЖС или в СНТ обычно не строили дамбы за свой счёт. Часто под инженерными сооружениями подразумевалась просто отсыпка земли или поднятие уровня участка.

Теперь принципиально иной подход. Возводить дом можно только после того, как зону исключат из ЕГРН. Процедура такая: сначала строят защитное сооружение, затем проходит комиссия, и только после снятия зоны можно начинать строительство.

Инициировать процедуру исключения участка из зоны должен орган исполнительной власти. В Ленинградской области это комитет по природным ресурсам, в Петербурге — комитет по природопользованию. Владельцу нужно обратиться туда с заявлением и обосновать свою позицию. Далее проводятся изыскательные работы, включая инженерно-гидрологическое заключение и топосъёмку.

Комитет не обязан делать это за свой счёт. Процедура снятия зоны сложная и дорогостоящая. Ситуация упрощается, если территория уже была осушена. Крупным СНТ проще заказать инженерно-гидрологическое заключение, которое подтвердит отсутствие необходимости дополнительных сооружений. С этим заключением и топосъёмкой можно подавать заявление в комитет, который уже сам будет согласовывать вопрос с МЧС и другими органами.

Порядок установления и снятия зон затопления и подтопления описан в постановлении правительства № 360 от 2014 года. Зона действует, пока данные о ней есть в ЕГРН. Как только их оттуда исключают, она перестает существовать.

Чтобы проверить, входит ли участок в зону подтопления, можно заказать выписку из ЕГРН или градостроительный план. Но есть нюанс: процедура установки или снятия зоны занимает минимум полгода. Каждый госорган рассматривает проект до 15 рабочих дней, плюс время на внесение изменений и рассмотрение заявления — до 30 дней. Поэтому данные могут быть неактуальными.

Юрист рекомендует писать обращение через Росводресурс в Невско-Ладожское бассейновое водное управление (в других регионах — в свой территориальный орган Федерального агентства водных ресурсов). В обращении нужно указать кадастровый номер участка и спросить не только о текущем статусе, но и о планируемых изменениях. У ФАВР есть графики обследований, утверждённые до 2029 года. На сайте ведомства есть удобная форма для обращений граждан.

Зоны затоплений и подтоплений утверждают территориальные органы ФАВР. В Петербурге и Ленобласти это Невско-Ладожское бассейновое водное управление. Эти данные также есть в правилах землепользования и застройки, но там они обновляются реже.

На реконструкцию, требующую разрешения на строительство, запрет, скорее всего, тоже распространяется. Если меняется назначение, площадь или высотность объекта — это, вероятно, подпадает под запрет. Но если речь идет о технической реконструкции для усиления и поднятия цоколя, чтобы защитить здание от подтоплений, то есть надежда, что запрет не будет применяться. По крайней мере, это логично.

В зоны подтопления и затопления попадает множество территорий СНТ. В садоводствах разрешение на строительство не требуется, поэтому большинство собственников не подавали уведомления о начале работ. Теперь встает вопрос, как вводить такие объекты по дачной амнистии. Садовод может подать документы на регистрацию дома, а Росреестр откажет, сославшись на то, что участок находится в зоне подтопления.

В таком случае, возможно, придется обращаться в суд и доказывать, что строительство началось до вступления закона в силу. Перспективы таких дел пока туманны, ведь чёткого порядка действий еще нет.

В зонах подтопления можно размещать некапитальные строения — те, что не связаны с землёй и не имеют фундамента. Например, вагончик, установленный на кирпичи, или домики для глэмпингов на настиле — это не капитальное строительство. Однако наличие фундамента — не единственный признак капитальности. Также важны инженерные сети: водоотведение, канализация, газопровод. В спорных ситуациях стоит провести экспертизу, которая подтвердит, что объект не является капитальным.

Закон ещё требует уточнения. Например, методика определения негативного влияния вод должна быть утверждена только в январе 2027 года. Росреестр также должен разработать рекомендации для инспекторов по вопросам дачной амнистии, но они не будут публичными.

В Петербурге разрабатывается генеральная схема берегозащиты. На карте будут отражены зоны вдоль рек и акваторий, требующие особого внимания, и планируемые берегозащитные сооружения. Кроме того, на региональном уровне предстоит скорректировать градостроительные регламенты в соответствии с новым законодательством.