«Брюллофт»: как спасали особняк Брюллова

Трехэтажный особняк Брюллова на Кадетской линии, 21 в Санкт-Петербурге после длительной реставрации превратился в общественное пространство «Брюллофт». Инвесторы рассказали, как восстанавливали памятник федерального значения и какие находки обнаружили внутри.

Права аренды по городской программе «Памятник за рубль» в 2022 году получила компания «БС АРТ ДЕВ» Александра Басалыгина, позднее к проекту присоединились Михаил и Евгений Скигины. Условия программы требовали отреставрировать здание и приспособить его для современного использования.

Фасад здания уже сияет свежей краской, интерьеры полностью восстановлены. Пока внутри пустынно, но расставлены стенды с фотографиями, показывающими состояние дома до начала работ.

«На фото всё чистое, без мусора. Мусора здесь было по пояс. Когда мы разбирали завалы в каретном сарае, нашли множество фрагментов керамики. Думали, это просто старые изразцы. Но когда в Академии наши находки атрибутировали, оказалось, что это керамика ещё допетровских времён — двух или трёх школ, в том числе и смоленской. То ли Брюллов, то ли Сюзор собирали русскую керамику. В этой коллекции была даже керамика XVII века. Из любопытного: мы нашли формы для мармелада. Они, скорее всего, более позднего времени, но тоже дореволюционного. Мы изготовили копии этих форм, так что в „Брюллофте“ будет продаваться такой вот исторический мармелад», — поделился Александр Басалыгин.

Идея взять в аренду особняк возникла спонтанно. В конце 2022 года предприниматели случайно зашли на торги, увидели два двора и решили, что здесь выйдет отличное общественное пространство. Первоначально планировали завершить проект за год, но работы растянулись на 2,5 года.

Общие затраты на проект составили около 500 млн рублей, хотя изначально предполагали уложиться в 200 млн, затем смета выросла до 300, потом до 400 млн. Дополнительно пришлось заплатить около 50 млн рублей бюджетных платежей за аренду в рамках программы. Для сравнения, покупка такого здания обошлась бы примерно в 60 млн рублей (около 30 тысяч за квадратный метр при площади 2000 кв. м).

Даже зная заранее о сложностях, предприниматель не отказался бы от проекта. «Мы в итоге получили удовольствие. Этот дом был в почти уничтоженном состоянии. С 2000-х годов он вообще пустовал. Здесь была библиотека, потом планировали открыть музей исламской культуры. Это очень старый дом. Здесь повсюду новые помещения пристраивались к внешним стенам. Внутри коридоров оказались старинные брандмауэрные стены, кое-где даже сохранилась лепнина. Когда в Петербурге видишь такие вещи — понимаешь, что это самые старые дома в городе», — рассказал Басалыгин.

Особое внимание уделили кирпичной лестнице: «Мы закупали дореволюционные кирпичи отовсюду, привозили, вручную отбирали и делали вычинку. Сейчас такие лестницы уже большая редкость».

В Помпейском зале, который считается изюминкой здания, специально оставили фрагменты старинных и советских обоев и оригинальной росписи. «Мы сохранили и следы советской реставрации, и следы периода Брюллова, и всех, кто что-то в нём делал. Иногда люди приходят и спрашивают: „А когда реставрация начнётся?“ Но мы не хотели превращать интерьер в идеально новое полотно, мы хотели оставить и зафиксировать, музеефицировать все следы разных эпох», — пояснил инвестор.

Здание было в аварийном состоянии: «Нам пришлось буквально везде провести инъектирование стен и серьёзно усилить фундамент. Оно же стояло без отопления много лет и разрушалось. Я думаю, что дом года через два бы просто рухнул».

На третьем этаже, где когда-то располагалась спальня детей Брюллова, восстановили декоративные розетки на потолке, которые были изуродованы перегородками в советские времена. Хотя они не входят в предметы охраны, арендатор решил их отреставрировать: «Мы озадачились, восстановили здесь розетки и сделали музеефикацию того, что было под штукатуркой. По-другому никак. Понимаете, мы уже относимся к этому дому, как к своей квартире».

Уже сдано 70% помещений будущим резидентам. В комнате, где в советские годы была библиотека, откроется книжный магазин «Листва». «Мне очень нравится идея такой преемственности, чтобы именно здесь торговали книгами», — отметил Басалыгин.

С окупаемостью проекта дела обстоят сложно. «Вряд ли. До двадцать шестого года она была, когда смета ещё была в границах 300–400 млн. Но тогда и рынок арендаторов ещё был. Чтобы вы понимали: в прошлом году у нас было по 900 уникальных заявок от арендаторов в месяц. Сейчас он умер», — признался предприниматель.

Например, кафе «Аппетит» внесло аванс за помещение, но отказалось от открытия. Для другого кафе привезли поваров из Индии, но из-за задержек с разрешением на ввод дома в эксплуатацию их пришлось отправить обратно.

Басалыгин честно оценивает ситуацию: «Отток невероятный, если честно».

История с особняком Брюллова связана с давней любовью предпринимателя к градозащите. «Когда я начал заниматься недвижимостью, мне было 19 лет. Помните период, когда все ненавидели градозащиту, когда активисты останавливали стройки? Я всегда любил градозащиту. Я был тем человеком, который ходил и, если видел разрушающийся дом, скидывал градозащитникам фото и адрес: „Смотрите, такая красота разрушается“».

Более того, в кабинете особняка собирались члены общества «Старый Петербург», одним из основателей которого был зять Брюллова Павел Сюзор. Здесь появился музей старого Петербурга, экспонаты которого позднее стали основой экспозиции музея истории города.

Начало пути было непростым: «В 2010–2011 году я просто ходил по городу и видел множество разрушающихся красивых домов, облепленных зелёной сеткой. Ходил и думал: сколько пустой заброшенной недвижимости — весь центр города. Тогда я ещё не понимал, что в эти дома надо проводить электричество, что есть безумно дорогое слово „проект“, что у исторических зданий множество ограничений».

Первое здание удалось арендовать в июне 2013 года, за ним последовали ещё три. Так появились пространства «Архитектор», «Третий кластер», «Флигель» и KORPUS-2. Денег тогда не было, и аренда оплачивалась за счёт предоплат будущих арендаторов.

Спрос был огромный: «Была очередь. У нас было 150–200 звонков за день — и это даже без нормальной рекламы». Арендаторам предоставляли свободу: «Делай, что хочешь, только плати аренду, не ломай здание и не мешай соседям».

По словам Басалыгина, «Брюллофт» — уникальный проект, поскольку раньше общественные пространства создавали в основном на заводах, а не в исторических особняках.

Формула успеха, по его словам, простая: «В ней должна быть общественная зона, например, двор. Это должно быть историческое наследие. Ну и третье, самое важное, должны быть сильные резиденты. Потому что если есть где выпить вкусный кофе и где можно вкусно поесть, люди возвращаются».

Сейчас ситуация изменилась: «Если тогда было время экономического оптимизма, то сейчас время пессимизма. Сейчас всё просто очень дорого стало. Рестораторов нету, потому что очень дорого строить рестораны, материалы дорогие, НДС вырос, зарплаты и кредиты подорожали».

Тем не менее, за прошедшие 15 лет заброшек в центре стало меньше. «Да. Надо заметить, с тех пор сильно изменилась и структура собственности. Эти заброшки немножко подрасторговали, попередавали новым пользователям. И в целом государство действительно очень много сделало для сохранения памятников. Вот у нас принято ругать КГИОП, а они на самом деле проделали большую работу».

На вопрос о будущих проектах Басалыгин ответил: «Стопроцентно могу предположить, что я впишусь. Но точно не сейчас. Мне нужно отдохнуть».