Студии и однушки остаются самыми востребованными в Петербурге

В первом квартале 2026 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области почти 75% приобретённых квартир пришлось на студии и однокомнатные варианты. Это подсчитали специалисты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», и, по их мнению, ситуация в ближайшее время не изменится.

Участники круглого стола «Фонтанки» отметили, что девелоперы заинтересованы в продаже более просторных квартир, однако спрос и реальные доходы населения этому препятствуют. Для стимулирования покупок многокомнатного жилья применяются разные меры: корректировка условий семейной ипотеки, введение минимальной площади и т. д. Но для многих семей даже двухкомнатная квартира становится неподъёмной из-за высоких затрат, длительных накоплений и дорогой ипотеки. В результате минимальная площадь оказывается единственным доступным вариантом.

Как сообщила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля однокомнатных квартир в спросе составляет около 42% (наиболее популярны площади 32–38 кв. м). Двухкомнатные квартиры занимают около 20% (50–62 кв. м), студии – около 33% (20–26 кв. м), а трёх- и четырёхкомнатные – лишь около 6% (75–100 кв. м). Рынок по-прежнему ориентирован на доступный по цене вход, а не на семейное расширение метража, подчеркнула Анна Чернухо, начальник отдела продаж ООО «СЗ «17-Я ЛИНИЯ»».

Она добавила: «— Если смотреть на текущую экспозицию массового сегмента, картина также подтверждает перекос в сторону небольших лотов: студии, одно- и двухкомнатные квартиры занимают 83,5% предложения, тогда как на трехкомнатные приходится 14,8%, а на многокомнатные — лишь 1,7%».

По России за 2025 год на студии и однокомнатные квартиры пришлось более 54% всего строящегося жилья со средней площадью 38,2 кв. м, рассказал Максим Жабин, заместитель гендиректора ГК «ЕДИНО». Средняя площадь строящейся квартиры по декларациям – 49,2 кв. м, а по фактическим сделкам на первичном рынке – 46,8 кв. м, что на 2,4 кв. м меньше.

Жабин отметил, что в рекламе сейчас чаще говорят о спальнях и зонировании, а не о комнатности по документам. Он также указал, что Ленинградская область – один из лидеров по доле студий и однушек в строящемся жилье (около 70%), при средней площади строящейся квартиры 41,4 кв. м. Причины этого – дорогая рыночная ипотека и ограниченные лимиты льготных программ. «— Почему так вышло, понятно без объяснений с привлечением „злого умысла« девелоперов, — говорит он. — Это следствие экономики покупателя: когда рыночная ипотека дорогая, а льготные программы ограничены лимитами, человек чаще выбирает формат, который укладывается в платёж. При этом важно не смешивать две разные вещи. Студия как продукт под конкретного клиента — нормальная рыночная логика. Студия как способ любой ценой уложиться в лимит и цену сделки — вынужденная оптимизация, у которой есть побочные эффекты для среды и для жизни после заселения».

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит», подтвердила, что студии уверенно держат лидерство по доле продаж благодаря низкой стоимости. Однако она отметила тренд на эргономику метража: даже трешки в массовом сегменте уменьшаются до 65–70 кв. м и меньше. В проектах «Мегалита» в «Приморском квартале» доля больших квартир изначально высока, но дефицит крупногабаритного жилья в Петербурге сохраняется.

В «Главстрой Санкт-Петербург» по итогам 2025 года студии составили около 7% продаж, а трёх- и четырёхкомнатные – 13%. Коммерческий директор Алексей Бушуев отметил, что в массовом сегменте доля многокомнатных квартир ограничена 5–20% в зависимости от локации и концепции. Руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп» Евгений Колесников рассказал, что в их проектах комфорт-класса доля студий снижается, например, в ЖК «Аэросити 7» около 70% площадей занимают одно- и двухкомнатные квартиры евроформата.

Шагане Багдасарян, глава ГК «МЕТРЫ», заявила, что компания сфокусирована исключительно на студиях как инвестиционном продукте. По итогам 2025 года рост продаж составил 37,9% – аномально на фоне общего замедления рынка. Интерес к большим квартирам становится всё более нишевым. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», сообщил, что студии и однокомнатные занимают в их жилых проектах около 30% (с учётом апартаментов – 50%), а трёх- и четырёхкомнатные – около 25%.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, упомянула исследование T-Data, по которому Санкт-Петербург и область остаются лидерами по доле компактного жилья в стране. В проектах «Группа Аквилон», по словам директора по развитию продаж Михаила Рогатых, структура продаж соответствует квартирографии: 43% – студии, 38% – семейные квартиры евроформата, 15% – однокомнатные, 5% – классические двух- и трёхкомнатные.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», отметила, что в сегменте масс-маркета в Петербурге студии и однокомнатные уже давно занимают более 50% и существенных изменений в ближайшее время не будет. Большие квартиры остаются уделом верхних сегментов. Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге, назвала снижение средней площади новостроек результатом рыночных стратегий и регуляторных изменений. Она подчеркнула, что некоторые застройщики, в том числе «А101», сознательно увеличивают долю многокомнатных квартир, формируя семейные районы.

С 1 января 2026 года в Ленинградской области установлена минимальная площадь квартиры 28 кв. м (с учётом балконов с понижающим коэффициентом), напомнил Жабин. Ранее минимум был 24 кв. м. На федеральном уровне регионы получили рекомендации: студия от 28 кв. м, трёхкомнатная от 66 кв. м. Жабин считает, что это имеет смысл, если цель – убрать с рынка квартиры, не подходящие для нормального проживания, но 28 кв. м с плохой планировкой хуже меньшего метража с нормальной инсоляцией.

Мария Орлова напомнила, что в Москве и Петербурге запрет на квартиры менее 28 кв. м действует с 2024 года, с 2025 – в Московской области. Она считает, что минимально комфортно проживание одного человека или пары на 28 кв. м при грамотной планировке. Ирина Орлянкина полагает, что возможно было бы ограничить покупку таких квартир по программам господдержки. Алексей Бушуев считает, что избыточное сокращение площадей создаёт риски для комфортности среды через 10–15 лет, но ограничение 28 кв. м обоснованно.

Ольга Трошева отметила, что сокращение площадей не всегда ухудшает качество, если планировки продуманы. Евгений Колесников указал, что студии 24 кв. м пользуются высоким спросом как оптимальное бюджетное решение. Татьяна Халилова привела пример: в проекте «Новоселье» студия 21 кв. м стоит от 4,1 млн руб., студия 28 кв. м – на 1 млн руб. дороже, что для многих критично.

Екатерина Немченко рассказала, что в их проектах студии площадью около 20 кв. м составляют лишь 2% квартирографии, но раскупаются первыми. Сергей Софронов считает, что увеличение минимальной площади на 2–3 кв. м добавляет около 0,5 млн руб. к стоимости, что существенно при дорогой ипотеке. Шагане Багдасарян полагает, что качество определяется не площадью, а планировкой; она отметила, что на площади от 15 кв. м можно создать комфортный продукт.

Анна Чернухо согласна, что идея ограничения понятна, но рост минимального бюджета может вытолкнуть часть спроса в область или апартаменты. В её проекте «17 линия» студии имеют площадь 28–30 кв. м с двумя окнами. Михаил Рогатых считает, что рынок – лучший регулятор.

Полноценность семейного жилья, по словам Максима Жабина, определяется не формальной комнатностью, а планировкой. Анна Чернухо отметила, что даже при покупке двушки по семейной ипотеке лимитов не хватает, приходится комбинировать с рыночной ставкой. Алексей Бушуев назвал комфортный диапазон для трешки от 65 кв. м, в евроформате – около 60 кв. м, в «Кронфорте» – от 73 кв. м.

Михаил Рогатых привёл площади популярных евроформатов – 50 кв. м, классических – 70 кв. м. Екатерина Немченко – от 74 кв. м. Татьяна Халилова считает полноценный комфорт от 80–100 кв. м. Шагане Багдасарян отметила, что трёхкомнатные от 60–70 кв. м часто компромисс. Мария Орлова – от 60 кв. м, всё что меньше 50 – малогабаритное.

Ольга Трошева: в масс-маркете трешки стартуют от 75 кв. м, четырёхкомнатные – от 95 кв. м. В проектах Setl Group востребован евроформат с кухней-гостиной и мастер-спальней. Евгений Колесников подчеркнул, что площадь зависит от класса: в массовом сегменте трешки от 63 кв. м, в высоком комфорт-классе от 88 кв. м. Ирина Орлянкина ориентируется на трешки от 80 кв. м.

Студии дороже в пересчёте на квадратный метр. Евгений Колесников: разница между ценой кв. м в трешке и студии составляет 40–45 тыс. руб., в некоторых случаях – практически вдвое. Максим Жабин объяснил это низким порогом входа и перегретым спросом. Сергей Софронов: разница варьируется от 7 до 20%, но не всегда прямая зависимость. Шагане Багдасарян: на вторичном рынке студии в центре стоят значительно дороже исходных больших квартир.

Льготная ипотека стартовала в 2020 году как временная мера, но затянулась, напомнил Сергей Софронов. Сейчас обсуждается дифференциация семейной ипотеки: увеличение лимитов или привязка к площади от 60 кв. м. Анна Чернухо считает это более логичным, чем поддержка тесного формата. Шагане Багдасарян полагает, что дифференциация может поддержать, но не перераспределит спрос. Ольга Трошева предупреждает, что дополнительные ограничения снизят доступность.

Максим Жабин: льгота поддерживает форму сделки, а не сценарий жизни, важно не допустить формального «растягивания» коридоров. Алексей Бушуев: изначально программа была для семей, но спрос сместился в инвестиционные студии; логично фокусировать на семьях. Екатерина Немченко: преобразования формируют спрос, но не решат проблему – нужна доступная ипотека. Евгений Колесников: застройщикам интереснее продавать большие метражи, но альтернатив семейной ипотеке практически нет.

Михаил Рогатых: идея дифференциации логична, но молодым сложно накопить большой первый взнос, даже с маткапиталом. Татьяна Халилова: важно соблюдать баланс. Мария Орлова: привязка к площади оправдана – субсидирование студий для семей иллюзия; такие квартиры подходят скорее для инвестиций или первого жилья.

По мнению Сергея Софронова, ипотека под 5–6% для всех автоматически расширила бы круг покупателей. Анна Чернухо перечислила три условия роста спроса на просторные квартиры: снижение кредитной нагрузки, рост реальных доходов, рациональные планировки. Максим Жабин добавил, что эти факторы должны работать вместе, а структурные сдвиги требуют лет.

Ирина Орлянкина, Михаил Рогатых и Ольга Трошева также поставили на первое место доступность кредитования. Шагане Багдасарян выделила дополнительно гибкие финансовые инструменты. Татьяна Халилова привела данные исследования с Т-Банком: срок накопления первоначального взноса 20% составляет 2,5 года в СПб и 2,1 года в ЛО при откладывании 30% дохода. Пока покупатели вынуждены выбирать компактные форматы.