Прощание с коробками: новая архитектура жилья

Эпоха, когда архитектура использовалась исключительно для привлечения клиентов броскими фасадами и яркими визуализациями, завершается. Теперь от неё требуется больше: формировать идентичность района, улучшать городскую среду, оставаться актуальной десятилетиями и быть экономически оправданной.

Участники дискуссии обсудили, почему Петербург отходит от однотипных коробок, может ли город позволить себе смелые архитектурные решения и какую роль в проектировании уже играет искусственный интеллект.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «СЗ «БФА-Девелопмент», считает, что архитектура — это «застывшая музыка», но и самое дорогое и сложное из искусств. По её словам, это во многом «вкусовщина», где нет чётких критериев, но есть трудно вербализуемая мода.

Она отметила, что начиная с конца девяностых — нулевых пришла мода на тотальное остекление: «Зеркальной поверхностью заполняли пустые места. Этот приём работал, когда общество отрицало своё прошлое и архитектор отрицал культурный код окружения. Эта мода довольно быстро себя изжила, и сегодня недорогое фасадное остекление двадцатилетней давности сразу выдаёт простенькое решение». Эксперт также назвала неуместными слишком яркие, контрастные цвета в северном климате, как и слишком тёмные высотные дома. В историческом центре одни требования, на периферии допустимы эксперименты, в том числе для удешевления в эконом-классе и пригородах.

Александр Свинолобов, генеральный директор STAVNI, отметил, что мода касается не столько архитектурных решений, сколько технологий. Архитектура — это мнение архитектора, который придумывает, и главного архитектора, который согласует. Она подстраивается под продуктовые решения застройщика. В середине нулевых рынок пережил активные эксперименты благодаря развитию вентилируемых и штукатурных фасадов. Покупатель оценивает не только фасад, но и соответствие внешнего облика содержанию: «Мы придерживаемся взгляда, что архитектура должна честно отражать продукт, который находится внутри. Когда между внешним обликом здания и тем, что получает житель, возникает разрыв, это всегда чувствуется».

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль», считает, что за период советской власти сформировался отложенный спрос на художественную самореализацию, который дала волна рыночной экономики в девяностые-нулевые. Появился частный девелопмент, готовый платить «за непохожесть», что привело к разношёрстным проектам в одном квартале. Понимание, что город с уникальным стилем должен развиваться иначе, пришло со временем. Период «алчного девелопмента» прошёл. Сейчас архитектура стала контекстной. Он привёл в пример Москву, где при главном архитекторе Сергее Кузнецове сформировался стиль «эмо-тек», закрепился термин «архитектурные излишества» и полицентричность: «Но я не верю, что такой путь возможен для Петербурга, который всё-таки более консервативен в этом плане».

Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК ЕДИНО, назвал устаревшими одинаковые коробки с «декором ради декора» и псевдопремиум, где всё вложено в лобби и первый этаж. «На пике все же рациональная архитектура, где нет ничего случайного: хорошая пластика объема, качественные материалы, «работающий» первый этаж, осмысленный двор. Покупатель 2025–2026 годов уже не ведётся на рендеры — он приезжает на стройку, смотрит на соседние дома застройщика и делает выводы».

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, уверен, что рынок уходит от «коробочной» застройки и типовых микрорайонов. Среди актуальных решений — архитектура, интегрированная в природный и городской контекст, проекты с террасами, панорамным остеклением, видовыми характеристиками и общественными пространствами. Вместо имитаций используют натуральный камень, дерево, клинкерный кирпич, керамику.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», добавил, что сегодня архитектурные решения устаревают быстрее, чем 10–15 лет назад. Высокие темпы технологического развития приводят к тому, что отдельные подходы могут морально устареть до массового применения. Девелоперам приходится работать на опережение. У инноваций высокая стоимость, поэтому рынок ищет баланс между инновационностью, себестоимостью и ожиданиями покупателей.

Анзор Берсиров, первый заместитель генерального директора ГК «ТРЕСТ», отметил ренессанс кирпичной архитектуры: «Кирпич снова стал актуальным: из него создаются фасады лучших мировых проектов со сложной пластикой, его успешно интегрируют в исторический контекст и эффектно сочетают с современным остеклением». Он назвал архитектурные элементы петербургского стиля — арки, курдонеры, эстетику северного модерна, но предупредил, что преемственность не означает копирования; важно создавать проекты с узнаваемыми чертами через призму современного видения.

Артем Медведев, операционный директор «Аструм», сказал, что в элитном сегменте уходит в прошлое подчёркнутая демонстрация статуса. Раньше престиж подчёркивали обилием декора, колонн, скульптур. Сегодня ценят архитектуру, которая выглядит актуально и солидно. На первый план вышла концепция «тихой роскоши»: натуральные материалы, выверенные пропорции, спокойная цветовая гамма, панорамное остекление, продуманная работа со светом, террасы, пентхаусы и развитая внутренняя инфраструктура.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отметил, что на тренды они не опираются из-за быстрой потери уникальности. Есть фундаментальные принципы: в дорогой недвижимости нельзя использовать имитации, только натуральные материалы, сдержанность, цветовая гамма близкая к петербургской традиции, без перегруза. В недорогой недвижимости принципы те же, но с поправкой на себестоимость.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», добавила, что постепенно уходят безликие жилые комплексы — «коробки» без характера. Девелоперы стремятся сделать каждый объект технологичным, стильным и выразительным за счёт качественных материалов, необычных фасадов, авторских дворов и арт-объектов.

Анастасия Горбулина, директор проектного бюро Glorax, назвала устаревшей архитектуру «ради эффекта» — избыточный декор, хаотичное смешение материалов, нарочитую сложность. Сегодня на пике рациональная выразительность: в комфорт-классе лаконичные решения с цветовыми акцентами, в бизнес- и премиум-классе — сложные сочетания фактур, вентфасады, натуральный камень, металл и стекло.

Анита Попова, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отметила, что избыточность устарела и в благоустройстве: раньше дворы насыщали множеством малых форм, акцент делали на эффектный рисунок в плане, но это не отвечало потребностям жителей. «Сегодня приоритет сместился в сторону функциональности и комфорта. Каждый элемент пространства должен иметь понятное назначение, а в материалах заметен переход от пластика и металла к натуральным фактурам — прежде всего дереву».

Николай Дорофеев, операционный директор Группы Аквилон по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, отнёс к устаревшим однотипное жильё массовых серий, как в фильме «Ирония судьбы». Сегодня стремятся к индивидуальному облику. Популярны большие панорамные окна, арочные проёмы, плавные линии фасадов, скруглённые углы, а также энергоэффективные и экологичные материалы: клинкерный кирпич, терракота, архитектурный бетон.

Светлана Денисова напомнила, что в советское время работа с типовым проектом означала сложные согласования, но давала удешевление. Сейчас актуальна концептуальность — фасадные решения, МОПы, благоустройство служат идее девелопера. Но из-за стрессов для рынка, санкций и затрат требования к архитектуре продиктованы уровнем затрат и спросом.

Александр Свинолобов рассказал, что в компании Bonava придерживались принципа типизации технологических решений, чтобы накапливать опыт и снижать ошибки. У них было три типовых секции и две дополнительных, они отказывались от участков, которые не подходили под проект. Сейчас застройщики будут «крутить» вариант посадки до последнего. Типизация неизбежна из-за сложности контроля затрат. «Важно понимать, что типизируются технологические и продуктовые решения. Но хороший дом всегда начинается с понимания места. В Петербурге особенно важно уважительно относиться к городскому контексту. Иногда важнее построить дом, который выглядит современно, но вписывается в среду и поддерживает характер места».

Роман Корнышев отметил, что в его компании нет повторяемости решений, каждый проект — новая страница. Они работают в сегменте штучных домов, готовы играть с проектами до деталей.

Максим Жабин назвал типизацию инженерной и экономической необходимостью, без неё нельзя удержать экономику, сроки и качество. Но двор, первые этажи, благоустройство должны проектироваться под конкретное место, иначе получится «город-копия».

Николай Дорофеев считает, что типизация в планировочных решениях оправдана, но архитекторы даже в массовом сегменте стремятся выделить комплекс, используя метрические ряды окон или разные текстуры.

Алексей Бушуев полагает, что полностью отказаться от унификации в массовом жилье невозможно, но рынок уходит от понимания ЖК как набора типовых корпусов. Отдельное значение приобретают общественные функции: школы, спортивные и рекреационные объекты, работающие на развитие локации.

Сергей Софронов заметил, что повторяемость есть в рамках отдельных проектов, но даже у одного девелопера новые участки застраиваются домами с иным обликом. Делать индивидуальную архитектуру под каждую очередь экономически невыгодно, но фасадные решения в рамках проекта чаще всего отличаются.

Анастасия Горбулина отметила, что типизация неизбежна по экономическим и технологическим причинам, но современная типизация перешла на уровень модулей, а фасадные решения, цвет, ритмика окон, материалы и благоустройство делают каждый проект индивидуальным. «Гибкая типизация — это именно то, что позволяет массовому жилью не быть скучным, оставаясь экономически разумным».

Анита Попова назвала типизацию фундаментом массового строительства, это позволяет снижать затраты, ускорять реализацию и обеспечивать качество, удерживая стоимость. «Современная типизация не имеет ничего общего с безликой застройкой прошлого. За каждым стандартом стоят годы практики, исследований и опыт проектных институтов».

Павел Мельников уточнил, что в комфорт-классе используются более яркие и смелые цветовые решения, в высоком сегменте — сдержанная петербургская палитра, но каждый проект старается сформировать собственный образ.

Александр Свинолобов подчеркнул, что визуализация образа сильно влияет на первичное восприятие — даёт эмоцию. Сейчас нет безликих домов, каждый выразителен по-разному. Если покупатель выбрал и готов купить, значит, внешне ему откликается. Влияние архитектуры на цену за последние 10–15 лет существенно возросло.

Роман Корнышев добавил, что внешний вид может быть не на первых местах — в околоцентральных локациях и проектах КРТ факторы разные. В высоких сегментах платят за набор функций, архитектурный облик и сценарий жизни.

Светлана Денисова рассказала, что их квартал комфорт-класса «Огни Залива» получил международную премию за архитектуру, но при анкетировании 60% покупателей считают это важным, а при реальном выборе основной критерий — цена, потом качество квартиры и локация. «Многие недостатки можно завуалировать качественной архитектурой — и в то же время многие классные решения могут быть ею же испорчены».

Максим Жабин полагает, что первый фильтр при сравнении проектов всегда визуальный, но продаёт не красивый фасад, а цельность, когда архитектура, двор, входная группа, навигация и первый этаж работают как система. По его опыту, такой подход позволяет продавать на 10–15% дороже рынка при сопоставимой локации.

Павел Мельников отметил, что покупатели оценивают внешний вид, материалы фасадов, современность и долговечность. Архитектурные решения влияют на стоимость строительства: навесные вентилируемые фасады дороже, но долговечнее и энергоэффективнее.

Алексей Бушуев подчеркнул, что покупатели комплексно оценивают среду для жизни — концепцию, ландшафт, благоустройство, качество общественных пространств. Лаконичная и качественная архитектура воспринимается лучше перегруженной.

Артем Медведев указал, что архитектура — первый фактор эмоционального выбора, влияет на скорость продаж и долгосрочную стоимость. Дом из долговечных материалов во вневременной стилистике сохраняет привлекательность десятилетиями. Их проект выполнен в стиле современной классики со спокойной статусной архитектурой.

Сергей Софронов согласился, что в дорогой недвижимости это неоспоримо, в массовом сегменте при прочих равных покупатели склоняются к более эстетичной архитектуре, но база — стоимость квадратного метра. Скруглённое остекление балконов дороже прямоугольного, но если оправдано концептом, внедряется.

Анастасия Горбулина: в бизнес- и премиум-классе качественная архитектура — часть ценности, в массовом сегменте покупатель теперь отличает аккуратный современный дом от типового. Важен уровень исполнения: ровные швы, качественный цвет, продуманное освещение. Это конвертируется в ликвидность при перепродаже через 5–7 лет.

Николай Дорофеев: архитектура становится фактором ликвидности. Качественные материалы в фасаде могут повысить стоимость квадратного метра. Например, в жилом комплексе «ОРО от Аквилон» архитектура напрямую влияет на класс дома.

Анжелика Альшаева: визуальный облик формирует эмоциональное отношение и влияет на долгосрочную ликвидность. Проекты с выразительными фасадами и качественной средой лучше воспринимаются рынком.

Анита Попова уточнила, что двор — первое, что видит покупатель, попадая на территорию. У введённых объектов, где растения выросли и сформировалась среда, благоустройство становится решающим аргументом.

Александр Свинолобов отметил, что основные изменения — не в материалах, а в технологиях их применения. Современные решения делают конструкции точнее, эффективнее и экономичнее. Об ИИ: «Вещь в чём-то хорошая, полезная. Но я очень хочу, чтобы человек, который покупает квартиру, чувствовал, что это дело человеческих рук, а не ИИ. Архитектор может ошибаться или принимать блестящие решения, но именно человеческий взгляд, опыт и ответственность формируют архитектуру».

Роман Корнышев пояснил, что московский стиль «эмо-тек» — от сочетания «эмоциональный» и «технологичный». В Петербурге с эмоциями скромнее. ИИ-агенты уже генерируют концепции, но в их проектном бюро человеческий ресурс незаменим.

Светлана Денисова: рынок технологий будет развиваться до бесконечности, но это инструмент. Фактор эмоционального восприятия и культурных кодов — прерогатива человека.

Максим Жабин: ИИ быстрее перебирает варианты инсоляции, оптимизирует планировки, но замысел и ответственность за облик через 20 лет остаются за человеком.

Павел Мельников: ИИ — инструмент для автоматизации рутинных задач и обработки данных.

Артем Медведев: архитектура — творческая профессия. Элитный проект начинается с понимания контекста и эмоционального восприятия, а не с расчёта параметров. ИИ не может работать со сценариями жизни человека.

Сергей Софронов: ажиотаж вокруг ИИ сходит на нет, появляются оценки экономической целесообразности. ИИ не заменит архитектора, но используется как инструмент быстрой проверки гипотез.

Анастасия Горбулина: архитектура — это принятие ответственности за контекст, город, сценарии жизни и эстетику. ИИ может сгенерировать тысячи вариантов фасадов, но только человек выбирает тот, что не нарушает связь с соседним зданием и не будет чужеродным через пять лет.

Анастасия Горбулина назвала эксплуатационную долговечность одним из самых недооценённых вопросов. В Петербурге с его ветрами, реагентами и перепадами влажности «просто красивый» фасад может стать проблемой через три зимы. Они закладывают ремонтопригодность: доступность узлов крепления, модульность, возможность локальной замены.

Светлана Денисова сообщила, что они привлекают управляющую компанию ещё на этапе проектирования, чтобы выявить возможные эксплуатационные проблемы — не только конструкций, но и благоустройства: траектория дорожек, места для снега, ветрозащита. Эта проблематика живёт на подсознательном уровне у застройщиков.

Роман Корнышев: их фасады из кирпича, максимально понятны в эксплуатации. Псевдокирпич в виде клинкерной плитки часто откалывается, как на проектах на Петровском проспекте. Если заложены такие решения, за ними нужно следить, чтобы поддерживать клиентскую лояльность и процент повторных сделок.

Александр Свинолобов: в идеале человек должен минимально вмешиваться в конструктив после ввода. Инженерные системы — исключение. Срок эксплуатации закладывают в 50 лет, но вентилируемые фасады как новая технология вызывают вопросы по безопасности и необходимости переборки. Управляющая компания не сможет регулярно осматривать крепления. «С одной стороны хочется, чтобы дом был архитектурно сложный, а с другой — простой в эксплуатации».

Максим Жабин назвал эксплуатацию «больным местом» рынка. Решения принимаются по принципу «красиво на рендере», а не «как будет выглядеть через семь лет». Климат Петербурга жёсткий: влажность, перепады, реагенты. Если не заложить ремонтопригодность, жильцы получат дорогой фасад с дешёвой судьбой. Они закладывают эксплуатационные сценарии с самого начала.

Павел Мельников: долговечные фасадные решения — керамогранит, клинкерная плитка, натуральный камень — подчёркивают эксклюзивность и позволяют вписаться в исторический центр. В комфорт-классе используют крупноформатный керамогранит природных оттенков.

Алексей Бушуев: сегодня жилой комплекс оценивается не только по архитектуре, но и по сохранению комфорта и функциональности в процессе эксплуатации. Акцент смещается к комплексному подходу и созданию устойчивой среды с длительным жизненным циклом.

Анзор Берсиров напомнил, что архитектура продиктована климатическими условиями, которые определяют специфику содержания. Нужно тщательно выбирать материалы. Если через год фасад начнёт разрушаться, пострадают имидж застройщика и репутация комплекса.

Сергей Софронов: эксплуатационные задачи лежат в плоскости подбора материалов. Натуральный камень, керамогранит, архитектурный бетон, стеклофибробетон долговечны. Обслуживания требуют подсистемы и утепление, но это нечасто.

Артем Медведев: для элит-класса важны долговечность, устойчивость к климату, простота обслуживания и сохранение внешнего вида. Также важна естественная вентиляция фасадов для отвода влаги и долговечности.

Роман Корнышев: ни один застройщик не может сформировать визионерский взгляд на развитие района за рамками своего участка, поэтому нужны ясные правила для визуальных обликов. Примеры Мурино и Кудрово, где всё было отдано девелоперам, привели к визуальному шуму и хаосу. Ленинградская область сделала выводы — уменьшение высотности, согласование обликов, уклон в КРТ. Власть реагирует и понимает необходимость масштабного плана.

Александр Свинолобов: градостроительные ошибки есть в любом городе, но часто люди привыкают — вспомним Эйфелеву башню. Влияние государства должно быть, но в Петербурге оно осложнено, потому что город владеет лишь 60-70% земель, остальное — частная собственность. В Москве большая часть земли в аренде, что позволяет более жёсткое регулирование.

Светлана Денисова: вне градостроительной политики процессы хаотизируются. Пример — территории вокруг метро «Фрунзенская», где «настоящее лоскутное одеяло». В Москве 30% строительного комплекса было приватизировано, в Петербурге — не более 20%. Сейчас власть эволюционировала от «рынок всё отрегулирует» к патерналистскому участию. Полицентричность, кластеры, ТПУ — это предметы политики, которые девелопер не может реализовать.

Максим Жабин: жилой проект формирует район сильнее, чем принято считать. Архитектура определяет ритм улицы, поведение на первом этаже, качество пешеходного маршрута, ощущение безопасности. Если архитектура формальна, район остаётся «спальником».

Павел Мельников: в Петербурге особенно заметно, как архитектура влияет на качество среды. Спальные районы долго развивались по принципу типовой застройки, сегодня ситуация меняется — больше внимания качеству среды и редевелопменту промзон.

Анастасия Горбулина: центр Петербурга остаётся в сдержанном масштабе, новые районы могут позволить современный язык, но без конфликта с контекстом. Идентичность рождается системой: фасады, масштаб улиц, озеленение, работа первых этажей.

Алексей Бушуев: девелоперы стремятся подчеркнуть особенности места. Архитектура «Кронфорт. Центральный» опирается на исторический характер Кронштадта и морскую идентичность, а «Юнтолово» — на природное окружение.

Артем Медведев: Крестовский остров сформировался как территория приватной элитной застройки, востребована архитектура, органично продолжающая природное окружение.

Сергей Софронов: архитектура — идентичность района. В дорогом метре окружение диктует правила. Например, «Северная корона» на набережной Карповки вписана в ансамбль в стиле северного модерна, а «Акватория» на Выборгской набережной — пример архитектуры, направленной в будущее.

Николай Дорофеев: новые проекты выделяет переменная этажность, разнообразие форм, комплексное благоустройство и продуманная среда для разных сценариев жизни.

Анзор Берсиров: в застройке важно избегать монотонности. Каждый дом должен проектироваться разными бюро. Ограничение высоты по отметке, а не по этажности — тревожный тренд, приводящий к монотонности. Городу нужен ритм, а ограничения не должны превращать архитектуру в плоскую поверхность.

Анжелика Альшаева: современный жилой проект — продолжение города, а не безликая застройка. Визуальные решения должны наполнять пространство идеями, формировать характер района и повышать уровень жизни.