Почему инвесторы осторожнее вкладываются в коммерческую недвижимость

Заметный спад ожидает сегмент коммерческой недвижимости. Давление оказывают рост кадастровой стоимости и высокая ключевая ставка, из-за которой банковские депозиты выигрывают конкуренцию у недвижимости.

По подсчётам Nikoliers, за девять месяцев 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость России составили 559 млрд рублей — на 2,4% меньше, чем годом ранее. На Петербург и Ленобласть пришлось 59 млрд рублей.

Крупнейшим сегментом по объёму вложений в стране остаются офисы: 208 млрд рублей, или 37% общего объёма. Второе место занимают склады — 184 млрд рублей, или 33% рынка.

В торговую недвижимость направили 115 млрд рублей, что на 29,6% больше, чем за аналогичный период 2025 года; на сегмент пришёлся 21% вложений. Ещё 35 млрд рублей получила гостиничная недвижимость, 17 млрд рублей — многофункциональные комплексы.

В Петербурге структура инвестиций иная. По оценке IPG.Estate, в первом полугодии 2026 года на офисы пришлось 38% вложений, на гостиницы — 17%, на склады — 11%. Торговая недвижимость заняла лишь 1%.

Эксперты ожидают дальнейшего сокращения инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга. Главная причина — рост налоговой нагрузки на девелоперов. С текущего года кадастровая стоимость всех объектов недвижимости в городе резко выросла: суммарно она подорожала на 7,6 трлн рублей, до 57,8 трлн рублей.

Недовольные владельцы недвижимости, в основном коммерческой, направили письмо губернатору Петербурга Александру Беглову. Они просили не утверждать новый отчёт о кадастровой стоимости и предоставить на 2026 год льготу по налогу на имущество. Письмо подписали главы компаний «Адамант», «Империя», «УК Теорема», управляющих компаний ТРЦ «Охта Молл», универмага «Московский» и другие участники рынка. Отчёт утвердили, а в льготе владельцам отказали.

Оспорить расчёт кадастровой стоимости предприниматели могут индивидуально в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки». Однако механизм на практике работает слабо: более 90% собственников земельных участков, недовольных переоценкой и подавших замечания к отчёту, получили отказы.

Директор инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева называет критичным для владельцев коммерческой недвижимости увеличение кадастровой стоимости, а также рост ставки налога на имущество. «Регулярное увеличение кадастровой стоимости затрудняет прогнозирование доходности арендного бизнеса. Если недвижимость приобретается для собственных нужд, покупатель принимает на себя соответствующие риски», — говорит эксперт.

При покупке с инвестиционной целью логика иная: инвесторы ищут более выгодные ценовые условия либо рассматривают объекты с достаточным запасом доходности, добавляет Екатерина Андреева.

Арендные ставки растут медленнее, чем расходы на эксплуатацию и содержание объектов, что снижает их доходность, напоминает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF GROUP в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.

Генеральный директор Maris Борис Мошенский указывает на инфляцию, рост коммунальных тарифов и стоимость финансирования. Вместе с налоговыми изменениями эти факторы усиливают давление на собственников.

По словам Сергея Дуванова, уязвимее всего сейчас собственники, покупавшие недвижимость по высоким ценам, в частности в 2022–2023 годах. Они сталкиваются со снижением ликвидности: продать объект по изначально запланированной цене сложнее, а для выхода из проекта может потребоваться существенное снижение стоимости вплоть до продажи с убытком. Высокая ключевая ставка остаётся дополнительным сдерживающим фактором.

Особенно зыбко положение в складском сегменте: после последних событий наиболее неопределёнными стали затраты на страховку. Страховщики резко подняли ставки, доводя их порой до заградительного уровня.

Екатерина Андреева отмечает, что высокая налоговая нагрузка сильнее всего бьёт по торговой недвижимости, которая вместе с ростом издержек и вакансии страдает от перетока покупателей в онлайн. Владельцам торговых центров приходится вкладываться в обновление или реконцепцию площадей, но в текущей ситуации многие к этому не готовы. «Сильнее всего рост налоговой нагрузки ощущают торговые комплексы, а также гостиницы», — добавляет она.

Последствия уже видны в стрит-ритейле, говорит Борис Мошенский: часть предприятий общепита и компаний из сферы организации мероприятий закрывается в том числе из-за возросшей финансовой нагрузки.

Один из владельцев торговых комплексов в Петербурге уверен: в ближайшее время вкладывать деньги в объекты недвижимости нет никакого смысла, даже если средства у девелоперов есть. «При этом не всегда можно предугадать, какие активы будут перспективными. Например, еще несколько лет назад я предполагал, что первыми начнут пустеть офисы, и только потом промышленные площадки. Но каким-то образом офисы еще держатся, а промышленные площадки стремительно пустеют, у владельцев предприятий уже нет денег. Также в уязвимом положении находятся владельцы крупных торговых центров. Их нужно перепрофилировать, но разрешение на это городские власти собственникам ТЦ не дали», — говорит собеседник.

В 2026–2027 годах покупатели недвижимости, скорее всего, всё настойчивее будут требовать скидок и снижения цены ниже рыночного уровня, считает Екатерина Андреева. Решения о покупке инвесторы принимают дольше и внимательнее оценивают финмодель на фоне экономической неопределённости.

С одной стороны, недвижимости пока сложно конкурировать с финансовыми инструментами по доходности: банковские депозиты выгоднее. С другой стороны, её по-прежнему воспринимают как способ защиты от инфляции, что поддерживает спрос на качественные активы, рассуждает эксперт.

Сохраняются и юридические риски, в том числе связанные с оспариванием сделок при выявлении нарушений вплоть до обращения активов в доход государства. Поэтому даже при наличии свободных средств инвесторы могут отказаться от покупки, говорит Сергей Дуванов.

Тем не менее отдельные виды коммерческой недвижимости остаются привлекательными. «Сегодня особенно важны качество объекта, надежность арендаторов, реалистичная цена приобретения и грамотное управление. Необходимо считать не только арендный доход, но и налоги, коммунальные платежи, расходы на содержание и возможные периоды простоя», — говорит Борис Мошенский. По его словам, ключевой критерий — не потенциальная доходность сама по себе, а способность объекта обеспечивать устойчивый денежный поток с учётом всех расходов.

Екатерина Андреева считает наиболее интересными для вложений бизнес-центры и склады: спрос на качественные объекты в этих сегментах устойчив в долгосрочной перспективе, а покупателя найти проще. Логистические и деловые центры готовы рассматривать фонды, частные инвесторы и конечные пользователи.

Валерий Трушин полагает, что стабилизированные коммерческие активы по доходности уже могут сопоставляться с депозитами, но доходность последних напрямую зависит от политики Центробанка: при снижении ключевой ставки она будет уменьшаться, тогда как доходность недвижимости при прочих равных останется относительно стабильной. «В первую очередь я бы рассматривал для портфельных инвестиций офисную, складскую и гостиничную недвижимость; торговые центры здесь более специфичны», — советует Валерий Трушин.