Новостройки Петербурга: итоги полугодия и ожидания рынка

Судьба семейной ипотеки, траектория ключевой ставки и геополитический фон — эти факторы будут определять динамику продаж на рынке новостроек во втором полугодии. Пока ипотека сохраняет роль главного драйвера спроса, хотя ее доля постепенно сокращается, уступая место альтернативным инструментам. Участники круглого стола «Фонтанки» подвели итоги первых шести месяцев 2026 года и поделились планами.

Ключевые события полугодия

Согласно подсчетам аналитиков «Петербургской Недвижимости», в петербургской агломерации за январь—июнь 2026 года реализовано 30,3 тыс. квартир суммарной площадью 1,26 млн кв. м. Показатель превысил прошлогодний на 7%, однако рост во многом обеспечили анонсы корректировок семейной ипотеки, ожидавшиеся в январе и июне.

Олег Пашин, генеральный директор «Петербургской Недвижимости», напомнил о нововведениях, вступивших в силу с февраля: правило «одна семейная ипотека — на одну семью» и обязательное участие супругов в качестве созаемщиков. Он также отметил, что решение отложить до октября запланированные на июль изменения программы (дифференцированная ставка в зависимости от числа детей) поддержало спрос, поскольку программа продолжает действовать на прежних условиях.

Дополнительным стимулом стало июньское снижение ключевой ставки Банком России до 14,25%, после которого банки начали постепенно уменьшать ставки по рыночным программам. Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», охарактеризовал год как игру «угадай правила»: решения по семейной ипотеке то ужесточались, то откладывались, вызывая не плавные изменения, а скачки спроса. Эксперт отметил, что кредиты остаются дорогим ресурсом, несмотря на осторожное смягчение политики ЦБ.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, рассказала, что январь принес заметный всплеск продаж: покупатели спешили реализовать сделки до изменения условий льготной программы. Затем активность снизилась из-за высокой ключевой ставки, а спрос поддерживался в основном льготами и спецпредложениями девелоперов. Ожидания летних решений по семейной ипотеке добавили интереса, но эффект оказался скромнее прогнозов. В Петербурге объем продаж за первое полугодие упал примерно на 11%, тогда как Ленобласть показала рост, что говорит о перетоке спроса в более доступные проекты за городом.

Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», отметил, что рынок продолжает адаптироваться к дорогому финансированию. Процесс принятия решений стал взвешеннее, а выбор финансового инструмента вышел на первый план. Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что всплески спроса в феврале и июне, вызванные ожиданием изменений, позволили сохранить темпы продаж. Он также упомянул надежды на снижение ключевой ставки, которые к концу полугодия стали сдержаннее из-за более медленного, чем ожидалось, смягчения денежно-кредитной политики и макроэкономической неопределенности.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», подчеркнула, что рынок адаптируется к новым условиям, а основная аудитория — семьи с детьми или ожидающие пополнения. Поэтому компания не строит долгосрочных прогнозов по семейной ипотеке и готовится к возможному ее завершению.

Изменение покупательского поведения

Ежемесячный спрос держится на уровне 4,5–4,7 тыс. сделок, уточнил Олег Пашин. Максим Жабин добавил, что спрос «размылся»: часть покупателей переориентировалась с города на область, где предложение шире и цены ниже. Психологически покупатель изменился — чистых инвесторов почти не осталось, вернулись те, кто приобретает квартиру для жизни, с продуманной планировкой, а не минимальную студию. Это сигнал к более осмысленному рынку.

Структура сделок стала диверсифицированнее. Покупатели комбинируют разные инструменты, выбирая оптимальный вариант, отметил Алексей Бушуев. Портрет клиента в его проектах («Юнтолово», «Северная долина», «Кронфорт. Центральный») стабилен: 54% мужчин и 46% женщин, преобладает возрастная группа 35–44 лет. Большинство сделок (68,7%) приходится на жителей Петербурга и области, остальные — на Москву и другие федеральные округа.

Покупатели стали рациональнее, отмечает Татьяна Халилова: приоритетны бюджет, размер первоначального взноса и ежемесячный платеж, а не только характеристики проекта. Клиенты дольше сравнивают варианты и оценивают полную стоимость сделки. Вырос спрос на функциональные планировки без лишних метров и понятные финансовые модели. Часть спроса ушла в Ленобласть из-за доступности.

Объем продаж в квадратных метрах остался на уровне прошлого года, но выручка выросла примерно на 20% за счет удорожания и изменения структуры предложения, сообщила Анжелика Альшаева. Она подчеркнула необходимость взвешенного подхода к выводу проектов. Тем не менее качественные городские проекты востребованы: покупатели ценят среду и близость к природе, выбирая, например, «Видный» с развитой инфраструктурой «Ясно.Янино» или квартал «Канада» в «ЮгТаун».

Финансовые инструменты

Доля семейной ипотеки в структуре продаж «Главстрой Санкт-Петербург» снизилась с 88% в январе до 63% в июне, с минимальными значениями в феврале и мае (по 50%). Рыночная ипотека восстановилась, достигнув 33% в мае — максимума за последние годы, а с февраля по июнь держалась выше 10%. Выросла доля стопроцентной оплаты — до 15% в июне, что говорит о сохранении платежеспособного спроса. Эксперт подчеркивает: эффективность дает гибкое сочетание инструментов, зависящее от проекта и возможностей клиента.

Основным драйвером остается семейная ипотека, но все важнее дополнительные механизмы: отсрочка первого взноса, субсидирование ставки застройщиком, рассрочки и рыночные программы. Трейд-ин применяется индивидуально, позволяя сформировать взнос за счет продажи имеющегося жилья — например, в «Юнтолово» им пользуются жители Приморского и Красногвардейского районов, а в «Кронфорт. Центральный» — собственники вторички в Кронштадте и области.

Олег Пашин отметил, что ипотека участвует в 60% сделок, более половины — семейная. Растет роль траншевой ипотеки и субсидированных программ, а доля рассрочек достигла 32%. Успех обеспечивает сочетание инструментов, считает Максим Жабин: базовая ипотека уже не работает, важны программы снижения порога входа — индивидуальные условия с банками, трейд-ин, рассрочка. Он наблюдает снижение роли рассрочки в премиальном сегменте из-за потребности застройщиков наполнять эскроу-счета, тогда как трейд-ин набирает силу. Ключевая гибкость — по первому взносу и ежемесячному платежу под каждого клиента.

В «Ленстройтресте» ипотека обеспечила 59% сделок за полугодие, но динамика была неравномерной: 67% в январе, 34% в феврале — когда доля рассрочки выросла до 47%, и снова 70% к июню. На рассрочку пришлось 30% сделок, на субсидии — лишь около 1% (2% в феврале и марте). Анжелика Альшаева добавила, что в ГК «КВС» 57% продаж — ипотека, при этом доля рыночных программ приближается к 50% в ее структуре. Рассрочка составляет 18%, полная оплата — 10%. Трейд-ин дает 15% сделок, активно используются программы «Квартира в зачёт» и «Квартира как первый взнос».

Татьяна Халилова считает, что универсального инструмента больше нет, главное — подобрать сценарий под клиента. Для семей с детьми ключевая — семейная ипотека, но из-за роста цен важны комбинированные решения с рассрочкой, скидками или гибкими схемами.

Корректировка стратегий

Конкуренция смещается от цены квадратного метра к качеству продукта, среде и гибким финансовым решениям. Олег Пашин сообщил, что объем нового предложения составил 1,32 млн кв. м, что на 20% меньше годового показателя, причем 52% приходится на пригород — против 42% и 31% в 2024 и 2025 годах соответственно. Это отражает смещение в доступные локации.

Девелоперы осторожнее подходят к запуску проектов, детально прорабатывая финансовые модели и оценивая спрос, отметил Алексей Бушуев. Татьяна Халилова добавила, что решения принимаются с учетом емкости локации, конкуренции, стоимости проектного финансирования. В Петербурге запуски существенно ниже ввода жилья, а в Ленобласти активность выше благодаря спросу на доступное жилье.

Анжелика Альшаева сообщила о планах ГК «КВС»: четыре новых старта — квартал «Канада», «Видный», третий этап «Дубровского» и очередь «Лев» в «Любограде». Максим Жабин объяснил сокращение выводов неопределенностью: дома строятся годами, а условия ипотеки могут меняться несколько раз, поэтому застройщики «придерживают» проекты до прояснения правил.

Прогноз на второе полугодие

Татьяна Халилова назвала главным фактором макроэкономику: темпы снижения ключевой ставки напрямую влияют на доступность рыночной ипотеки. Пока ЦБ смягчает политику медленнее ожиданий, покупатели сохраняют выжидательную позицию. Интрига — условия семейной ипотеки, решение по которым отложено. Если льготы станут менее доступными, спрос неизбежно сократится. При сдержанных запусках цены могут удерживаться даже при умеренном спросе, а наиболее устойчивыми будут проекты с высоким строительной готовностью и гибкими инструментами.

Денис Заседателев считает ключевым фактором стоимость кредитования: при высокой ставке рынок будет опираться на рассрочки и другие инструменты. Максим Жабин назвал октябрьское решение по семейной ипотеке «переключателем»: при ужесточении условий значительная часть покупателей покинет рынок, и это будет ощутимо. До решения рынок будет колебаться, все удерживают позиции и ждут.

Олег Пашин подытожил: главное — доступность жилья. Доля индивидуальных программ банков и застройщиков в ипотечных сделках достигла 35–40%, а расширение рассрочек ограничено необходимостью наполнять эскроу-счета. Застройщики продолжат использовать скидки для покупателей, готовых платить сразу. Развитие рынка будет зависеть от условий ипотеки, сотрудничества с банками и решений по семейной ипотеке.

Алексей Бушуев подчеркнул, что ипотека для массового сегмента остается основным инструментом, поэтому любые изменения сразу сказываются на активности. Особое внимание — судьбе семейной ипотеки: неопределенность сама по себе может перераспределять спрос. Важен и макроэкономический фон, а также потребительская уверенность: в условиях неопределенности покупатели склонны откладывать крупные траты.