Малоэтажка в Петербурге: где и сколько

Дома высотой до пяти этажей прочно заняли свою нишу на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области. Из-за удалённости локаций цена в таких проектах зачастую ниже, чем в среднеэтажных и высотных зданиях в обжитых районах. Наибольшее количество предложений сосредоточено в южном направлении, а основной интерес к этому формату проявляют региональные покупатели.

По данным «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group), за 2025 год на рынок агломерации вышло 218,3 тыс. кв. м нового малоэтажного жилья, или 5122 квартиры, что составило 7% от всего объёма строящегося жилья. Ввод в эксплуатацию оказался ещё больше: по информации NF Group, в 2025 году сдали рекордные 7000 квартир (около 300 тыс. кв. м) — в 2,6 раза больше, чем в 2024-м.

Как рассказал Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», сейчас наибольший объём малоэтажного строительства (до 5 этажей) — в Пушкинском районе города, где сосредоточено около 40% такого предложения. На втором месте Всеволожский район Ленобласти (примерно 20%), далее Курортный и Московский районы — 15% и 11% соответственно. Остальные 13% приходятся на Ломоносовский район области, Петродворцовый и Кронштадтский районы.

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), пояснила, что пригородные зоны вроде Кудрово, Мурино, Янино и Новоселье осваивались как территории среднеэтажной и высотной застройки. Малоэтажное строительство в Ленобласти развивалось точечно — либо как дорогое предложение, либо в отдалённых локациях с неудобным транспортом. Первым малоэтажным анклавом стал Всеволожск, затем добавились Мистолово, территории у «Охта Парка» и Верево. Южные проекты в Ломоносовском и Тосненском районах предложили покупателям самое дешёвое жильё с комфортом загородной жизни. Одновременно развивалось дорогое малоэтажное строительство в административно подчинённых районах города — в посёлках Курортного района, Петергофе, Пушкине и Павловске.

На окраинах обжитых районов, таких как Красносельский и Московский, малоэтажное жильё появляется из-за ограничений по высоте застройки, связанных с близостью аэропорта и объектов культурного наследия. Девелоперам такой формат обходится дороже: по словам Алексея Бушуева, себестоимость малоэтажных комплексов выше на 15–20%, а в отдельных случаях — до 40%. Это объясняется увеличением доли затрат на фундамент и кровлю в расчёте на полезную площадь и особенностями локации. Оптимальной по эффективности считается высота 9–12 этажей.

Тем не менее в готовых малоэтажных комплексах на окраинах города уже проживает много людей. Как отметила Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», новые кварталы из домов до 5 этажей возводятся в Красносельском, Петродворцовом, Московском и Пушкинском районах. Это проекты с закрытыми дворами, продуманным благоустройством и ограниченным движением машин. Преимущества — приватность, низкая плотность населения, ощущение безопасности и экологичность, особенно в южных районах с парками и близостью к историческим пригородам.

Алексей Бушуев добавил, что в таких проектах особое внимание уделяется общественным и придомовым пространствам: они адаптированы для разных сценариев — от работы до семейного отдыха. Формируются небольшие амфитеатры, прогулочные маршруты, озеленённые зоны, что создаёт сбалансированную экосистему для жизни.

Обособленный сегмент «курортного» малоэтажного жилья представлен в одноимённом районе. Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, отметил два ключевых направления: Курортный район на побережье Финского залива и Приозерское с Выборгским направлениями на Карельском перешейке. Южный берег залива не уступает по природе, но исторически развивался как промышленный. Северный берег в Курортном районе издавна ценился как дачное место: популярные локации — Зеленогорск, Сестрорецк, Репино, с хорошей транспортной связью с Петербургом. Здесь сформировался кластер дорогого малоэтажного жилья, в отличие от южных отдалённых локаций Ленобласти с бюджетными предложениями.

Стоимость малоэтажного жилья в среднем ниже городской из-за отдалённости. По данным Ольги Трошевой, в апреле 2026 года средняя цена строящегося малоэтажного жилья в городе составила 265,3 тыс. руб. за кв. м против 290 тыс. руб. в более высотных проектах. В пригородной зоне долгое время цены были существенно ниже, чем в высотках Мурино, но сейчас почти сравнялись — выросли себестоимость, зарплаты и кредитная нагрузка. В Ленобласти средняя стоимость «квадрата» в малоэтажках — 161 тыс. руб., а в целом по пригородной зоне — 170 тыс. руб.

В городе на малоэтажное жильё приходится 12% спроса на новостройки, в пригородной зоне Ленобласти — 6%. Лидер спроса — Пушкинский район с долей 57%, за ним Всеволожский (15%) и Петродворцовый (8%).

Портрет покупателя различается по сегментам. Анжелика Альшаева перечислила: семьи с детьми, удалёнщики, иногородние клиенты, молодёжь, ценящая камерную атмосферу, и старшее поколение, ищущее тишину. Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», отметила, что малоэтажные проекты возводятся на стыке города и области, предлагая компромисс между загородным домом и мегаполисом. Доля иногородних покупателей — около 40%. Они привыкли к просторным квартирам, которые в малоэтажках немного больше, чем в высотках. Ольга Трошева добавила, что жители некоторых регионов не хотят жить в «высотках» и выбирают малоэтажки в Московском, Петродворцовом и Пушкинском районах.

Алексей Бушуев привёл данные по проекту в Кронштадте: 82,4% сделок — жители Петербурга (включая кронштадтцев), 17,6% — иногородние (в основном москвичи и жители Подмосковья). Средний возраст покупателей — 35–44 года, затем 25–34 года, причём 71% сделок приходится на мужчин. Михаил Гущин отметил, что в дорогом сегменте покупатели — собственники бизнеса или топ-менеджеры, семейные, от 35–40 лет, в основном петербуржцы, а также живущие в Москве, но родом из Петербурга.

Все опрошенные эксперты сходятся: малоэтажное строительство — не краткосрочный тренд, а устойчивое направление, востребованное при наличии территорий. Желание жить в соразмерных человеку домах с меньшим количеством соседей и лучшей экологией будет поддерживать спрос.