Квартал контрастов: ажиотаж, спад и адаптация рынка новостроек Петербурга

В петербургской агломерации по итогам I квартала 2026 года зафиксировано 15,3 тыс. сделок с квартирами в новостройках. Для сравнения, за аналогичный период 2025 года этот показатель составлял 14,1 тыс. Такие данные привела Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group). Доля Setl Group в структуре спроса по Петербургу и Ленобласти достигла 23%.

— Первый квартал прошёл даже лучше наших ожиданий, — отметила она. — Количество обращений выросло примерно на 10% по сравнению с тем же периодом 2025 года, а конверсия в феврале–марте оказалась выше январской. Это говорит о формировании отложенного спроса, который будет реализован весной и летом.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI, подчеркнул, что рынок отреагировал на изменения в правилах выдачи семейной ипотеки, особенно в сегменте массового жилья. В марте 2026 года в Петербурге заключено 2,15 тыс. сделок на 83 тыс. кв. метров — это на 15% меньше, чем в феврале, и на 40% меньше январских показателей. Однако у разных застройщиков динамика различается: в проектах RBI в марте зафиксирован прирост сделок к февралю на 30%.

По словам Фалкина, итоги первых трёх месяцев 2026 года на первичном рынке близки к результатам 2025 года, а за счёт активного января даже превосходят их — около 8,5 тыс. сделок, что на 14% больше, чем год назад. Покупатели стали более сдержанными и рациональными.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил, что результаты квартала соответствуют ожиданиям, сформированным в конце прошлого года. Внутри квартала динамика была неравномерной: декабрь–январь прошли активно из-за ожидания ужесточения условий семейной ипотеки, а в марте ситуация стабилизировалась.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», считает, что рынок после февраля 2026 года — это другая реальность. После ажиотажа наступила фаза адаптации. Февраль–март повторили сценарий 2024 года, когда с рынка ушла ипотека с господдержкой.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», подтвердила выполнение плановых показателей. Январь был успешным, февраль сложнее из-за новых правил по семейной ипотеке, но март отработали достойно. Руководство изначально планировало 2026 год с учётом высокой ключевой ставки, поэтому текущая динамика не стала неожиданностью.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, назвала первый квартал хорошим периодом — благодаря январскому ажиотажу план был перевыполнен. Снижение ключевой ставки ЦБ пока не повлияло на рынок, рыночная ипотека остаётся дорогим инструментом.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – СЗ», сообщила о снижении объёма продаж на рынке недвижимости на 20% по сравнению с I кварталом 2025 года. В январе был повышенный спрос, а в феврале — существенное снижение, частично компенсированное в марте. Факторами стали изменение условий семейной ипотеки, ужесточение одобрений и налоговая нагрузка.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, указала на смену эпох. Главный сдвиг — чёткое разделение рынков Петербурга и Ленобласти. В целом количество обращений снизилось на 20-30% в феврале–марте. Средняя цена в Ленобласти достигла 188 тыс. руб./кв. м, средний бюджет сделки — 7,7 млн рублей. Разрыв с Петербургом вырос до 5 млн рублей. В марте стоимость «квадрата» в области снизилась на 7%, но годовой рост составил 11%.

После перемен в программе семейной ипотеки застройщики заметили значительные сдвиги в структуре сделок. Алексей Бушуев отметил рост доли рыночной ипотеки: если в I квартале 2025 года она составляла менее 1%, то в I квартале 2026 года — уже 15%, а в марте достигла 18%. В проектах «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный» высокая степень готовности позволила покупателям чаще использовать рыночную ипотеку с небольшими суммами и большим первоначальным взносом. Доля семейной ипотеки в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» составила около 70%, доля рассрочки — около 3%, также выросла доля сделок со 100% оплатой.

Ольга Кобякова из «Петербургской Недвижимости» сообщила, что доля ипотечных сделок в I квартале 2026 года составила 63%, тогда как в начале 2025 года она была на уровне 20-30%. После ограничений по семейной ипотеке заметно вырос спрос на индивидуальные программы — их доля увеличилась с 10-20% до 40-50%.

Дмитрий Фалкин, напротив, видит снижение доли ипотеки с февраля: в марте–апреле она составляет 43-47% против 65-68% в декабре–январе. Рыночная ипотека встречается редко, в основном на небольшие суммы или короткие сроки.

Наталья Кукушкина подчеркнула, что структура сделок зависит от класса проектов и товарного запаса. В ЦДС доля рассрочки практически равна нулю, основная масса сделок — ипотека.

Мария Орлова рассказала, что после ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля доля ипотеки в продажах «А101» в марте составила около 65%, но в Ленобласти этот показатель традиционно выше — 69% за квартал против 47% в Петербурге. Ажиотаж начала года создал высокую базу, но с февраля кредитный рычаг ослаб, и покупатели чаще используют рассрочки.

Ольга Ульянова отметила рост доли рассрочек, но пока некритичный. Дополнительным стимулом стало снижение ставок по депозитам — наиболее выгодные условия для покупателей с единовременной оплатой.

Анжелика Альшаева сообщила, что доля ипотеки в «КВС» сократилась до 40% (комфортный уровень — 60%). Выросла доля рассрочек и программ обмена («Квартира в зачёт»). Компания запустила специальную комбо-ипотечную программу с банком-партнёром со ставкой 2% для семей с детьми. Покупатели стали дольше принимать решения, тщательнее сравнивать условия.

Надежда Ильина из «Лидер Групп» заявила, что рынок держится на покупателях с собственными средствами и рассрочках — до 50% сделок. Доля рыночной ипотеки не превышает 15%.

Алексей Бушуев назвал основным фактором общее снижение спроса из-за высокой ключевой ставки и ужесточения требований по семейной ипотеке. Важным индикатором стало увеличение доли рыночной ипотеки — это признак начала восстановления, хотя до полноценного процесса ещё далеко. Отложенный спрос постепенно возвращается, прежде всего в сделках с небольшим объёмом заёмных средств.

Ольга Ульянова добавила, что в феврале активность снизилась, и «ЛСР» скорректировала работу, внедрив новые рассрочки, в том числе длительную без удорожания до выдачи ключей — сроком до 3,5 лет (до середины 2029 года).

Анжелика Альшаева ожидает, что второй квартал будет непростым до снижения ключевой ставки. Спрос остаётся сегментированным: бизнес-класс устойчив, а в массовом сегменте покупатель стал требовательнее к цене. Ценовая политика будет зависеть от проекта и стадии готовности. Компания продолжит взвешенно управлять объёмами предложения.

Алексей Бушуев прогнозирует сохранение давления на спрос во втором квартале. Ключевую роль продолжит играть семейная ипотека, но значение рыночной будет расти. Компания использует точечные инструменты стимулирования, включая рассрочки. Дальнейшее ужесточение льготных программ может превратить семейную ипотеку в нишевый продукт.

Ольга Ульянова сообщила, что «ЛСР» планово выводит новые очереди и готовит новые старты, для каждого проекта продумываются схемы реализации.

Наталья Кукушкина отметила, что рынок не в стадии роста, поэтому новые проекты — зона риска. Стратегия ЦДС сдержанная, но работа над земельным банком и проектированием продолжается.

Мария Орлова рассказала, что ГК «А101» активно выводила новые очереди в Лаголово и Всеволожске перед изменениями в семейной ипотеке. На конец марта витрина новостроек Ленобласти насчитывала 1,1 млн кв. м — снижение на 5% за месяц и на 19% к марту 2025 года. Доля области в общем предложении агломерации сократилась с 42,5% до 41% из-за вымывания ликвидного жилья. Новые запуски носят точечный характер, рынок продолжает «съедать» старую витрину.