Дефицит против объема: какие участки покупают под жилье

В первом квартале 2026 года девелоперы потратили 24 млрд рублей на покупку участков под строительство жилья и редевелопмент в Санкт-Петербургской агломерации. Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2025 года, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Отложенный спрос на землю активизировался, но участки выбирают очень тщательно. Как отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), территориально по сумме вложений преобладал город (53%), а по площади — Ленинградская область (64%) за счет крупных сделок с участками от 20 га под комплексное освоение.

«В первом квартале девелоперы заключили 14 сделок с участками суммарной площадью 120 га, на которых можно построить около 1 млн кв. м улучшений», — рассказала она. Половина приобретенных участков имела действующие разрешения на строительство, и некоторые проекты уже стартовали в продажу в марте–апреле 2026 года.

Денис Лебедев (вице-президент блока развития и GR GloraX) считает, что спрос на участки определяется качеством площадок, а не объемом свободных денег. Девелоперы выбирают участки, которые можно быстро вывести в стройку: с понятными ПЗЗ, подтвержденными ТЭПами, а лучше — с готовой разрешительной документацией. Активизация в I квартале 2026 года, по его мнению, связана с реализацией отложенного спроса на качественные активы после осторожной паузы 2025 года. Дополнительно игроки ожидают смягчения денежно-кредитной политики.

Алексей Бушуев (коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург») добавил, что спрос на землю устойчив благодаря длинному инвестиционно-строительному циклу. Девелоперам необходимо формировать земельный банк на несколько лет вперед, чтобы обеспечить вывод проектов при восстановлении спроса. Несмотря на давление рынка, сейчас закладывается основа для нового цикла роста — компании ориентируются на прогнозы ЦБ по снижению ключевой ставки и оживление рыночной ипотеки.

«Активизация инвестиционной деятельности в первом квартале во многом связана с перераспределением земельных активов между участниками рынка, — продолжил Алексей Бушуев. — Часть застройщиков оптимизирует портфель и выходит из отдельных проектов, чтобы стабилизировать финансовые показатели. Другие игроки, напротив, используют сложившуюся конъюнктуру для расширения земельного банка, рассчитывая на последующий рост рынка».

«Землю покупают не под текущий спрос, а под будущий цикл, — говорит Максим Жабин (директор по развитию ГК «Едино»). — При этом ключевые факторы спроса остаются прежними: это стоимость проектного финансирования, доступность ипотеки и прогнозируемость спроса. Пока деньги дорогие, девелопер не будет покупать участок впрок без понятной экономики. Поэтому активизируются в первую очередь те сделки, где можно договориться по цене или условиям входа».

По географии спроса сохраняется структурный перекос. В Петербурге спрос сосредоточен на редевелопменте и точечных проектах — важна не цена, а возможность реализации в городе. В Ленинградской области спрос более массовый, рассматривают крупные территории под комплексное освоение с управляемой экономикой. «Область по-прежнему дает основной объем сделок, и это логично, — говорит Максим Жабин. — Там больше земли, ниже „входной билет“ и проще масштабировать проекты. Но говорить о том, что область перевешивает за счет привлекательности, не совсем корректно. Это единый рынок, где город дает дефицитный продукт, а область — объем».

По словам Дениса Лебедева, по площади лидирует Ленобласть, где больше пятен под КРТ. Минимальный объем инвестиций для входа в проект в области существенно ниже, чем в Петербурге. В городе спрос точечный, но дороже — интерес сосредоточен на редких участках с высокой ликвидностью, прежде всего в районах с устойчивым спросом и ограниченным предложением. В Ленобласти фокус на обеспеченных инфраструктурой направлениях — южном и восточном поясе агломерации. Он отметил, что в области проще реализовать масштабный проект и удержать его экономику, но город вне конкуренции по цене и ликвидности: Ленобласть дает масштаб, а Петербург — премию за качество локации.

Анжелика Альшаева (коммерческий директор ГК «КВС») подчеркнула, что их компания сфокусирована на городских локациях. Несмотря на непростые участки в городе (градостроительные ограничения, реновация, инженерия), спрос ориентирован на Петербург. Рынок Ленобласти становится сложнее: себестоимость строительства высокая везде, а дополнительные обязательства по инфраструктуре создают нагрузку. «Маржинальность проектов в области сокращается: при высокой себестоимости и ограниченных возможностях роста цены реализация объектов становится более рискованной», — говорит она, добавляя, что цена квадратного метра в области существенно ниже, чем в Петербурге.

Алексей Бушуев отметил, что основной причиной смещения спроса в масс-маркете в область является дефицит качественных крупных участков в городе. Новые проекты в Петербурге все чаще относятся к высокому ценовому сегменту, что сокращает объем доступного жилья. По его словам, формируется модель, близкая к московской: внутри города концентрируются проекты более высокого класса, а основной объем массового жилья перемещается за его пределы. Девелоперы наращивают земельный банк в соответствующих локациях, прежде всего во Всеволожском районе, включая Новосаратовку.

Цены на землю носят закрытый характер, отметила Анжелика Альшаева. Стоимость участка зависит от градостроительного статуса, транспортной доступности, инженерии. Максим Жабин добавил, что в городе земля либо остается высокой, либо дорожает из-за ограниченного предложения, в области возможна коррекция или гибкие условия. «Рынок земли стал более переговорным. Цена все чаще определяется структурой сделки», — считает он. Денис Лебедев полагает, что резкой переоценки не будет, но ликвидные участки с разрешением на строительство дорожают быстрее.

При выборе участков на первый план выходит готовность к реализации, а не просто локация. Девелопера нужно наличие инфраструктуры, транспорт, градпотенциал и минимальные риски. «Чем короче путь от покупки участка до выхода на стройку, тем выше его инвестиционная привлекательность», — говорит Максим Жабин. Стратегия девелоперов — аккуратное пополнение банка без избыточного оптимизма. Рынок земли сейчас про выбор и дисциплину.

Денис Лебедев подчеркнул приоритет площадок с коротким инвестиционным циклом, понятной инженерией и поэтапным освоением. Важны управляемость, маржинальность и предсказуемость сроков. Алексей Бушуев добавил, что компании предпочитают участки с проработанной градостроительной документацией или разрешением на строительство. «Чем быстрее проект может быть выведен в продажу, тем устойчивее его экономика: появляется возможность оперативно наполнять эскроу-счета и снижать стоимость проектного финансирования», — говорит он.

Вторым критерием является локация с подтвержденным спросом. Девелоперы ориентируются на территории, где развитие поддерживается властями и бизнесом. Анжелика Альшаева добавила, что их компания ведет работу по анализу участков постоянно, независимо от колебаний рынка. «Мы ежегодно поддерживаем запланированный объем строительства, поэтому пополнение земельного банка — необходимость», — заключает она.