Цифровизация в девелопменте: баланс хайпа и экономии

Ещё недавно цифровизация в строительстве ограничивалась переходом от бумаги к Excel и электронному документообороту. Сегодня девелоперы обсуждают генеративное проектирование, ИИ-агентов, цифровые двойники и дома, управляемые со смартфона.

Участники круглого стола «Фонтанки» пришли к выводу, что изменения в отрасли значительно глубже, чем может показаться. Речь идёт не просто о внедрении новых сервисов, а о постепенной перестройке всей системы управления строительством — от первых концепций до эксплуатации жилого комплекса.

Степень проникновения технологий в строительстве можно оценивать по-разному, но очевидно одно: стройка перестала быть сферой, где можно управлять процессами «по звонку» или в Excel.

Кира Беспрозванная, руководитель департамента BIM компании АСКОН–Северо-Запад, предложила рассматривать цифровизацию как эволюцию и как революцию. Одни технологии лишь переводят существующие процессы на новые рельсы — например, бумажный документооборот становится цифровым, но бизнес-процессы остаются прежними. Другие подходы принципиально меняют методологию проектирования и строительства.

«Раньше при обходе стройплощадки вели заметки в блокноте. Сейчас это фотографии, автоматически привязываемые к модели по GPS-координатам. А дальше будет дополненная реальность. Меняется не просто инструмент — меняется технология работы», — отметила Кира Беспрозванная.

Наиболее важным этапом цифровизации она назвала строительство, поскольку именно там сосредоточены самые высокие затраты и риски. Девелоперы внедряют умные датчики, онлайн-планерки, цифровые графики, интегрированные с BIM-моделью. Главная задача — не столько сократить сроки, сколько выдержать их.

«Простой строительной техники стоит дорого, плюс есть ответственность за задержки перед дольщиками по 214-ФЗ. Любые технологии, помогающие соблюдать сроки, сейчас максимально востребованы», — подчеркнула эксперт.

Генеральный директор группы компаний «Синтека» Илья Анисимов рассказал, что пришёл к автоматизации после кризиса 2008 года, когда строительному рынку пришлось бороться за падающую маржинальность. «Когда спрос падает, а маржа сокращается, ты либо начинаешь зарабатывать эффективнее, либо вылетаешь с рынка», — заметил он.

По его словам, первые попытки работать с 3D-моделями инженерных сетей появились ещё в конце 2000-х, хотя полноценного BIM тогда не существовало. Сегодня BIM пока не стал по-настоящему массовым инструментом. Многие строительные компании по-прежнему используют мессенджеры, почту и таблицы. «Приходишь на стройку и спрашиваешь прораба: «Покажи, чем ты цифровизирован». Выясняется, что всё через WhatsApp, Telegram, Excel и звонки. Есть крупные игроки, ушедшие далеко вперёд, но в целом уровень цифровизации слабоват».

Задачу цифровизации «Синтека» видит в устранении «ручного управления». Например, заявку на материалы можно отправить только через цифровую систему, а передача инструмента между объектами фиксируется как в каршеринге. В итоге рынок придёт к экосистеме связанных сервисов, но не к единой платформе.

«Я не верю, что девелопер способен написать всё сам. Но и в одно коммерческое решение, которое закроет все бизнес-процессы, тоже не верю. Это комбинация собственных разработок и внешних сервисов», — отметил Илья Анисимов.

Владислав Митьков, руководитель проекта цифровизации строительства холдинга AAG, назвал ключевой задачей девелопера управление данными и выстраивание единой цифровой цепочки между проектированием и строительством. «Нужно полностью оцифровать взаимодействие с проектировщиками, подрядчиками, технадзором — хранение документации, обмен данными, проверку, архивирование», — пояснил он.

Однако даже хорошо выстроенные цифровые процессы упираются в законодательство. «Мы можем полностью оцифровать выдачу предписаний, но потом всё равно приходится распечатывать, подписывать вручную и нести бумагу в надзорные органы», — констатировал Митьков.

Отдельным направлением он назвал клиентский путь дольщика — от покупки до передачи ключей. Девелоперы стремятся сделать процесс прозрачным, но универсального решения нет: комплексные продукты существуют скорее «на бумаге». Компании собирают собственную экосистему из разных сервисов и совмещают их.

Дискуссия «своё или готовое» идёт по всему рынку. Постепенно приходит понимание, что универсальной платформы не появится. «Это всегда комбинация своих разработок и коммерческих решений. Главное — не купить «волшебную кнопку», а научиться всё интегрировать», — считает Илья Анисимов.

Михаил Малыхин, директор по развитию цифровых технологий холдинга SetlTech (Setl Group), рассказал, что для Setl Group цифровизация давно стала драйвером развития. Все подразделения работают в рамках цифровых бизнес-процессов, компания не только закупает ПО, но и разрабатывает собственные экосистемы с помощью IT-компании SetlTech. Среди них система управления строительством SetlSoftICONA, сервисы для подрядчиков Praktis.KS и цифровизация исполнительной документации Praktis.ID. Осознанное внедрение цифровых инструментов позволило достичь показателя передачи квартир с первого раза около 97%.

Андрей Бородин, директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти, согласился, что цифровизация охватывает почти весь жизненный цикл проекта. Самыми востребованными остаются BIM-моделирование, цифровой документооборот, решения для контроля стройплощадки — видеонаблюдение, IoT-датчики, дроны, лазерное сканирование.

Тема BIM звучит на каждой отраслевой конференции, но реальное проникновение технологии скромнее, чем кажется. Андрей Бородин отметил, что скорость строительства влияет на экономику проекта, поэтому цифровизация становится вопросом выживания. В проектах Группы Аквилон BIM активно применяется, сокращая объём бумажного документооборота, но сама модель не гарантирует качества. Эффективность зависит от компетенций проектировщиков.

В Setl Group проектирование полностью переведено на BIM. «Модели помогают автоматически рассчитывать объёмы и стоимость работ, которые используют подрядчики при процентовании через сервис Praktis.KS», — говорит Михаил Малыхин. Компания первой в России спроектировала жилой комплекс в отечественном ПО Renga и масштабирует эту практику.

Кира Беспрозванная подчеркнула, что полноценное использование BIM — это не просто 3D-модель для визуализации, а выстроенный бизнес-процесс, где данные из модели работают на всех этапах: формируют ведомости объёмов, сметы, тендеры. Однако таких компаний в Петербурге — верхний топ-15, а в регионах ситуация ещё скромнее. В промышленном строительстве цифровые двойники применяются активнее, чем в жилом, где примеры единичны.

Главная проблема — BIM слабо связан со стройкой. Пока исполнительная документация формируется в 2D, об эксплуатации объекта с помощью цифровой модели говорить сложно.

Владислав Митьков рассказал, что в AAG BIM-модели обязательны на стадии проектирования, но девелопер ищет баланс между глубиной моделирования и экономической эффективностью. «Можно потребовать смоделировать всё до каждой опоры, но окупится ли это?» — отметил он. Также остро стоит дефицит компетенций: понимание модели должно быть у всей команды, включая ПТО.

AAG использует BIM и как инструмент продаж: модели позволяют клиенту «пролететь» над будущим кварталом, увидеть вид из окна до начала строительства. Что касается цифровых двойников, то девелоперы пока присматриваются — это дорого и требует инфраструктуры.

Илья Анисимов добавил, что экономический эффект BIM становится очевиден при проектировании инженерных сетей. В 3D можно заранее выявить коллизии, избежать переделок на стройке. Автоматизация спецификаций и расчётов — второе преимущество. Однако внедрение BIM требует долгосрочного мышления руководства.

Кира Беспрозванная отметила нехватку обязательных стандартов BIM в России. Существующие документы носят рекомендательный характер, а небольшие девелоперы не понимают, как формулировать требования. Хороший пример — внутренние стандарты Архитектурного бюро Setl, которые транслируются подрядчикам.

Владислав Митьков согласился, что часть требований избыточна: «Если бы все нормы были обязательными, мы бы до сих пор не сдали ни одного проекта». Девелоперам бессмысленно сразу копировать уровень крупнейших федеральных компаний.

Посчитать прямую окупаемость технологий в строительстве сложно. Илья Анисимов сравнил это с попыткой измерить эффект от здорового образа жизни. Его собственная цифровизация началась не из любви к IT, а после финансового провала на проекте из-за отсутствия прозрачного контроля закупок. Главная задача — видеть реальную картину: укладываюсь ли в бюджет, не покупаю ли лишнее, не заказывают ли повторно.

Не вся цифровизация должна быть тотальной. «Есть вещи, которые дают эффект, а есть истории, где пока непонятно, зачем тратить ресурсы. Нужен рациональный подход», — считает Анисимов.

Кира Беспрозванная пояснила, что эффект складывается из множества параметров: сокращения сроков, экономии материалов, минимизации ошибок. BIM выявляет коллизии заранее, а автоматическое обновление ведомостей и спецификаций ускоряет изменения. Системы класса «Среда общих данных» дают понятный эффект: например, Pilot-BIM от АСКОН не позволяет строителям получить неутверждённую документацию.

Илья Анисимов привёл пример: на стройке смонтировали вентиляционную магистраль по устаревшей версии проекта, потому что на площадку попали неактуальные чертежи. Современные системы документооборота исключают такие ситуации.

Кира Беспрозванная добавила, что цифровизация сокращает время работы высокооплачиваемых специалистов. «Можно посчитать экономию на бумаге и плоттерах, но сложнее оценить, сколько времени высвобождается у ГИПов и руководителей. Сейчас системы управления данными дают больший эффект, чем BIM».

Владислав Митьков признал, что девелоперам сложно оценить экономику цифровизации. Внедрение системы — долгий процесс, включающий обучение, интеграцию, перестройку процессов. «Это не история «купили и начали экономить». Сначала компания тратит ресурсы, и процесс может длиться годами». Настоящая ценность становится заметна, когда компания уже не может работать по-старому.

Ещё недавно системы «умного дома» были атрибутом дорогих проектов. Сегодня цифровые сервисы постепенно проникают в массовое жильё, хотя в разных сегментах под этим понимают разный набор технологий.

Татьяна Файнблит, директор по внедрению цифровых сервисов ГК «А101», отметила, что в комфорт-классе «умный дом» остаётся на базовом уровне — видеокамеры в общих зонах без сложной аналитики. В премиальном сегменте девелоперы строят полноценную цифровую экосистему: зональный климат-контроль, мультирум, интеллектуальные замки, аналитика видеопотока, BMS-инфраструктура.

Стоимость различается: для типового дома комфорт-класса на 100–120 квартир затраты на «умный дом» составляют 15–25 млн рублей (60–150 тыс. на квартиру). В премиальных проектах общедомовая инфраструктура может стоить более 30 млн, а оснащение одной квартиры — от 350 тыс. Самые дорогие элементы — BMS, инженерное оборудование, интеллектуальное видеонаблюдение с аналитикой.

Андрей Бородин рассказал, что в проектах Группы Аквилон используется собственная платформа inHOME, встроенная в концепцию «разумного девелопмента». Система внедряется на этапе проектирования и дорабатывается после ввода объектов.

Илья Анисимов подчеркнул: важно, чтобы жители почувствовали ценность цифровизации. «Меня поражают простые вещи: шлагбаум открывается автоматически, дверь в подъезд — через телефон, курьер звонит в приложение, а я открываю дверь из другого города. Даже отсутствие ручной передачи показаний счётчиков — счастье». Именно бытовые сценарии формируют новый стандарт комфорта.

Владислав Митьков подтвердил, что системы контроля доступа и «умные» сервисы — одно из главных направлений развития. В проектах AAG используются цифровые замки с карточками, кодами доступа, удалённым управлением. Однако любая технология влияет на стоимость жилья и эксплуатационные расходы, которые частично оплачиваются жильцами.

Участники сошлись во мнении: рынок приходит к новому потребительскому стандарту — цифровые сервисы перестают быть премиальной опцией и становятся частью базовых ожиданий.

Если стройка и BIM ещё адаптируются, то продажи уже фактически стали цифровыми. Татьяна Файнблит отметила, что технологии глубже всего проникли в сферу продаж и взаимодействия с клиентом. Основой стали онлайн-шоурумы, интерактивные конфигураторы, 3D-туры. «Клиент может не просто посмотреть квартиру, а собрать её под себя: выбрать отделку, планировку, опции и сразу увидеть стоимость». Веб-платформы и чат-боты, интегрированные с CRM, работают круглосуточными консультантами.

Автоматизация позволила расширить географию продаж: квартиру можно купить дистанционно из любой точки страны. Главный вопрос — можно ли превратить покупку жилья в такой же простой сценарий, как заказ товара в интернет-магазине. Татьяна Файнблит уверена: технически и юридически рынок к этому готов, но главное ограничение — психология покупателей. Большинство клиентов хотят хотя бы коротко поговорить с менеджером перед финальным платежом.

Андрей Бородин добавил, что значительная часть сделки уже онлайн: бронирование, ипотечное одобрение, подписание договоров, регистрация. Для клиента — экономия времени, для девелопера — ускорение сделок и расширение аудитории.

Михаил Малыхин подтвердил, что блок продаж в Setl Group полностью цифровой: внутренние CRM, сервисы для агентств, полностью цифровые сделки для покупателей. Особенно заметны изменения в удалённых сделках — онлайн-ипотека, электронная регистрация в Росреестре, дистанционное подписание.

Главный барьер — не покупка ПО, а перестройка логики работы. Андрей Бородин отметил: «Самое сложное — не внедрить отдельное решение, а добиться, чтобы разные системы начали «разговаривать» друг с другом. Цифровизация требует унификации процессов, единых стандартов, изменения регламентов и развития компетенций».

Владислав Митьков считает, что рынок переполнен цифровыми продуктами, но большинство компаний не выстроили базовую инфраструктуру. «Мы сталкиваемся с огромным количеством предложений вокруг AI и агентов. Но пока не автоматизированы базовые процессы, внедрение — зачастую ради хайпа. Нужно сначала наладить обмен данными между своими системами».

Проблема и в разрозненности решений: каждый сервис предлагает своего AI-помощника, но они не работают как единая экосистема. В идеале девелоперу нужен собственный центр обработки данных и обученная модель, но это огромные затраты.

Илья Анисимов уверен, что в ближайшие годы ИИ начнёт менять профессии. Уже сейчас он способен автоматически разводить инженерные сети. «Ему задают параметры — и он за минуты строит схему. Проектировщики в ближайшие пять лет серьёзно почувствуют изменения». Генеративное проектирование позволяет менять концепцию квартала в реальном времени: изменить количество машиномест, квартирографию, инсоляцию — раньше это занимало месяц, теперь минуты.

Следующий этап — отказ от привычных интерфейсов в пользу AI-агентов. «Человек не хочет изучать дашборды. Он хочет спросить систему: сколько потратили на арматуру в феврале, у какого поставщика лучшая цена. И агент должен дать ответ. Это революция», — резюмировал Анисимов.

Однако большинство AI-решений зарубежные и плохо адаптированы под российские нормативы. Владислав Митьков подчеркнул: «99% сервисов не учитывают наши нормы и стандарты».

Отдельный вызов — безопасность данных. Кира Беспрозванная обратила внимание на чувствительность хранения информации при подключении AI к корпоративным системам. Рынок будет двигаться к интеллектуальным сервисам, собирающим данные из разных систем. Пример — Content AI Intelligent Search, работающий с Pilot-BIM. Перспективны и AR-технологии: наведя планшет на стену, можно увидеть, где по проекту должна проходить труба, и сразу выявить ошибку. Но для этого нужна актуальная BIM-модель.

Даже активные сторонники цифровизации признают: рынок только подходит к новому этапу. Главная задача ближайших лет — создать работающую цифровую среду, где все процессы от проектирования до эксплуатации действительно связаны между собой.