Что петербуржцы ждут от застройщиков

Десять лет назад покупатели ценили двор без машин, дизайнерскую парадную или благоустройство как весомые аргументы. Сейчас многие из этих опций воспринимаются как норма. Зона ответственности застройщика выросла: от него ждут не только своевременно сданного дома, но и комфортной среды, инфраструктуры, сервиса и внимания к проекту спустя годы после новоселья.

К старту ежегодной премии «Строитель года» «Фонтанка» и «Объединение строителей СПб» узнали у петербургских девелоперов, как сегодня отличить хорошего застройщика, что перешло в разряд обязательного минимума и где рынок еще может развиваться.

Сдать вовремя — только база

Главное требование осталось неизменным: покупатель получает то, за что заплатил, и в обещанный срок. Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, советует начинать оценку именно с этого.

— Застройщик — коммерческая структура, берущая обязательства перед дольщиками, — говорит она. — Его первостепенная задача — выполнить эти обязательства: построить дом в соответствии с заявленным на старте продаж, соблюсти сроки и передать покупателям обещанное.

Это необходимый минимум, после которого начинается разговор о качестве девелопмента.

— Сегодня недостаточно просто построить дом и сдать его в срок. Это базовые обязательства девелопера, — говорит Алексей Пятненков, управляющий директор по девелопменту GloraX. — Для Петербурга особенно важно, как новый проект вписан в ткань города: работа с архитектурным контекстом, транспортной и социальной инфраструктурой, общественными пространствами, проницаемость территории, пешеходные связи.

По его мнению, компанию нужно оценивать по нескольким параметрам: надежность, архитектура и качество строительства, благоустройство, инфраструктура и влияние проекта на район.

Похожим образом расширяет понятие качества Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI.

— Хороший застройщик — прежде всего компания, обеспечивающая предсказуемо высокое качество от проекта к проекту, — считает он. — Покупатель должен понимать, какой продукт получит, и доверять, что обещания девелопера реализуются не только на рендерах.

Качество складывается не только из характеристик квартиры: в него входят архитектура, инженерия, планировки, благоустройство, общественные пространства, инфраструктура и сервис. Как отмечает Михаил Гущин, «репутация компании сама становится важной частью продукта».

Для Павла Мельникова, директора департамента развития проектов Setl Group, выполнение обещаний также остается основным критерием. По его данным, 97% квартир компания передает без замечаний, а 30% домов сдает раньше срока.

— В продукте качество складывается из всего комплекса элементов — от архитектуры и инженерии до продуманного благоустройства, планировок и сервисов для жителей, — отмечает он.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», добавляет способность компании системно реализовать проекты и выполнять обязательства перед городом. Однако одними количественными показателями качество уже не измерить, подчеркивает он.

В нестабильной экономике дополнительным критерием становится устойчивость компании. Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина отмечает: при дорогой ипотеке и меняющемся спросе покупателю важно понимать, что проект будет завершен.

— В условиях рыночной турбулентности главные критерии оценки девелопера — не громкие слоганы, а способность адаптироваться к сложным экономическим реалиям. Сегодня эта гибкость — прямой залог доверия: когда ипотека дорожает, а спрос меняется, покупатели доверяют сбережения только тем, кто гарантированно завершит проект.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», напоминает о различии между «застройщиком» и «девелопером»: первый строит и сдает здание, задача второго шире.

— Девелопер в буквальном смысле тот, кто развивает, и развивает не только территорию, а жизнь человека, который будет в этом доме жить, — поясняет он. — Поэтому хороший девелопер тот, кто через продукт меняет жизнь будущего жителя к лучшему. Она становится насыщеннее, спокойнее, здоровее, успешнее. Не факт квадратных метров, а то, что происходит с человеком после переезда.

Но как измерить столь субъективную вещь? Максим Жабин предлагает смотреть на конкретные признаки.

— Объективно измерить это сложно, готовой методики в России пока нет, но есть рабочие ориентиры: остается ли человек жить в доме надолго или продает квартиру при первой возможности, складывается ли в доме сообщество соседей или каждый существует отдельно за своей дверью, меняется ли распорядок жизни жителя к лучшему, — перечислил он. — Если по этим признакам ничего не меняется, дом можно назвать удачной инвестицией, но не хорошим продуктом.

Еще один критерий — поведение компании, когда что-то идет не по плану.

— Хороший девелопер — это бизнес с человеческим лицом, который помнит об этом и в кризис, и в спокойные времена. Бизнес можно построить заново почти в любой момент, а вот репутацию, если её однажды растерял, вернуть почти невозможно, — резюмировал он.

Генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Владимир Шабанов тоже предлагает смотреть дальше даты ввода.

— Сильный проект должен быть рассчитан не на момент ввода, а на годы вперед: учитывать будущую численность населения, потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре, транспортные и пешеходные связи, развитие общественных пространств, — говорит он. — Необходимые объекты, сервисы и земельный ресурс под них должны быть предусмотрены еще на стадии проектирования, даже если появляются они по мере заселения территории.

— Для меня хороший застройщик — это компания, которая отвечает за весь жизненный цикл проекта, а не только за момент продажи квартиры, — подчеркивает Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест». — Важно не просто построить дом, а понимать, как человек будет жить в нем через год, пять или десять лет: насколько удобно устроена среда, насколько компания выполняет обязательства, как взаимодействует с жителями.

Хороший дом заканчивается не у забора

Где заканчивается ответственность девелопера — за дверью квартиры, двором, границей участка? Алексей Пятненков предлагает не противопоставлять качество конкретного проекта и его влияние на город.

Денис Заседателев тоже предлагает смотреть на проект шире его физических границ: качественный жилой проект способен менять восприятие территории, становиться импульсом для ее развития и повышать статус локации.

Но начинать эту работу необходимо задолго до выхода строителей на площадку: учитывать сложившуюся застройку, транспортные связи, инфраструктуру и общественные пространства еще при выборе участка и разработке проекта.

При этом он предостерегает от попытки судить о результате только по имени или размеру компании.

— Масштаб и опыт компании сами по себе не являются гарантией: успешные проекты могут создавать и новые игроки, а у крупных компаний тоже бывают неудачные решения. В конечном счете оценивать стоит конкретный результат и то, насколько точно девелопер работает с особенностями места, — отметил Денис Заседателев.

Наталья Кукушкина обращает внимание, что формирование целостной городской среды прежде всего относится к полномочиям самого города, который видит территорию целиком и координирует ее развитие.

— Они в силу своего положения и полномочий видят весь город целиком и координируют формирование облика территорий, — пояснила она. — Один из таких органов — Градостроительная комиссия, которая рассматривает каждый проект и оценивает, насколько хорошо проработаны социальная и транспортная инфраструктура, как архитектура домов сочетается с обликом соседних кварталов, как строящийся дом вписывается в общую картину района и т. д.

Впрочем, сами девелоперы приводят немало примеров, когда их проекты выходят за границы жилых домов.

Так, Надежда Ильина рассказывает о сквере «Таинственный сад» с фонтанным комплексом и о театре на 500 мест в составе ЖК «Дефанс». Павел Мельников — об экотропах Setl Group: одна протянулась на 2,5 км между комплексами «Парадный ансамбль» и «Зеленый квартал», другая появилась в «Солнечном городе», где также создан парк площадью 5 га.

«Главстрой Санкт-Петербург», по словам Алексея Бушуева, построил в «Юнтолово» 2 км дорог, четыре детских сада, две школы и многофункциональную поликлинику. В «Северной долине» — десять детских садов, восемь школ, две поликлиники и 7 км дорог, а в Кронштадте в рамках «Кронфорт. Центральный» появилась новая школа — инженерный лицей.

— Масштабное влияние девелопера на город складывается именно из высокого уровня локальной реализации. Продуманная внутренняя инфраструктура жилого комплекса неизбежно выходит за его границы, качественно меняя жизнь всего района, — говорит Алексей Бушуев.

Алексей Пятненков приводит другой пример влияния проекта на территорию — изменение позиционирования локации. По его словам, выход GloraX с проектами высокого сегмента на намывные территории Васильевского острова повлиял на дальнейшее развитие этого рынка.

Однако универсального рецепта для Петербурга, считает он, быть не может.

— Город очень неоднороден: исторический центр, намывные территории, бывшие промышленные территории и периферийные районы требуют совершенно разных подходов, — отметил он. — Сильная сторона девелопера — в умении учитывать особенности конкретного места и находить для него соответствующий продукт и архитектурные решения.

Вчера преимущество, сегодня стандарт

Если еще несколько лет назад качество проекта можно было подчеркнуть отдельными опциями, сейчас список обязательных требований стал гораздо длиннее.

— За последние годы заметно выросли требования к продукту со стороны покупателя, — отмечает Павел Мельников.

В качестве таких параметров он назвал качественное благоустройство, дворы без машин, безбарьерная среда, функциональные планировки, современные инженерные и цифровые сервисы.

Примерно тот же набор называют и другие участники: дизайнерские входные группы, закрытые дворы, места для хранения, системы безопасности и благоустройство постепенно спускались из более дорогих сегментов в массовое жилье.

— Многие решения, которые раньше были характерны прежде всего для премиального сегмента, сегодня стали нормой и для комфорт-класса: рациональные планировки с продуманными местами хранения, качественная архитектура и благоустройство, дизайнерские входные группы, безбарьерная среда, закрытые от машин дворы, современные системы безопасности, многое другое, — говорит Михаил Гущин.

Меняется и сам подход к общественным пространствам. Поставить во дворе несколько скамеек и детскую площадку уже недостаточно: проект должен учитывать разные возрастные группы и разные способы проводить время. Даже парадная постепенно перестает быть исключительно транзитным пространством.

Надежда Ильина обращает внимание еще на одно изменение — социальная инфраструктура из приятного дополнения превратилась практически в обязательную часть крупных жилых проектов.

— Сегодня уже невозможно вообразить, чтобы построенный дом не был сразу обеспечен садами, школами и медициной, — отметила она. — Если же говорить про трансформацию продукта в целом, то девелопмент сегодня — это не только про стройку, но и про сервисную составляющую.

Меняются и различия между классами. Если закрытые дворы, подземные паркинги и дизайнерские места общего пользования уже добрались до комфорт-класса, верхние сегменты ищут новые способы выделиться. По словам Надежды Ильиной, здесь ценятся потолки до 4,5 метров, панорамное остекление, видовые приватные террасы и «зимние сады», а в инфраструктуре появляются теннисные корты, рестораны высокой кухни, променады и фонтаны.

Причем и эти решения со временем могут начать движение вниз по сегментам.

Наталья Кукушкина видит у расширения требований и обратную сторону. Задач у девелопера становится больше: компании проектируют целые территории, создают общественные пространства, строят школы, поликлиники, библиотеки и другие объекты, в том числе за пределами своих участков. Но все это влияет и на экономику проектов.

— С одной стороны, это дает застройщику возможность самому сформировать облик территории при реализации крупного проекта, — комментирует она. — С другой стороны, влечет за собой удорожание проекта, так как социальные объекты тоже строятся за счет проектного финансирования и оплачиваются деньгами от продажи жилья.

Меняются и планировки. Алексей Бушуев отмечает, что число вариантов внутри одного проекта заметно выросло: покупателям предлагают решения для разных жизненных сценариев, а индивидуальность квартиры постепенно становится одним из способов отличить проект от конкурентов.

При этом границы между классами становятся подвижнее. Опции, которыми вчера рекламировали бизнес-класс, появляются в комфорт-классе, а более дорогим сегментам приходится искать новые способы отстроиться.

Максим Жабин описывает этот процесс как постоянное повышение базовой планки.

— В комфорт-классе нормой стало то, что раньше было признаком бизнес-класса. Управляющая компания с приложением, консьерж-сервис в базовом виде, продуманная квартирография с гардеробными и кладовыми. Бизнес-класс из-за этого вынужден поднимать планку еще выше, в сторону мастер-плана целого квартала, собственной инфраструктуры, сервиса, который раньше встречался только в отелях, — рассказал он.

В результате принадлежность к классу все меньше определяется наличием одной конкретной функции. Михаил Гущин считает, что в верхних сегментах на первый план выходят уникальность архитектуры, приватность, уровень сервиса, индивидуальность концепции и качество работы с конкретным местом.

Алексей Пятненков видит общий для всех сегментов тренд в другом: требования покупателей все дальше выходят за стены квартиры.

— Недостаточно поставить детскую площадку и несколько скамеек — пространство должно быть рассчитано на разные сценарии: прогулки с детьми, спортивные активности, спокойный отдых, работу на открытом воздухе. Растет внимание к конфигурации и наполнению первых этажей и коммерческой инфраструктуре, безопасности, освещению, навигации и качеству озеленения, — дополнил он.

Куда расти дальше

Денис Заседателев считает, что эпоха, когда можно было выигрывать прежде всего объемами, заканчивается.

— Нужно лучше понимать аудиторию, точнее выбирать площадки и создавать продукт, который действительно востребован, — уверен он.

Алексей Пятненков видит резерв в отношениях нового жилья с существующим городом — общественных пространствах, первых этажах, пешеходных маршрутах, озеленении и связности территорий. Особенно важной для Петербурга он считает способность отказаться от универсальных решений и работать с характером конкретного места.

— Нам еще есть куда расти в многофункциональности районов: чтобы рядом с жильем появлялись рабочие места, образование, коммерция, пространства для отдыха и общения, — добавляет еще одно направление Михаил Гущин. — Второе направление — зеленая инфраструктура и более тесная интеграция проектов с природной средой.

Отдельная большая тема — редевелопмент. Свободных участков внутри Петербурга остается все меньше, зато у города есть значительный фонд бывших промышленных территорий и исторических зданий.

— Подходящих свободных земельных участков в Санкт-Петербурге практически не осталось, поэтому в городской черте будущее рынка — за редевелопментом бывших промышленных зон, особенно если мы говорим о проектах бизнес-класса и выше, — считает Павел Мельников.

В качестве примера он приводит строящийся на Васильевском острове ЖК «Аристократ», где историческая часть одного из корпусов должна быть восстановлена и дополнена современной надстройкой.

Михаил Гущин также называет редевелопмент одним из главных резервов Петербурга.

— В городе еще много бывших промышленных территорий и исторических зданий, утративших прежние функции, — говорит он.

В RBI к таким проектам относят «Светоч» и «Типографию» в историческом центре, связанные с приспособлением памятников под современное использование.

При этом крупные проекты постепенно уходят за административную границу города. Алексей Бушуев отмечает, что масштабное строительство смещается в Новоселье, Новосергиевку, Янино, Новосаратовку и другие локации Ленинградской области. Павел Мельников также связывает с областью дальнейшее развитие проектов комплексного освоения территорий.

— Крупные свободные территории позволяют работать не с отдельными домами, а с полноценными районами: заранее формировать их структуру, закладывать социальную и коммерческую инфраструктуру, зеленые зоны и рабочие места, — говорит Владимир Шабанов о возможности создавать районы практически с чистого листа. — Ленинградская область в этом смысле может конкурировать с Петербургом уже не только ценой квадратного метра, но и качеством среды, более просторным жильем и возможностью выстраивать повседневную жизнь рядом с домом.

Но точки роста есть и внутри самого дома. Максим Жабин предлагает обратить больше внимания на вещи, которые гораздо сложнее показать на красивом рендере.

— Отдельно назвал бы здоровье и повседневное самочувствие человека внутри дома, а не только вокруг него, — поясняет он. — Качество воздуха, естественный свет, шумоизоляция между квартирами и от улицы. Это менее заметно на рендерах и сложнее продать одной картинкой, поэтому конкуренция здесь пока слабее, чем во внешнем благоустройстве, а значит, и потенциал выделиться выше.

Еще одно направление — квартиры, способные меняться вместе с семьей.

— Семья, которая купила студию, через несколько лет становится семьёй с ребёнком, потом с двумя, и её потребности меняются быстрее, чем она готова переезжать, — говорит Максим Жабин.

Важным полем конкуренции может стать и то, что происходит уже после выдачи ключей.

— Системно управлять жизнью дома на горизонте десяти-двадцати лет умеют единицы, от скорости реакции управляющей компании на заявку до того, меняется ли сервис и благоустройство по мере того, как меняется состав жителей: сначала молодые семьи с колясками, потом дети постарше, потом уже другой состав жильцов.

Алексей Бушуев приводит пример еще одного направления — создания инфраструктуры для взаимодействия самих жителей. В седьмой очереди «Юнтолово» сейчас прорабатывается соседский центр площадью более 170 кв. м: для него готовятся концепция, техническое задание и функциональное зонирование.

Главная проверка — через несколько лет

Именно время оказалось одним из главных критериев, с помощью которого можно сравнить двух сильных застройщиков, если убрать объемы строительства, выручку и известность бренда.

Алексей Бушуев предлагает начинать с оценки последних сданных очередей и сравнивать результат с тем, что компания показывала покупателям на старте.

— Важно сопоставить готовый объект с первоначальными рендерами: насколько реализованные решения соответствуют заявленной концепции, — пояснил он. — Ключевой критерий для меня — совпадение обещаний и результата. Чем меньше разрыв между тем, что компания заявляет на стадии строительства, и тем, что в итоге получает житель, тем больше оснований доверять такому застройщику.

Для Дениса Заседателева важен весь путь клиента — от покупки до жизни в уже заселенном доме.

— Важно оценивать не только сам проект, но и весь опыт взаимодействия человека с компанией: насколько удобно проходит покупка, насколько качественно передается квартира, как работает обратная связь после заселения, — перечислил он. — В конечном счете качество девелопера определяется не только тем, что он построил, но и тем, насколько хорошо этот продукт работает для людей.

Михаил Гущин добавляет к этому способность поддерживать один уровень от проекта к проекту.

— Сильный девелопер отличается не одним удачным проектом, а способностью воспроизводить высокий уровень снова и снова, регулярно превосходя собственные образцы, — говорит он.

Самый радикальный вариант проверки предлагает Максим Жабин: вообще не смотреть презентации компании.

— Первое — пришёл бы в уже сданные дома этой компании через несколько лет после ввода, просто как человек с улицы, а не как приглашенный гость. Как выглядит двор, работает ли то, что обещали, держится ли качество отделки мест общего пользования, не начал ли проект разваливаться раньше времени, — объяснил он.

Следующий источник информации — вторичный рынок.

— Цена и спрос на квартиры этого девелопера через пять-десять лет после сдачи, — комментирует он. — Это честный голос покупателей, который сложно подделать маркетингом. Если квартиры теряют в цене быстрее рынка, значит, обещания на этапе продаж и реальность разошлись.

Еще один тест — работа гарантийной службы после того, как сделка уже состоялась, — быстро ли реагируют на жалобу, когда деньги уже получены и покупатель формально перестал быть тем, за кого борются.

Наконец, Максим Жабин предлагает посмотреть даже на то, что происходит внутри самой компании: поговорить не с топ-менеджерами, а с сотрудниками, оценить текучесть, усталость команды и отношение людей к собственной работе.

— Хороший девелопер в этом смысле не рассказывает про себя, что он лучше других, а оставляет за собой следы: в домах через годы после сдачи, на вторичном рынке, в собственной команде, — уточнил он.

— К этому моменту становится понятно, насколько точно были рассчитаны плотность и структура района, удобно ли устроены связи между его частями, хватает ли предусмотренных сервисов, не возникают ли конфликты между транспортом, пешеходами, жилыми и коммерческими зонами, — описал масштабы проверки Владимир Шабанов.

По его словам, качество девелопмента во многом определяется тем, насколько устойчивыми оказываются решения, заложенные еще на стадии мастер-плана. Поэтому оценивать проект только в момент торжественной выдачи первых ключей, пожалуй, действительно рано.

«Зато отличную возможность подтвердить высокое качество уже сданных проектов и доказать эффективность работы своей компании дает участие в ежегодном городском конкурсе „Строитель года“ — основном профессиональном соревновании строительного сообщества Санкт-Петербурга, — отмечает генеральный директор СРО А „Объединение строителей СПб“ Алексей Белоусов. — Именно здесь экспертные комиссии и жители города дают независимую оценку наиболее актуальным, отвечающим современным тенденциям проектам и компаниям строительного рынка».