Как паника на рынке недвижимости меняет правила игры
Рынок вторичной недвижимости охватила волна подозрительности, которую уже окрестили «эффектом Долиной». Обычные сделки превратились в источник повышенной нервозности для участников. Юристы признают, что теперь они тратят в пять раз больше времени не на юридическое сопровождение, а на психологическую поддержку клиентов. В Москве, а теперь и в Санкт-Петербурге, на сделках стали присутствовать психиатры. За внешним хаосом скрывается экономическая логика: паника формирует новых победителей и проигравших.
Отправной точкой послужило судебное решение по делу Ларисы Долиной. Суд вернул певице квартиру, которую она продала под влиянием мошенников, но не обязал ее вернуть покупательнице 112 миллионов рублей. Это отступление от принципа взаимного возврата (реституции) создало опасный прецедент. Покупатели на вторичном рынке теперь опасаются, что даже добросовестная сделка может быть оспорена, а деньги — безвозвратно потеряны.
Юристы в роли психологов
На переднем крае этой «истерии» оказались юристы и риелторы. Сроки подготовки сделок увеличились незначительно, но сам процесс теперь сопровождается, по их словам, колоссальным психологическим прессингом.
— Теперь я не только юрист, а еще и психолог. Приходится успокаивать людей. Появилась куча всяких блогерских списков из сотни рисков. В одной из сделок мне пришлось комментировать каждый пункт этого списка, хотя реальных рисков там примерно десять, а важнейшие, как, например, расчет с предыдущим продавцом, не учтены вовсе. А остальные 90 — либо нерелевантные, либо дублирующиеся, — рассказала юрист по недвижимости Дарья Крайнова.
Личный контакт между продавцом и покупателем стал играть ключевую роль, отодвинув на периферию удаленные сделки. Клиенты ищут «безопасного» продавца, с которым можно пообщаться лично и составить мнение об его адекватности.
— У меня был случай в Москве с продавцами из Башкирии. Клиентка отказалась от покупки только потому, что не видела продавцов. Вариант справок из психоневрологического диспансера она не приняла и сказала, что хочет лично убедиться, что люди в адеквате, — делится Крайнова.
Объем переписки с некоторыми клиентами, отмечает юрист, стал непрекращающимся. — Разгон произошел не так давно, и я еще не успела повысить цены на свои услуги в пять раз, — шутит Дарья. — Но точно в 5 раз выросла психологическая составляющая, документальная — в зависимости от волнительности клиента.
Нервозность растет у всех участников, порождая встречные подозрения: продавцы, сталкиваясь с недоверием, начинают сомневаться в адекватности покупателей.
Индустрия подтверждения адекватности
Особенно сложно стало работать со сделками, где продавцом выступает пожилой человек. После решения суда по делу Долиной, который постановил, что певица «могла не понимать значение своих действий», покупатели стали массово требовать справки из психоневрологического диспансера. Некоторые приглашают психиатра прямо на сделку.
— В Москве практикуется вызов психиатра на сделку. Цена услуги — минимум 25 тысяч. А тот, к которому обратились мы, стоил 80. И это — за час работы: приехал, посидел и уехал, — приводит примеры Крайнова.
Сама процедура добровольного психиатрического освидетельствования не нова. В бюджетных психоневрологических диспансерах она стоит около 1 000 рублей, в казенных — бесплатно. Однако наибольшую доказательную силу в суде имеет освидетельствование, проведенное непосредственно в день сделки, а в идеале — в ее процессе.
— Если это происходит прямо на сделке, допустим, у нотариуса, и специалист оценивал психическое состояние клиента, зафиксировал, был он под воздействием или не был, то вероятность оспаривания сделки это практически исключает, — пояснила генеральный директор сети клиник «Династия» Галина Полякова.
Эксперты отмечают в Петербурге не столько рост спроса на справки, сколько увеличение интереса к ним. Спрос на услуги освидетельствования вырос примерно на 20% за полгода, а на выезд психиатра к нотариусу — на 10–15%. Стоимость такой услуги в среднем составляет от 15 тысяч рублей, но в 2026 году ее планируют повысить из-за ожидаемого роста нагрузки.
Страхование титула и его сложности
Еще одним следствием паники стали возросшие требования к страхованию титула — полису, защищающему от риска потери права собственности. Страховые компании также стали чаще запрашивать справки из ПНД и наркологического диспансера.
Стоимость такого страхования обычно составляет 0,2–0,4% от цены объекта. Для квартиры за 10 миллионов рублей годовой полис обойдется в 20–40 тысяч рублей, а договор часто заключается на три года. При высоких рисках, например, при наличии наследственных споров, применяются повышающие коэффициенты, что делает страхование дороже или вовсе невозможным для некоторых объектов.
Однако, как отмечают юристы, получить такой полис на практике очень сложно, и страховщики остаются лишь косвенными бенефициарами ситуации.
Влияние на первичный рынок и девелоперов
На фоне нервозности на вторичном рынке аналитики отмечают переток внимания к новостройкам. Инвестбанкир Евгений Коган отметил значительный рост акций девелопера «АПРИ», связав это с возможным повышением цен на первичное жилье из-за возросшего спроса.
Данные базы «ЦИАН» показывают, что в октябре 2025 года число сделок на первичном рынке в Петербурге выросло на 11% по сравнению с сентябрем, тогда как на вторичном рынке динамика была близка к нулю. Средняя цена квадратного метра в новостройках города за месяц поднялась на 4%, до 304 тысяч рублей.
Однако эксперты из девелоперской среды сдержанно оценивают влияние «эффекта Долиной». Они подчеркивают, что большинство покупателей новостроек финансируют сделку за счет продажи имеющегося жилья, поэтому проблемы на вторичном рынке немедленно сказываются и на первичном.
— Девелоперы никак не выигрывают от текущей ситуации. Любые осложнения, возникающие на вторичном рынке, немедленно отражаются и на первичном — замедляя сделки и повышая тревожность клиентов, — комментирует коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева.
Эксперты сходятся во мнении, что ситуация требует законодательного урегулирования, а окончательную оценку так называемому «эффекту Долиной» можно будет дать лишь со временем.
Мошенничества и правовая неопределенность
За внешней паникой скрывается более глубокая проблема — изощренные схемы мошенничества. Риелторы приводят случаи, когда злоумышленники годами «вели» жертв, используя поддельные голоса и легенды, чтобы завладеть недвижимостью.
Юридическая коллизия в деле Долиной, по мнению адвокатов, может открыть ящик Пандоры. Если судебная практика будет отступать от принципа двусторонней реституции, это спровоцирует волну аналогичных исков.
— Правовым последствием отмены договора является двусторонняя реституция, то есть возврат всего полученного по договору. В результате реституции покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги. Логичного объяснения, почему в деле Долиной не было подобного обязательства продавца, ни я, ни коллеги-юристы не видят, — говорит адвокат Ксения Лукконен.
Сейчас рынок ожидает четкого правового сигнала от Верховного суда РФ, который мог бы стабилизировать ситуацию.
Что действительно нужно проверять при покупке
На фоне обилия «блогерских» списков рисков юрист-практик Дарья Крайнова сформулировала ключевые пункты проверки перед покупкой квартиры на вторичном рынке:
- Документы и ЕГРН: Проверка подлинности записи в реестре, отсутствия обременений (арест, ипотека) в день сделки.
Для простых сделок список проверок может быть исчерпывающим, но проблемы, как правило, возникают со сложными историями объектов: старым фондом, бывшими коммуналками, многочисленными переходами прав.
