Застройщикам грозят выплаты в 100 млрд рублей за срывы сроков

Просьба Группы «Самолет» о выделении 50 млрд рублей из государственного бюджета не стала неожиданностью для рынка. О серьезных трудностях компании было известно, и аналогичные потрясения к концу года могут ожидать еще около десятка крупных застройщиков и их клиентов. В декабре истекает срок моратория на выплату неустоек за срыв сроков сдачи домов, и предварительные оценки предстоящих выплат превышают 100 млрд рублей. Источники для покрытия этих сумм пока неясны.

Глава «Самолета» Анна Акиньшина в письме к премьер-министру Михаилу Мишустину попросила предоставить компании льготный кредит или другой стабилизационный инструмент в объеме 50 млрд рублей на срок до трех лет. В обмен она предложила блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа и привлечение дополнительного финансирования на 10 млрд рублей. Обращение стало известно 4 февраля из сообщения РБК.

«Самолет» лидирует в отрасли по переносам сроков сдачи объектов — у компании накопилось 1,2 млн кв. м жилья с задержками. До декабря 2025 года это не влекло серьезных финансовых последствий, но с января началось начисление значительных неустоек, которые компания не в состоянии выплатить.

В декабре 2025 года президент России Владимир Путин отказался продлевать мораторий на начисление неустоек застройщикам, действовавший с 2020 года. «Полагаю, достаточно. И попрошу правительство этих мораториев не продлевать», — заявил он, подчеркнув, что трудности строителей не должны решаться за счет новоселов.

Мораторий был впервые введен в апреле 2020 года на фоне пандемийных ограничений и роста цен на материалы. Изначально он действовал до 1 января 2021 года, но затем неоднократно продлевался. В марте 2024 года правительство установило мораторий до 31 декабря 2025 года с возможностью продления до конца 2026 года, но Путин это решение отменил.

Согласно правилам моратория, при расчете неустойки не учитывались периоды его действия — с апреля 2020 по лето 2023 года и с марта 2024 по декабрь 2025 года. Для расчетов применялась фиксированная ставка 7,5%, хотя обычно она привязывается к ключевой ставке Центробанка.

Строительным лобби удалось добиться лишь отсрочки выплат накопленных неустоек до конца 2026 года. Однако все судебные решения, вынесенные после 1 января 2026 года, подлежат немедленному исполнению. Кроме того, была отменена фиксированная ставка 7,5%, и теперь неустойка рассчитывается по ключевой ставке ЦБ, что делает задержки более дорогостоящими.

По оценкам, озвученным на совещании в Минстрое, общая сумма просуженных неустоек и штрафов составляет около 100 млрд рублей. Тысячи исков от покупателей уже удовлетворены, тысячи еще рассматриваются. Суммы требований часто близки к стоимости квартир, поэтому суды снижают их, признавая «явно несоразмерными».

Если начать выплаты немедленно, это может привести к массовым банкротствам спецзастройщиков — дочерних компаний девелоперов, что спровоцирует рост числа долгостроев. Такой аргумент застройщиков, по сути, ставит чиновников перед сложным выбором.

По данным «Единого ресурса застройщиков» на 1 февраля, из 121 млн кв. м строящегося жилья в стране задержки отмечены на 15,4 млн кв. м. При средней площади квартиры 48,8 кв. м это затрагивает около 315 652 покупателей.

Застройщики часто используют юридические уловки, чтобы избежать исков. Например, они убеждают покупателей подписать допсоглашения о переносе сроков, угрожая банкротством, или предлагают расторгнуть договор с возвратом денег, что особенно невыгодно ипотечникам.

Несмотря на систему проектного финансирования и эскроу-счетов, застройщики иногда откладывают получение траншей, чтобы сэкономить на процентах. Ставка по кредиту зависит от доли продаж, поэтому компании могут ждать, пока на счетах накопятся средства покупателей, что приводит к паузам в строительстве.

Среди 14 крупнейших компаний только у четырех нет задержек по сдаче объектов: «Группа ЛСР», Setl Group, ССК и «ЮгСтройИнвест». У «Брусники» задержки составляют 1,26%, у Группы ПИК — 8,3%. Антилидерами являются «Самолет», ГК «А101» и «Эталон».

«Самолет», крупнейший застройщик России по объему строительства, имеет совокупный долг в 952 млрд рублей при выручке 339 млрд и чистой прибыли 8,1 млрд за первое полугодие 2025 года. Компания столкнулась с чередой кризисов, включая смерть основного владельца и изъятие проекта в пользу государства.

В ГК «А101» объяснили задержки дефицитом рабочих рук и ростом цен на материалы. Представитель компании отметил, что незначительный перенос сроков в текущих условиях — это рабочая ситуация, и важно отделять объективные трудности от злоупотреблений. Компания имеет высокие кредитные рейтинги от «Эксперт РА» и АКРА.

«Эталон» указал, что задержки касаются около 20% объектов. Среди причин — ужесточение регуляторных требований, необходимость замены импортных материалов, дефицит кадров и непредвиденные геологические условия. В компании подчеркивают, что перенос сроков часто связан с обеспечением качества и надежности объектов.