Верховный суд изменил правила оспаривания сделок с жильём

Громкая история с квартирой Ларисы Долиной парализовала рынок вторичного жилья. Покупатели опасались, что любую сделку могут признать недействительной, а продавцы, ставшие жертвами мошенников, пытались вернуть проданные квартиры через суд. Банки, риелторы и юристы оказались в состоянии неопределённости.

Верховный суд выпустил обзор судебной практики, который меняет подход к таким спорам. Согласно документу, сам по себе факт обмана продавца не является основанием для автоматической отмены договора купли-продажи.

Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи и понимал переход права собственности, его внутренние мотивы не делают сделку недействительной, даже если он действовал под влиянием мошенников.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил, что суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин её совершения. Например, если продавец полагал, что продаёт квартиру ради защиты от мошенников, такого заблуждения недостаточно для признания договора недействительным.

Ещё одно важное изменение касается доказательств неспособности продавца понимать свои действия. Простого заявления об этом недостаточно — необходимо проведение судебной экспертизы, которая оценивает состояние человека именно в момент подписания договора. Если истец уклоняется от экспертизы, суд может отказать в иске.

Самая значимая новелла обзора — обязанность судов исследовать поведение покупателя. Суд выясняет, мог ли покупатель заметить странности, должен ли был понять, что продавец действует под давлением, видел ли признаки мошенничества.

Если покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал честно, проверил документы, оплатил квартиру и у него не было оснований подозревать преступление, его право собственности должно быть защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением обзора. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — отметил эксперт.

Тумин подчеркнул, что Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: при признании сделки недействительной квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Это устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предупреждает, что говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» пока рано. Верховный суд существенно ограничил применение статьи 178 ГК РФ о существенном заблуждении, но остаётся статья 177, которая позволяет оспаривать сделку, если продавец не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

«И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает Виленский. Особенно это касается пожилых продавцов, у которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

Кроме того, остаётся нерешённым вопрос реальной взаимности реституции. Формально покупатель должен получить деньги обратно, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить это решение невозможно.

Ещё один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру покупает риелтор, от него ожидают большей осмотрительности. Открытым остаётся вопрос, распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые пользуются услугами риелторов и юристов, но сами не являются специалистами.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует тщательно проверять документы, историю объекта, порядок расчётов и использовать наиболее безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы и счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но минимизирует риск обмана.