Строители подводят итоги: дорогие деньги и большие планы

Эксперты обсудили, как отрасль сохраняет темпы, что мешает росту и какие проекты станут драйверами развития.

12 августа, 2026, 13:33

Участники строительного рынка Петербурга и Ленобласти считают главным итогом последних лет способность отрасли продолжать возводить объекты и исполнять взятые обязательства. Однако для дальнейшего развития этого недостаточно: нужны доступные кредиты, понятные правила, квалифицированные кадры, синхронное возведение жилья и инфраструктуры, а также проекты, формирующие полноценную городскую среду, а не отдельные здания.

Эти вопросы обсуждались на круглом столе «Фонтанки» накануне Дня строителя. Участники оценили текущую ситуацию, факторы, сдерживающие рост, способы решения кадрового дефицита и перспективные направления развития агломерации.

Рынок растет, но осторожнее

По данным директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, за январь–июль 2026 года в Петербурге и Ленобласти продано 35,8 тыс. квартир площадью 1,47 млн кв. м — на 8% больше, чем годом ранее.

Рост продаж эксперт связывает с активностью покупателей в январе и июне на фоне ожидания изменений условий семейной ипотеки. В июне было продано 5,9 тыс. квартир, в июле — 4,8 тыс., что соответствует средним показателям 2026 года.

Цены также продолжили рост: за семь месяцев в масс-маркете они выросли на 11% в Петербурге и на 7% в пригороде. Новое предложение составило 1,5 млн кв. м, более половины — в Ленинградской области.

Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев отметил, что компания отмечает 30-летие, и этот опыт показывает, что девелопмент — долгосрочная история. «За 30 лет рынок пережил несколько серьезных кризисов, и каждый из них подтверждал одну простую мысль: девелопмент — это всегда долгосрочная история», — сказал он. Компания дорабатывает текущие проекты, готовит новые очереди и выходит в бизнес-класс.

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин предложил оценивать состояние отрасли по способности выполнять начатое. «Отрасль продолжает строить и выполнять обязательства по текущим проектам. В нынешних условиях уже сам факт сохранения сроков и управляемой экономики можно считать серьезным результатом», — считает он. Однако, по его словам, поводов для самоуспокоения нет: решения о новых запусках принимаются осторожнее, требования банков жесткие, покупатель дольше думает. «День строителя отрасль встретила в рабочем состоянии, но с меньшим запасом прочности».

Генеральный директор ГК «А101» в Петербурге и Ленобласти Владимир Шабанов оценивает первое полугодие со «сдержанным оптимизмом». За январь–июнь в агломерации продано около 30,3 тыс. квартир площадью 1,26 млн кв. м — на 7% больше год к году, но на 28% меньше, чем во втором полугодии 2025-го. По данным ЕИСЖС, в Ленобласти возводится около 5,1 млн кв. м жилья, в Петербурге — сопоставимый объем.

Эксперт отмечает смещение активности в сторону Ленобласти: «Если еще несколько лет назад основной объем строительства был сосредоточен в Петербурге, то сегодня эта разница практически исчезла». По его словам, бурный рост сменяется более спокойным этапом: покупательная способность ограничена, финансирование дорогое, поэтому девелоперы точнее оценивают спрос и внимательнее следят за финансовой дисциплиной.

Коммерческий директор компании «Бриз» Артем Чесноков обратил внимание на сегмент light industrial. «Ключевые характеристики формата — уход от старых складских площадок, разбросанных по разным районам области, в сторону многофункциональных технопарков, сочетающих производство, лаборатории, складские помещения, шоурумы, общественные пространства, зоны с интересными арт-объектами и озеленением», — пояснил он. Основной объем таких объектов пока в Московском регионе, в Петербурге предложение небольшое, но потребность МСБ делает формат привлекательным для инвесторов.

Генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко считает главным показателем здоровья бизнеса возможность не менять курс при колебаниях рынка. «Для ГК „КВС“ этот год проходит в соответствии с планами. Все ключевые задачи выполняются, компания работает стабильно, без резких изменений. У нас есть четкое понимание, куда мы движемся: программа развития расписана до 2040 года. Мы строим примерно по 150–200 тыс. кв. м недвижимости в год — это комфортные объемы, под которые есть финансирование, кадры и спрос», — рассказал он.

Директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1» Оксана Понаморенко также фиксирует умеренный рост. «Несмотря на непростую ситуацию, цены на недвижимость продолжают расти. За первое полугодие квадратный метр на первичном рынке подорожал в среднем на 9% — до 306 тысяч, на вторичном — на 11%, до 275 тысяч», — говорит она. Объем сделок вырос на 8%, предложение на вторичном рынке сократилось до 16,7 тыс. квартир, объем строящегося жилья — до 5,1 млн кв. м. Доля ипотечных сделок за первое полугодие 2026 года увеличилась на 14 процентных пунктов до 56%, существенную поддержку оказали индивидуальные программы — траншевая ипотека и субсидии застройщиков.

Вице-президент блока управления проектами GloraX Алексей Пятненков отметил разную динамику регионов. «Данные Росстата показывают, что по итогам первого полугодия 2026 года в Петербурге ввели 626,6 тыс. кв. м жилья — почти вдвое меньше, чем годом ранее. В Ленинградской области объем ввода составил около 2,04 млн кв. м, снизившись на 7,8%. Однако задел сохраняется: в каждом регионе возводится порядка 5,1 млн кв. м многоквартирных домов. В совокупности это более 10 млн кв. м строящегося жилья в пределах агломерации».

На фоне дефицита площадок в Петербурге область получает больше возможностей для крупных проектов. «Рынок становится более осторожным, профессиональным и дисциплинированным», — резюмирует эксперт.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев отметил, что девелопмент все меньше сводится к строительству жилых корпусов. «Развитие крупных проектов определяется комплексным подходом: важно не только создание нового жилья, но и формирование территории в целом — транспортная и социальная инфраструктура, общественные пространства, образовательные и рекреационные объекты», — пояснил он. В «Юнтолово» в 2026 году введены два корпуса площадью более 22 тыс. кв. м, паркинг и четвертый детский сад на 200 мест, получено разрешение на ввод поликлиники на 420 взрослых и 168 детей в смену. В 2027 году планируется открыть первый соседский центр площадью более 170 кв. м, до 2028 года — построить четыре участка дорог общей протяженностью более 3,6 км. В «Северной долине» анонсирован суперколледж на 2,5 тыс. студентов и парк площадью более 108 тыс. кв. м.

Дорогие деньги меняют правила

Главным ограничением участники называют стоимость денег. Устойчивость отрасли обеспечивают сформированный портфель проектов, проектное финансирование и опыт. Владимир Шабанов считает главным конкурентным преимуществом качество продукта: конкуренция за покупателя усилилась, поэтому выигрывают проекты, предлагающие комфортную среду — архитектуру, благоустройство, общественные пространства, социальную и коммерческую инфраструктуру.

«Рынок испытывает серьезное давление: высокая стоимость заемных средств, рост себестоимости, удорожание рабочей силы и материалов, снижение платежеспособного спроса требуют эффективно управлять проектами. Качество становится обязательным условием успешного развития», — продолжил эксперт.

Сергей Ярошенко на первое место ставит возможность планировать. «Самое сложное — неопределенность. Предсказуемость важна всем: и бизнесу, строящему планы на годы вперед, и людям, принимающим решение о покупке жилья. Меры государственной поддержки, в том числе льготная ипотека, должны быть долгосрочными и понятными», — пояснил он.

Алексей Пятненков отмечает, что текущие темпы поддерживает большой портфель проектов. «Система проектного финансирования и счетов эскроу позволяет вести строительство уже запущенных объектов даже при временном снижении покупательской активности». Девелоперы точнее работают со сроками и себестоимостью, выводят проекты очередями, стандартизируют решения, заранее формируют пул подрядчиков. «Главным ограничением остается высокая стоимость денег. Она влияет и на доступность рыночной ипотеки, и на финансирование приобретения участков, проектирования, подключения к сетям».

Оксана Понаморенко уточнила, что дорогие кредитные деньги увеличивают себестоимость стройки. «Снижение ключевой ставки до уровня ниже 8–9% годовых эксперты называют главным условием для полноценной активизации отрасли». При двузначных рыночных ставках массовый спрос остается зависимым от семейной ипотеки, психологически комфортной была бы ставка не выше 10%.

Алексей Бушуев уверен, что «потенциал дальнейшего роста во многом определяется доступностью кредитования. Для массового сегмента ипотека остается основным инструментом приобретения жилья. Постепенное восстановление рыночной ипотеки в первом полугодии стало позитивным сигналом, однако стоимость кредитования по-прежнему остается существенным ограничением».

Неопределенности добавляют будущие параметры льготных программ — пока условия семейной ипотеки окончательно не определены, рынку сложнее прогнозировать спрос.

В индустриальной недвижимости своя специфика. Артем Чесноков связывает развитие light industrial с изменением самих предприятий. «Компаниям недостаточно устаревшего цеха или склада. Им нужны современные инженерные мощности, удобная погрузка, транспортная доступность и возможность объединить производство, склад, лабораторию, офис и шоурум в одном месте. Для технологического, медицинского, приборостроительного бизнеса особенно важна городская локация». Растет направление build-to-suit — зданий под технологические процессы конкретного предприятия. Но рынок упирается в стоимость финансирования, нехватку подготовленной земли и длительность согласований. «Рынок будет расти не за счет любого нового предложения, а за счет качественных проектов в правильных локациях».

Максим Жабин подчеркивает, что проектное финансирование не решает проблему дорогих денег. «Основное ограничение — стоимость финансирования. Когда ипотека становится менее доступной, продажи замедляются. Эскроу-счета наполняются медленнее, ставка по проектному кредиту растет, экономика проекта ухудшается». Одновременно дорожают строительство и инфраструктура, полностью перенести затраты на покупателя невозможно, поэтому девелоперы пересматривают этапность и осторожнее выводят новые очереди.

Денис Заседателев считает, что «в условиях дорогого финансирования важно не гнаться за объемами, а точно оценивать экономику каждого проекта, спрос в конкретной локации и сроки вывода новых очередей». К дорогим деньгам добавляются себестоимость, согласовательные процедуры и кадровый дефицит.

Покупатели приспосабливаются к новой реальности. Ольга Трошева отмечает развитие альтернативных инструментов: банковских программ, рассрочек, траншевой ипотеки и трейд-ин. «Дальнейшее развитие спроса будет зависеть от условий кредитования и возможностей покупателей. Все большее значение имеют не только стоимость квартиры, но и размер первоначального взноса и ежемесячного платежа».

Кадры нельзя купить зарплатой

Еще один общий вызов — люди. Участники единодушны: конкуренция зарплатами перераспределяет специалистов, но не увеличивает их количество. Нужна длинная цепочка — от профориентации школьников до работы с вузами, наставничества и роста производительности.

Максим Жабин говорит: «Пока удается лишь смягчать дефицит. Особенно востребованы инженеры и руководители проектов, которые понимают стройку, экономику и современные цифровые инструменты». Результат может дать только системная работа: «Учебные программы должны учитывать реальные строительные процессы, а компании — вкладываться в подготовку молодых специалистов и наставничество. Одновременно нужно повышать производительность труда».

Денис Заседателев отмечает, что «рынок постепенно адаптируется: компании усиливают внутреннее обучение, развивают партнерства с колледжами и вузами, повышают автоматизацию. Для нас важно не только привлекать новых специалистов, но и сохранять команду, передавать опыт внутри компании».

В ГК «КВС» работу с будущими строителями начинают со школы. В 2022 году компания открыла Центр современного строительства площадью 800 кв. м, который принимает около тысячи посетителей в месяц, иногда до 1200, примерно 70% — старшеклассники. «Нам важно, чтобы школьники и студенты знали: строитель — это современная и востребованная профессия. Грустно видеть криво построенные объекты, которые производили люди, не имеющие никакого отношения к строительству. Мы хотим, чтобы выбор профессии был осознанным», — подчеркнул Сергей Ярошенко. Компания сотрудничает с ГАСУ, Политехом и Горным университетом, принимает студентов на практику, Центр открыт для всех желающих.

Алексей Бушуев считает, что «дефицит кадров невозможно устранить одним инструментом. Необходим комплексный подход: развитие собственных сотрудников, поддержка талантов, подготовка молодых специалистов и профориентация школьников». В «Главстрой Санкт-Петербург» работают программы «Главстрой Лидер» и «Стратегический кадровый резерв», через которые прошли более 200 человек. С 2024 года реализуется проект «Строительные классы» для учеников 8–11-х классов, для студентов предусмотрены оплачиваемые стажировки.

Владимир Шабанов: «Кадровый вопрос остается одним из самых серьезных вызовов. Речь идет не только о рабочих специальностях, но и об инженерных кадрах, руководителях проектов. Компании могут обучать сотрудников, но этого недостаточно. Необходимо повышать престиж строительных профессий, развивать программы подготовки в вузах и ссузах, расширять практическое обучение и укреплять взаимодействие образовательных организаций с работодателями».

Территориальные драйверы

Строительный импульс теперь определяется сложной конструкцией: жилье должно развиваться вместе с транспортом, инженерными сетями, социальной инфраструктурой и рабочими местами. В Петербурге к этому добавляется редевелопмент промзон, в Ленобласти — возможность создавать новые районы с нуля.

Алексей Пятненков считает, что «основными драйверами станут проекты, формирующие единый транспортный, инженерный и социальный каркас агломерации. В первую очередь это развитие метрополитена и железнодорожного сообщения, новые мосты и магистрали, реконструкция коммунальной инфраструктуры». Второе направление — комплексное развитие и редевелопмент: в Петербурге это бывшие промзоны, в Ленобласти — новые районы с собственной социальной инфраструктурой.

Примером для GloraX стал проект КРТ «Романовка» во Всеволожском районе Ленобласти. Он реализуется на территории более 51 га и включает четыре очереди строительства, два детских сада, школу, поликлинику, коммерческие помещения.

Ольга Трошева отмечает рост интереса к пригородным территориям: «Покупатели все чаще рассматривают проекты в Ленинградской области благодаря более доступной стоимости жилья. Доля спроса, приходящаяся на область, увеличилась с 32% в первом полугодии 2025 года до 42% сейчас». Перспективу эксперт видит в КРТ, редевелопменте промзон и местах с хорошей транспортной доступностью, в шаговой доступности от метро.

Владимир Шабанов подтверждает: «Одним из главных драйверов развития останутся проекты комплексного развития территорий. Именно такой подход позволяет создавать полноценные городские районы с развитой инфраструктурой». Особый потенциал сейчас в области. «ГК „А101“ реализует в Ленинградской области проекты „А101 Всеволожск“ и „А101 Лаголово“, которые проектируются как полноценные районы для жизни. Вместе с жильем создаются общественные пространства, школы и детские сады, коммерческая инфраструктура».

Денис Заседателев согласен: «Главным драйвером останутся проекты КРТ. Именно они позволяют одновременно создавать жилье, общественные пространства и социальную инфраструктуру, заранее планировать развитие района».

Максим Жабин подчеркивает потенциал редевелопмента в Петербурге: «В городе большой потенциал у редевелопмента бывших промышленных территорий. Такие проекты возвращают городу неэффективно используемую землю и развивают сложившиеся районы». Для Ленобласти главным направлением останется комплексное освоение, его качество будет зависеть от синхронизации жилья, дорог, сетей и социальных объектов. «Сильный импульс дадут современные производственные и логистические комплексы. Они создают рабочие места и формируют вокруг себя спрос на жилье и услуги».

Артем Чесноков добавляет: «Драйверами Петербурга станут городские технопарки, промышленный редевелопмент и проекты build-to-suit. Подобные объекты создают рабочие места и дают новый сценарий развития территориям бывшего промышленного пояса». Пример — технопарк l618 на Литовской улице, вторая очередь которого планируется во втором квартале 2027 года, якорный резидент — российский производитель медицинского оборудования для эндоскопии. Еще один проект «Бриз» планирует на набережной Волковки.

Оксана Понаморенко прогнозирует: «В ближайшие годы градостроительная политика Санкт-Петербурга будет сосредоточена на развитии транспортной инфраструктуры, редевелопменте промышленных территорий и точечной застройке дефицитных участков. Массовая застройка продолжит смещаться за пределы КАД».

Алексей Бушуев предупреждает, что большой проект становится драйвером только при устойчивой экономике. «Финансовая модель должна выдерживать разные сценарии спроса и стоимости денег. Именно комплексный подход, при котором формируются новые социальные, транспортные и общественные функции, способен задавать новые стандарты развития районов».

Пять лет требуют предсказуемости

На горизонте пяти лет слово «предсказуемость» звучит чаще остальных. Денис Заседателев: «Девелопмент — отрасль с длинным инвестиционным циклом, поэтому проекты требуют понятных правил, стабильных условий финансирования и возможности планировать работу на несколько лет вперед. Чем меньше неопределенности, тем увереннее компании инвестируют».

Владимир Шабанов соглашается: «Прежде всего отрасли необходимы стабильные и четкие правила работы». Не менее важны предсказуемая денежно-кредитная политика, доступность финансирования, последовательная господдержка и развитие механизмов КРТ. «По оценке Минстроя России, строительная отрасль вместе со смежными направлениями сегодня формирует около 13,1% ВВП страны. Это один из ключевых секторов экономики, поэтому его устойчивое развитие напрямую влияет на рынок труда, промышленность, транспорт и качество городской среды».

Ольга Трошева добавляет, что устойчивость — это способность продукта соответствовать меняющемуся спросу. «Рынок будет смещаться в сторону более продуманного и ценностного продукта. Покупатели оценивают не только стоимость квартиры, но и ее характеристики, расположение, инфраструктуру, удобство ежедневной жизни. Важно не просто создавать новые проекты, а четко понимать, какие параметры действительно важны для клиента, и усиливать их, удерживая в балансе затратную часть».

Алексей Бушуев: «Для девелопмента особенно важен горизонт планирования. Проекты комплексного освоения реализуются десятилетиями, поэтому резкое изменение регулирования усложняет оценку спроса и экономику будущих проектов. Чем понятнее правила и сроки адаптации, тем точнее можно планировать». Постепенное снижение ипотечных ставок способно вернуть отложенный спрос. «Если доходность депозитов будет снижаться, часть средств может перераспределяться в недвижимость как инструмент сохранения капитала».

Артем Чесноков описывает меры для light industrial: «Нужна предсказуемая система поддержки и девелоперов, и будущих резидентов. Речь идет о доступном долгосрочном финансировании, налоговых преференциях для действующих производственных компаний, ускоренном подключении к сетям и четких сроках согласования. Важно развивать статусы технопарков так, чтобы льготы получали площадки с реальным производством». Современную промышленность не стоит целиком выносить за КАД: «Часть экологичных и компактных предприятий должна оставаться внутри города — рядом с университетами, научными центрами, транспортом. В ближайшие пять лет light industrial может пройти путь от нишевого продукта до необходимого элемента городской экономики».

Сергей Ярошенко: «Главными драйверами остаются инфраструктурные проекты: дороги, мосты, станции метро. Нельзя строить только жилье, не развивая городскую среду в целом».

Максим Жабин подчеркивает: «Отрасли нужна предсказуемость на срок, сопоставимый с девелоперским циклом. Резкая смена требований сразу отражается на финансовой модели проекта, его сроках и конечной цене». Инфраструктуру необходимо финансировать отдельно от жилья, поддержку спроса делать адресной и заранее ясной. Кадровый вопрос — такое же необходимое условие роста, как финансирование.

Оксана Понаморенко: «В первую очередь необходимо снижение стоимости заемных денег как для строителей, так и для покупателей. Для стабильной работы девелоперам необходимо падение ключевой ставки ЦБ до уровня 8–9% годовых. Это уменьшит ставку по проектному финансированию и сделает рыночную ипотеку доступной». Также эксперт называет упрощение перевода «серого пояса» в жилые территории, работу с кадровым дефицитом в учебных кластерах, цифровизацию и привлечение специалистов из регионов.

Алексей Пятненков резюмирует: «Устойчивость отрасли будет прежде всего зависеть от макроэкономических условий и стоимости денег. Девелопмент — капиталоемкий бизнес с длительным инвестиционным циклом, поэтому высокие ставки одновременно снижают доступность ипотеки, удорожают проектное финансирование и сдерживают запуск новых проектов. Для сохранения объемов строительства необходимы постепенное снижение стоимости заемных средств, доступные ипотечные инструменты и предсказуемые условия работы, которые позволят компаниям планировать инвестиции на несколько лет вперед».