Спасти и окупить: экономика реставрации в Петербурге

Сотни исторических зданий Петербурга ждут новых владельцев, готовых вдохнуть в них жизнь. Льготные кредиты и налоговые послабления уже действуют, но реставрация остаётся одним из самых рискованных видов инвестиций. Участники круглого стола «Фонтанки» и СРО А «Объединение строителей СПб» обсудили, почему бизнес осторожен и что может изменить ситуацию.

Павлина Юдина, начальник отдела реставрационных программ КГИОП, отметила, что Петербург находится в выгодном положении благодаря концентрации памятников и вниманию государства и инвесторов. Переломным стал 2003 год — празднование 300-летия города, после которого началась системная работа. «Петербург — субъект с хорошей судьбой. У нас есть собственное финансирование, огромное сосредоточение памятников, внимание государства и внимание инвесторов», — сказала она.

По данным КГИОП, в начале 2000-х внебюджетные средства были почти нулевыми, а по итогам прошлого года их доля превысила 40%. Сейчас в Петербурге реализуются 13 инвестиционных проектов, связанных с объектами культурного наследия, десять из них в активной стадии. Среди известных примеров — Новая Голландия.

Программа «Рубль за метр» позволяет передавать в аренду проблемные объекты. Павлина Юдина пояснила: «Речь идет не о дворцах и не о знаковых особняках в центре города — это объекты с минимальной инвестиционной привлекательностью». Сейчас 16 таких объектов переданы в аренду, по двум работы почти завершены.

В Петербурге 152 объекта культурного наследия находятся в неудовлетворительном состоянии, 40% из них в федеральной собственности. «Субъект Федерации может принимать решения только в отношении своего имущества. Если объект находится в федеральной собственности, город уже не может самостоятельно определять его судьбу», — отметила Юдина. Пример Кронштадта показывает сложность смешанной собственности. Кроме того, в городе сложилась система, при которой крупными инвестпроектами занимается Комитет по инвестициям, а имущественными вопросами — Комитет имущественных отношений, тогда как КГИОП не участвует в вовлечении объектов в оборот, что требует постоянной координации.

Банк ДОМ.РФ выступает оператором федеральной программы льготного финансирования. Управляющий директор Антон Милютин подчеркнул: «Санкт-Петербург сам по себе является объектом культурного наследия. Такие объекты — это ресурс, который помогает сохранять облик города и может служить основой для развития бизнеса». Общий объем программы — 300 млрд рублей, но уровень использования пока низок.

Льготная ставка составляет 6% годовых для гостиниц и 9% для остальных категорий. Кредит даётся на десять лет, восстановление должно быть завершено до конца 2030 года. Елена Недомеркова рассказала: «Когда программа только запускалась, ставка составляла 17%. Даже на фоне ключевой ставки в 21% интерес был очень ограниченным. Эти предложения были услышаны. В результате условия программы изменились, ставка была существенно снижена, и сегодня мы видим гораздо больший интерес». Сейчас четыре объекта в Петербурге находятся на высокой стадии рассмотрения.

Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко считает, что существующих мер недостаточно. «Те единичные объекты, которые сегодня удалось вовлечь в работу, зачастую стали результатом огромных усилий конкретных людей и организаций. Во многом это произошло, скорее, вопреки существующим ограничениям, чем благодаря им», — сказала она. Она также отметила проблемы с инфраструктурой: для современных объектов нужны парковки и инженерные сети.

Алексей Белоусов, гендиректор СРО А «Объединение строителей СПб», указал на частые изменения законодательства. «Возможно, пришло время собрать все предложения и подготовить системные изменения в федеральное законодательство», — заявил он. Он также добавил: «Иногда для того, чтобы проект состоялся, достаточно просто не мешать».

Ольга Трошева из Setl Group привела пример Дома Веге: «Дом Веге достался нам в крайне тяжелом состоянии. В Петербурге не так много специалистов, способных восстанавливать исторические витражи, живопись, лестницы, декоративные элементы. Это эксклюзивные мастера, которых буквально можно пересчитать по пальцам». Компания также успешно восстановила водонапорную башню завода «Красный гвоздильщик» на Васильевском острове, где сейчас располагается корпус НИУ ВШЭ.

Павел Быков из RBI рассказал о Левашовском хлебозаводе: «Когда мы приобрели участок, было понятно, что делать с жилой частью проекта. Но что делать с самим памятником — не понимал никто. Только на поиск концепции ушло несколько лет». Он признал, что подобные проекты часто «не про прибыль, а про ответственность».

Александр Желиостов из «ПСБ „ЖилСтрой“» отметил, что даже при тщательной подготовке невозможно полностью изучить объект культурного наследия. «В процессе обязательно вскрываются новые обстоятельства, требующие дополнительных исследований и согласований. Только один такой цикл может занимать около года». Он также указал на инфраструктурные ограничения и добавил, что реконструкция исторического здания почти всегда обходится в полтора-два раза дороже нового строительства. Поэтому многие подобные проекты становятся вкладом инвестора в сохранение городской истории.

Михаил Шахов из «ЛСР. Недвижимость» предложил адаптировать требования к памятникам, облегчив прокладку коммуникаций, и предоставлять льготы по техприсоединению. Павлина Юдина напомнила о налоговых льготах в Петербурге: при вложениях от 500 млн до 1 млрд рублей — льгота на три налоговых периода, более 1 млрд — на пять. Однако за последние годы этим правом воспользовался только один инвестор. «Часто бизнес опасается дополнительных проверок и сложных процедур», — пояснила она.

Антон Милютин подвел итог: «Большинство барьеров хорошо понятны. Значит, их можно последовательно устранять». Он отметил, что экономика в таких проектах есть, и задача — помочь ей проявиться. Для инвесторов создан портал «Наследие.ДОМ.РФ», где собрана информация о тысячах объектов по всей стране.

Главным итогом круглого стола стало понимание, что сохранение исторического наследия перестаёт быть исключительно задачей государства — бизнес всё активнее включается в этот процесс, хотя и сталкивается с множеством препятствий.