Семейная ипотека: ажиотаж перед ужесточением правил

Самую популярную льготную ипотеку — семейную — ждут изменения с 1 февраля 2026 года. Вместо возможности оформить отдельные кредиты на каждого супруга, они теперь обязаны выступать созаемщиками по принципу «одна семья — одна ипотека».

Новости об ужесточении правил появились в конце октября 2025 года, после чего количество заявок по программе резко возросло. Ажиотажный спрос сохраняется до сих пор.

По информации «Дом.рф», до объявления изменений еженедельно поступало около 49 тысяч заявок, а в ноябре и декабре их число увеличилось до 53–60 тысяч. Декабрь установил исторический рекорд по выданным ипотечным кредитам — 161 тысяча по всей России.

За 2025 год россияне купили в кредит почти миллион квартир. Из них 611 тысяч приобретено по льготным программам на сумму 3,5 трлн рублей, что на 4% превышает показатель 2024 года.

После завершения действия льготной ипотеки в июле 2024 года рынок переживал затишье, но анонс новых ограничений вновь привлек заемщиков.

Многие пары сейчас стараются оформить вторую семейную ипотеку или хотя бы первую, чтобы до 1 февраля 2026 года один из супругов сохранил право на кредит по ставке до 6%.

Базовые условия программы остаются прежними. На льготную ипотеку могут претендовать граждане РФ, у которых:

• есть ребенок в возрасте до шести лет включительно;
• воспитываются двое или более несовершеннолетних детей;
• есть ребенок с инвалидностью.

Возраст детей учитывается на дату подписания кредитного договора. Это право распространяется и на родителей усыновленных или удочеренных детей.

Основное изменение касается состава заемщиков: теперь оба супруга должны быть созаемщиками. Исключение — случаи, когда один из супругов не является гражданином России.

Для пар, уже оформивших ипотеку, возникает вопрос о возможности получения второго кредита после 1 февраля. Такая возможность есть, но с определенными ограничениями.

Повторный льготный кредит доступен без дополнительных условий, если первый заем был оформлен до 23 декабря 2023 года. Если ипотека взята после этой даты, семье необходимо полностью погасить предыдущий кредит и иметь еще одного ребенка, родившегося после оформления первой ипотеки.

Эксперты отмечают, что дифференцированные ставки пока не введены, хотя их запуск планируется в первом квартале. Те, кто оформил ипотеку до 23 декабря 2023 года, смогут сделать это снова и после февраля, а взявшие кредит в 2024–2025 годах активно подают заявки до вступления новых правил.

Обязательное участие обоих супругов усиливает влияние кредитной истории. Если у одного из них испорчена кредитная репутация, банк может отказать в выдаче ипотеки. До 1 февраля семья могла оформить кредит на супруга с лучшей историей, но после этой даты такие пары столкнутся с трудностями.