Себестоимость жилья растет: как девелоперы адаптируются

За первое полугодие 2026 года себестоимость строительства в Петербурге увеличилась примерно на 11%. Наиболее заметно подорожали оконные системы, пиломатериалы, OSB, арматура, листовая сталь, цемент и бетон. Это напрямую влияет на конечную стоимость жилья, однако возможности переносить рост затрат на покупателей ограничены. Участники круглого стола «Фонтанки» обсуждали не столько способы остановить удорожание, сколько поиск внутренних резервов без потери качества продукта.

Себестоимость строительства растет почти каждый квартал. Александр Кравцов, основатель девелопера «Геометрия», сообщил, что за последний год основные стройматериалы подорожали на 18%. Одновременно увеличиваются расходы на оборудование, подрядные работы и оплату труда. Прогноз роста себестоимости на 10–20% в 2026–2027 годах выглядит реалистичным, и во втором полугодии 2026 года предпосылок для его изменения не видно.

Елена Леликова, директор по закупкам ГК «А101», отметила, что на себестоимость влияет комплекс факторов: материалы, рабочая сила, механизмы, логистика, земля и административные расходы. Высокой остается стоимость финансирования. При этом колебания цен на отдельные материалы нужно оценивать с учетом их доли в общей структуре затрат. Например, арматура обычно занимает 3–8% себестоимости «коробки» здания, поэтому ее удорожание не является основной причиной роста цен на жилье. Давление формирует совокупность затрат, среди которых значительный вес имеет рабочая сила.

Динамика себестоимости различается по регионам. Татьяна Рыбкина, директор департамента тендеров и закупок GloraX, привела данные по Петербургу: за первое полугодие 2026 года рост составил около 11%, при этом материалы подорожали на 7%, а строительно-монтажные работы — на 10–12%. Во втором полугодии ожидается дальнейший рост, особенно по арматуре, тогда как ранее наиболее заметно дорожали бетон, железобетонные изделия и стекло.

Дефицит рабочей силы становится дополнительным фактором удорожания. Квалифицированные специалисты, включая инженерно-технический персонал, дорожают. Татьяна Рыбкина подчеркнула, что нехватка кадров напрямую влияет на стоимость строительства, увеличивая затраты на оплату труда и организацию работ, а также может сдвигать сроки реализации проектов. Елена Леликова добавила, что расходы на рабочую силу в отдельных проектах достигают 50% сметы, и этот фактор воздействует на весь строительный процесс, в отличие от колебаний цен на отдельные материалы.

Стоимость финансирования, земли и инфраструктуры также влияет на себестоимость. Александр Кравцов отметил, что для элитных проектов в городе почти не осталось подходящих участков, поэтому земля с готовой документацией «буквально дороже золота». Высокие ставки делают критичным не только цену квадратного метра, но и длительность инвестиционного цикла: чем дольше проект, тем выше финансовая нагрузка. Елена Леликова подчеркнула, что в проектах комплексного развития территорий создаются общественные пространства, школы, детские сады и инфраструктура, но в условиях ограниченного спроса девелоперам важно точно оценивать спрос и соблюдать финансовую дисциплину.

Основной резерв снижения себестоимости — системная оптимизация процесса, а не смена технологий. Елена Леликова пояснила, что работа с конструктивными решениями, расходом бетона и арматуры, опалубкой, механизацией, логистикой и производительностью труда может дать эффект. Переход на альтернативные технологии, такие как металлокаркас, целесообразен только при устойчивом экономическом эффекте, но сегодня они дороже монолита, поэтому в массовом сегменте не рассматриваются. Александр Кравцов добавил, что главный резерв заложен на стадии концепции и проектирования: рациональная квартирография, эффективное использование площадей, стандартизация решений. Однако в элитном сегменте ценятся эксклюзивность, редкие материалы и именитые архитекторы, поэтому там оптимизация ограничена.

Девелоперы сходятся во мнении, что оптимизация не должна снижать качество. Александр Кравцов считает, что нельзя экономить на надежности конструкций, инженерии, шумоизоляции и долговечности фасадов. Татьяна Рыбкина отметила, что сокращать можно только решения, не влияющие на безопасность и комфорт жителей, иначе это превращается в экономию на качестве. Задача — найти более эффективные решения без ущерба для потребительских характеристик.

Рост себестоимости происходит на фоне сниженного спроса и дорогого финансирования, поэтому девелоперы осторожнее запускают новые проекты. Елена Леликова подчеркнула, что современная архитектура, благоустройство и инфраструктура остаются обязательными, а стратегия ГК «А101» — искать внутренние резервы, удерживать цены и продолжать развивать рынок. Александр Кравцов добавил, что бесконечно переносить рост в цену невозможно из-за ограниченного спроса, поэтому продукт станет рациональнее, но без упрощения. Он сообщил, что осенью открываются продажи в последнем проекте на Петровском острове: квартirография пересмотрена в сторону уменьшения количества лотов, стоимость квадратного метра начинается от 800 тыс. рублей, а общий объем инвестиций — около 20 млрд рублей. По его мнению, такие проекты показывают, что рост себестоимости в элитном сегменте не должен вести к упрощению продукта.