Рынок новостроек адаптируется к дорогой ипотеке и сдержанному спросу
Снижение ключевой ставки Банка России до 15% годовых, объявленное 20 марта, пока не стало поворотным моментом для рынка новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Девелоперы констатируют, что ипотека остаётся дорогой, покупательский спрос — сдержанным, а запуск новых проектов требует всё большей осторожности.
Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», заявила, что снижение ставки почти не повлияло на работу компании. «Ключевая ставка снижена до 15% — на нашу работу это пока почти не повлияло — ни в плюс, ни в минус, — говорит она. — Центробанк продолжает политику постепенного снижения ставки, но глобальных изменений на рынке недвижимости это пока не принесло: люди не стали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в жилье».
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, считает, что коррекция слишком незначительна. «До сих пор снижение ключевой ставки практически не влияло на нашу деятельность, так как коррекция слишком незначительна, — отметила она. — В моменте снижение на половину процентного пункта не способно ни радикально повысить доступность ипотеки для покупателей, ни снизить стоимость проектного финансирования для девелопера».
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», указал, что текущий уровень ключевой ставки по-прежнему является существенным ограничением. «В первую очередь это отражается на спросе: рыночная ипотека фактически долгое время не работала, хотя в последнее время наметился тренд на ее постепенное восстановление», — пояснил он.
Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест», подтвердил, что стоимость проектного финансирования за последние годы выросла значительно. «Стоимость проектного финансирования за последние годы выросла значительно — с 5–6 тысяч рублей на 1 кв. м после реформы 214-ФЗ до примерно 30 тысяч сегодня, — сказал он. — Это самая динамично растущая статья затрат — ни одна другая не показала сопоставимого роста».
По его словам, особенность этой статьи в том, что она, в отличие от строительства или социальной инфраструктуры, не создает добавленной ценности для покупателя и слабо управляема со стороны девелопера. Однако компании научились работать в этих условиях через оптимизацию проектных решений и управление себестоимостью.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ», сообщил, что «Группа ЛСР» сохраняет стабильность благодаря грамотному управлению ценообразованием и тщательному анализу рисков. «Подтверждением финансовой надежности служит высокий уровень покрытия средствами на счетах эскроу во всех регионах присутствия компании», — добавил он.
Строка в бюджете
От ключевой ставки Центробанка напрямую зависят условия проектного финансирования для застройщиков. Алексей Бушуев отметил, что за последние годы его стоимость увеличилась примерно в 2–3 раза. При этом итоговая ставка для девелопера во многом зависит не только от уровня ключевой ставки, но и от темпов продаж и наполнения счетов эскроу.
«При стабильной реализации квартир условия финансирования остаются относительно приемлемыми. А вот при снижении темпов продаж нагрузка на финансовую модель проекта существенно возрастает — в этом случае ставка может увеличиваться до уровня ключевой плюс несколько процентных пунктов, и фактическая стоимость заёмных средств по отдельным проектам сегодня достигает порядка 20%», — пояснил Бушуев.
Денис Заседателев обратил внимание на рост строительной себестоимости в 2024 году, главным образом за счёт стоимости труда, которая теперь превышает половину всех строительных затрат. «Мы научились эффективно управлять себестоимостью через проектные решения, и именно это остается нашим основным резервом», — заявил он.
Что касается стратегии, то ЛСТ принципиально не сокращает объемы, поскольку девелопмент представляет собой бизнес с длинными циклами. «Запуск новых проектов мы не откладываем, потому что рынок по своей структуре остается дефицитным, проектов запускается меньше, чем выбывает из оборота, и качественный продукт неизменно востребован», — отметил Заседателев.
Дисбаланса нет
В Санкт-Петербурге заметного роста доли нераспроданного жилья сейчас не наблюдается. Алексей Бушуев связал это с сокращением предложения в массовом сегменте в границах города. «Иная ситуация складывается в Ленинградской области, где предложение в массовом сегменте остается на высоком уровне. В условиях ограниченного спроса это может создавать риски затоваривания отдельных проектов», — сказал он.
Денис Бабаков отметил, что рынок находится скорее в равновесии. «Многое зависит от конкретной локации: в каких‑то районах уже долгие годы наблюдается дефицит предложения, например в Кировском, в других, наоборот, застройщики активно осваивают территории», — пояснил он.
Анжелика Альшаева сообщила, что ГК «КВС» не накапливает товарные остатки. «Наша модель работы изначально выстроена таким образом, что основной объем квартир реализуется еще на этапе строительства, поэтому к моменту ввода домов в эксплуатацию товарные остатки не превышают 2% — это, как правило, единичные лоты», — сказала она.
Скидки и рассрочки
Для поддержки спроса в условиях дорогой ипотеки девелоперы активно предлагают покупателям различные инструменты. Анжелика Альшаева рассказала, что «КВС» предоставляет программы рассрочки, ипотечные продукты с субсидированием ставок, а также программы зачета жилья.
Денис Заседателев отметил, что рассрочка сегодня занимает второе место по значимости после семейной ипотеки. «Помимо этого мы серьезно развили направление трейд ин и выстроили полноценную технологию, при которой весь цикл от продажи имеющейся квартиры клиента до подписания договора на новую занимает в среднем два с половиной месяца», — сказал он.
Денис Бабаков добавил, что одной из альтернатив выступает рассрочка от застройщика. «Наибольшим спросом пользуются рассрочки с длительным сроком — обычно их предоставляют на 1,5–2 года. Рассрочка без удорожания действует до выдачи ключей, при этом общий срок рассрочки может достигать почти 3,5 лет и растягиваться на данный момент до середины 2029 года», — пояснил он.
«Еще один важный параметр для покупателей — величина первого взноса, — говорит Денис Бабаков. — Цены на квартиры продолжают расти, поэтому клиенты стремятся зафиксировать цену для себя и одновременно реализовать старую квартиру или другое имущество».
Алексей Бушуев согласился, что девелоперы используют собственные инструменты поддержки спроса. «Речь идет о рассрочках, субсидировании ставок, адресных акциях и скидках. Такие механизмы позволяют адаптировать финансовую нагрузку под возможности конкретной семьи», — сказал он.
Порог для роста
Несмотря на снижение ключевой ставки на 6 процентных пунктов за последний год, девелоперы считают, что для оживления рынка нужны ещё более низкие значения. Алексей Бушуев указал, что ориентиром можно считать уровень около 12%. «В этом случае стоимость рыночной ипотеки может снизиться до диапазона примерно 14–15% годовых, что сделает этот инструмент более доступным для массового покупателя», — отметил он.
Денис Заседателев ожидает, что при снижении ставки до 12% произойдёт более заметный приток покупателей, в том числе инвестиционных. «Недвижимость на длинной перспективе стабильно показывает доходность порядка 12% — за счет операционного дохода от аренды и прироста стоимости», — сказал он. Параллельно сокращение предложения формирует предпосылки для ценового роста. Заседателев прогнозирует возвращение рынка к показателю порядка 4 млн кв. м в год в перспективе двух лет.
Анжелика Альшаева считает, что рынок начнет оживать, когда ключевая ставка снизится примерно до 10%. «Тогда ипотека станет более доступной — порядка 12–13% по стандартной ставке — и спрос будет расти», — пояснила она.
Алексей Бушуев подчеркнул, что в основе рынка всё равно лежит спрос. «Если у покупателей нет возможности приобретать жилье с использованием ипотеки, активность застройщиков сама по себе не может обеспечить стабильную работу рынка», — сказал он. По его мнению, как только рыночная ипотека снова станет доступной, это приведёт к росту продаж и снизит давление на застройщиков.
