Рынок недвижимости: высокие ставки, непроданные метры и новые форматы

Российский рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние годы: высокие ставки по кредитам, падение массового спроса и рост объема непроданного жилья заставляют девелоперов менять привычные стратегии. Застройщики активно ищут новые каналы продаж, выходят в сегменты коммерческой и курортной недвижимости, а также начинают изучать опыт других отраслей.

О том, как изменилась повестка форума недвижимости «Движение» (18+), который состоится в Сочи 16–19 июня, рассказала директор по развитию «Движения» Наталья Лукина.

— Ситуация в отрасли тяжелая. Прошлый год стал для девелоперов стресс-тестом: одновременно совпали высокие кредитные ставки, дороговизна проектного финансирования и сокращение массового спроса, — отметила Лукина.

Сейчас застройщики придерживаются двух основных стратегий. Первая — сокращение расходов: упрощение благоустройства и отделки, пересмотр проектных решений, откладывание запуска инфраструктуры и снижение маркетинговых затрат, включая отказ от участия в форумах. Однако эта стратегия имеет ограниченный ресурс, так как бесконечно сокращать расходы невозможно.

Вторая стратегия — увеличение доходов. Именно на таких девелоперов ориентирован форум «Движение». Заметна тенденция: в этом году приезжает много компаний, которые раньше не участвовали в отраслевых форумах. В основном это региональные игроки, которые прежде не видели необходимости во внешних советах. Нынешняя ситуация показывает: рынку нужен обмен опытом, в том числе межотраслевой.

— Если несколько лет назад девелоперы предпочитали общаться внутри закрытого сообщества, то сейчас ситуация изменилась. И застройщики, и представители других отраслей стремятся к взаимодействию. Многие девелоперы исчерпали привычные инструменты развития и ищут решения за пределами своей сферы, — пояснила Лукина.

В форуме впервые появился отдельный риелторский кластер. Это реакция на сложности с продажами: у некоторых девелоперов агентский канал уже обеспечивает до 80 % сделок. Во времена льготной ипотеки застройщики могли выходить на клиента самостоятельно благодаря массовому спросу, но теперь каждый покупатель на вес золота. Форум привезет полторы тысячи риелторов из регионов-доноров.

— Сейчас каждая третья сделка — межрегиональная, и даже сильный локальный застройщик часто не может напрямую выйти на покупателя в другом регионе, — добавила Лукина. — Для самих риелторов это возможность получить новые компетенции: то, что работало три года назад, уже не работает. Нужно учиться взаимодействовать с клиентом по-новому.

Федеральные власти отмечают неравномерность строительного рынка: в одних регионах перепроизводство жилья, в других — дефицит. По словам Лукиной, во многих регионах наблюдается затоваривание. В 2023–2024 годах, когда рынок был активным, застройщики вывели много новых проектов. Сейчас накопились значительные объемы непроданных метров.

Объекты со сроком сдачи в 2026 году в среднем по стране распроданы лишь на 50 %. Однако в Санкт-Петербурге и Ленинградской области этот показатель достигает 62 %, что говорит о сохранении платежеспособного спроса и эффективной работе застройщиков.

Важный тренд — коммерческая недвижимость. В этом году на форуме впервые выделено отдельное направление, охватывающее офисы, склады, коммерческие объекты и формат light industrial, где сочетаются производство, хранение и шоурумы. Раньше этим сегментам уделяли меньше внимания из-за бурного роста жилья, но сейчас в ряде регионов остро не хватает коммерческих помещений.

Второй тренд — курортная недвижимость благодаря росту внутреннего туризма. Стране не хватает гостиничной инфраструктуры: в некоторых регионах до половины размещений обеспечивается посуточной арендой квартир. Интерес девелоперов к курортным проектам очень высок, в том числе со стороны компаний, ранее не работавших в этом сегменте.

Девелоперы неохотно говорят о снижении маржинальности и оптимизации расходов публично, так как это может повлиять на строительство, продажи и стоимость акций. Такие темы чаще обсуждаются кулуарно — среди профессионалов, сталкивающихся с аналогичными проблемами.

Форум «Движение» в этом году работает под слоганом «Здесь и сейчас». Это отражает главный запрос отрасли: что делать в текущих условиях. Формат докладов изменен: это будут 30-минутные выступления, посвященные конкретным проблемам и вариантам их решения.

— На форум приедут политологи, экономисты, социологи, футурологи. Вместе будем обсуждать, что будет с экономикой, рождаемостью, миграцией, какие проекты создавать сегодня, чтобы они были востребованы через пять лет, — заключила Наталья Лукина.