Премиум спускается этажом ниже. Как размываются границы классов жилья

Границы между категориями новостроек стираются. Решения, характерные для бизнес-класса, становятся обычными для комфорт-класса. Покупатели всё чаще обращают внимание не на ярлык, а на реальное качество среды. Массовый рынок по-прежнему сильно зависит от ипотеки, а дорогие проекты чувствуют себя увереннее из-за менее чувствительного к ставкам спроса.

Законодательно классы жилья до сих пор не определены, поэтому и застройщики, и покупатели трактуют их по-своему. Участники круглого стола «Фонтанки» обсудили, какой класс сейчас наиболее устойчив и как меняются критерии классификации.

По итогам первого квартала 2026 года в Санкт-Петербурге около 90% сделок с новостройками пришлось на масс-маркет, 8% – на бизнес-класс, 2% – на элитную недвижимость. В пригороде, по данным «Петербургской недвижимости», структура спроса ещё более однородна: практически 100% – масс-маркет.

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group), отметила, что массовый рынок ориентирован на широкий круг покупателей, а бизнес- и премиальный сегменты сохраняют стабильный спрос со стороны инвесторов, которые приобретают квартиру для сохранения капитала.

У компании «Главстрой Санкт-Петербург» за январь–июнь в Петербурге на комфорт-класс пришлось 76% реализованной площади, на бизнес-класс – 19%, на элитный – 4%. В Ленобласти доля комфорт-класса достигла 92%, эконом – около 8%, бизнес – менее 1%.

Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметил, что различия отражаются и в стоимости жилья. В Петербурге средневзвешенная цена реализованного квадратного метра превысила 309 тыс. рублей, что выше среднего показателя в массовом сегменте, но на 23% ниже бизнес-класса и почти вдвое ниже премиального. В Ленобласти средневзвешенная цена – около 178 тыс. рублей, что практически соответствует стоимости квадратного метра в комфорт-классе.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, рассказала, что на рынке доминируют комфорт и комфорт-плюс – 75–80% спроса. Сокращение ввода панельных объектов привело к снижению доли эконом-класса до 10%. В сегментах бизнес и премиум показатели ввода сохранились, хотя предложение традиционно выше спроса (20–25% против 15–20% в бизнесе, 5–10% против 3–5% в премиуме). Наблюдается интерес к камерным проектам с уникальными опциями: для бизнес-класса – здания с менее чем 300 квартирами, в премиум-сегменте – эксклюзивные пентхаусы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», отметила, что в первом квартале 2026 года компания наблюдала временное падение числа сделок в премиальном сегменте из-за масштабных продаж в прошлом году, однако объём отложенного спроса высок. В бизнес-классе эксперт зафиксировала снижение спроса в связи с общим охлаждением рынка и сокращением числа новых проектов в классических деловых локациях.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК, отметил, что на премиальный сегмент приходится не более 5–7% спроса, порядка 15% – бизнес-класс, остальное – «комфорт», который сильно разнится по ценам в зависимости от локации. В периоды всплесков спроса из-за изменений льготных ипотечных программ структура в моменте меняется, и на долю недвижимости средней цены и ниже может приходиться до 90%.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, отметила: «Основной объём спроса по-прежнему формируют проекты комфорт-класса, но внутри сегментов происходят заметные изменения. Бизнес-класс и премиум демонстрируют относительную стабильность благодаря аудитории, которая меньше зависит от ипотеки. Характерно, что Санкт-Петербург сегодня лидирует среди крупнейших городов страны по темпам роста цен на новостройки. Это связано с ограниченным предложением качественных проектов и сохраняющимся спросом на ликвидные объекты.»

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино»: «В комфорт-классе покупатель сейчас максимально чувствителен к ежемесячному платежу. Даже если потребность в жилье сохраняется, высокая ставка заставляет откладывать решение, искать семейную ипотеку, рассрочку или более доступные районы. В бизнес- и премиальном сегментах спрос устойчивее, потому что там другая логика покупки – сохранение капитала, улучшение качества жизни, покупка редкого продукта в хорошем месте. Поэтому массовый сегмент сильнее зависит от финансовых условий, а верхние – от качества продукта и уникальности предложения.»

В первом полугодии 2026 года в проектах Группы Аквилон в Петербурге 67% приобретённых лотов пришлось на масс-маркет. Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон, сообщил, что самой большой популярностью пользовались студии (31%) и однокомнатные квартиры стандартных планировок (22%). В структуре сделок компании в регионе 33% проданных лотов приходится на сегменты бизнес-лайт (21%) и бизнес (12%), где клиенты меньше зависят от ипотеки и чаще рассматривают недвижимость как инструмент сохранения капитала.

Высокая стоимость ипотеки прежде всего затронула покупателей массового сегмента и повлияла на их поведение. После завершения льготной программы часть потенциальных покупателей потеряла доступ к ипотеке.

Ольга Кобякова отметила, что в этих условиях важную роль в поддержании спроса стали играть программы рассрочки. Затем на фоне ожиданий снижения ключевой ставки их доля стала снижаться. После ввода ограничений по семейной ипотеке рассрочки вместе с индивидуальными программами вновь стали одним из ключевых инструментов продаж.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: «В процессе снижения ключевой ставки сделки с рыночной ипотекой стали проходить чаще, и в мае они составили порядка 23% в структуре ипотечных сделок. Как правило, это либо небольшая сумма кредита, либо специальные банковские программы – траншевая ипотека или программы с субсидированными ставками. Несмотря на позитивные изменения, большинство потенциальных покупателей ждут глобальных изменений, изучают рынок и не торопятся с заключением договора.»

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Высокая стоимость рыночной ипотеки сделала покупателя значительно более рациональным. Если раньше решение о покупке принималось быстрее, то сегодня цикл выбора заметно увеличился. Одновременно выросли требования к самому продукту. Независимо от бюджета покупатели всё чаще выбирают не просто квартиру, а жилую среду.»

Максим Жабин выделил главное изменение в массовом сегменте: покупатель стал считать не цену квартиры, а платёж. Раньше ключевой вопрос был «Сколько стоит метр?», сейчас – «Какой будет ежемесячный платёж и выдержу ли я его?». Поэтому часть аудитории ушла в ожидание. Можно выделить три основные модели поведения: покупатель ждёт снижения ставки; покупатель ищет льготные программы и рассрочки; покупатель уходит в более доступные места или меньшую площадь.

Оксана Пономаренко подчеркнула, что из-за дорогой ипотеки покупателям и застройщикам приходится искать новые возможности для продаж. Сейчас хорошим спросом пользуется рассрочка: если раньше она предоставлялась в основном на строящиеся дома, то теперь есть предложения и на готовые квартиры.

Сергей Софронов сослался на статистику уменьшения числа покупок новой недвижимости в Петербурге. Снижающийся спрос тормозит предложение, сокращаются новые запуски, создаётся потенциал низкой базы на ближайшую перспективу.

Татьяна Халилова подчеркнула, что если несколько лет назад ключевым фактором была ежемесячная платежная нагрузка, то сегодня клиенты тщательно оценивают ликвидность объекта, перспективы развития локации, инфраструктуру и качество проекта. Покупатели дольше сравнивают предложения и более взвешенно подходят к покупке.

Алексей Бушуев отметил: «Несмотря на сохраняющиеся высокие ипотечные ставки, комфорт-класс остаётся основным драйвером спроса. Это объясняется структурой рынка – именно в сегменте комфорт-класса сосредоточены крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, формирующие основной объём предложения.»

Юдита Григайте считает, что в городе традиционно выше требования к расположению, архитектуре и транспортной доступности, тогда как в области ключевой фактор – возможность приобрести квартиру большей площади за сопоставимый бюджет. Потенциал комплексного освоения территорий в Ленинградской области по-прежнему высок.

Максим Жабин подчеркнул, что запросы покупателей существенно различаются. В Петербурге покупатель платит за место, городскую среду, транспортную доступность, статус адреса и ликвидность. В Ленинградской области сильнее рациональный мотив: больше площадь, ниже бюджет входа, возможность получить семейный формат. Выше чувствительность к цене, транспорту, парковкам, социальной инфраструктуре. Баланс ожиданий разный: в городе важнее адрес и ликвидность, в области – соотношение цены, площади и повседневного удобства.

Екатерина Немченко отметила, что жилые комплексы в Петербурге встраиваются в существующую инфраструктуру и дополняют её. Покупатели оценивают проект по совокупности факторов: транспортная доступность, образовательные учреждения, магазины, качественные характеристики нового комплекса, благоустройство, планировки, отделка. Для покупателей в Ленобласти актуальны те же вопросы, но с поправкой на отсутствие рядом существующей инфраструктуры. Как правило, там строят большие проекты комплексного освоения территории, предусматривающие ответы на все эти вопросы. Главное ожидание – стоимость жилья, так как областные проекты дешевле за счёт стоимости земли.

Оксана Пономаренко напомнила, что Ленобласть выделяется более умеренной динамикой цен: рост в эконом-классе составил 8% за год, в комфорт-классе – около 13%. Покупательские запросы смещаются от индивидуальных участков к качественной инфраструктуре, эстетике и готовым сценариям жизни.

Ольга Кобякова: «Различия есть, хотя базовые требования к качеству жилья остаются высокими вне зависимости от локации. Покупатели городской недвижимости чаще ориентируются на транспортную доступность, близость рабочих мест, развитую инфраструктуру. Пригородные проекты более доступны по бюджету, и здесь большое значение имеют школы, детские сады, магазины и досуговые пространства непосредственно в составе комплекса или в шаговой доступности.»

Сергей Софронов считает, что в массовых проектах с хорошим расположением у покупателей нет иллюзий насчёт дешевизны, но есть ожидание, что девелопер не будет экономить на качестве. Низкая цена в хорошей локации невозможна, поэтому добавление 5–7–10%, дающих выигрыш в архитектуре, МОПах, высоте потолков, террасах, благоустройстве, более оправдано, чем попытка «высушить» себестоимость. Часто проекты при подготовке к выводу на рынок получают больше опций и тяготеют к классу выше. В Ленобласти ожидания в первую очередь о стоимости: можно сделать замечательный продукт, но он должен отвечать базовому запросу – обмен расположения на экономию.

Запрос на качество растёт везде: покупатели не готовы жертвовать комфортом даже ради более доступной цены.

Алексей Бушуев напомнил, что ожидания покупателей всё меньше зависят от административных границ и больше – от качества самого проекта. С развитием агломерации различия между территориями становятся менее заметными.

Мария Мартемьянова подчеркнула, что ожидания меняются стремительно: раньше жильцов эконом- и комфорт-классов волновали доступность и транспорт, теперь на первый план вышли безопасность: закрытый двор, видеонаблюдение, благоустройство. «Сегодня общее технологическое развитие стандартизировало системы “умного дома” для этих классов жилья. Также повышенное внимание покупатели обращают на экологичность и здоровье: материалы с сертификацией FSC и LEED/BREEAM, системы рекуперации и фильтрации воздуха.»

Максим Жабин считает, что классы жилья перестали быть только ценовыми категориями. Главный тренд – покупатель стал лучше разбираться и покупает не класс, а ценность. Комфорт-класс становится комфортнее: улучшаются планировки, дворы, отделка, общественные пространства, коммерция на первых этажах, сценарии жизни внутри квартала. Бизнес-класс уходит в сторону среды и сервиса: архитектура, приватность, лобби, паркинг, инженерия, качество материалов, управление домом. Премиум становится более требовательным к деталям: недостаточно дорогого расположения – нужны редкость, тишина, приватность, виды, архитектурная идея.

Сергей Софронов добавил, что премиальная и делюкс-недвижимость – это сегменты опережающего развития, где речь идёт об инфраструктуре в двух направлениях: техническом и сервисном. Это физическая комплектация дома от качества входных дверей до ландшафтного дизайна и концентрация услуг: ресепшен, охрана, помещения для отдыха, спорта, занятий с детьми. Опыт проживания в таком доме значительно отличается от домов массовой застройки. Классы уровнем ниже следуют за верхними, постепенно внедряя похожие решения с оптимизацией под стоимость квадратного метра.

Текущая ситуация определила для девелоперов не упрощение, а поиск дополнительных возможностей. По словам Екатерины Немченко, проекты становятся интереснее, привлекательнее, продуманнее. Идеи из высокого сегмента теперь используются в проектах других классов.

Мария Мартемьянова выделила показатели, по которым девелоперы определяют класс: архитектура, параметры отделки МОП, инфраструктура, технологии, планировка, управление. Самый широкий по соответствию этим критериям – комфорт-класс. Это произошло из-за запроса покупателей не просто на квадратные метры, но на инфраструктуру района. Конкуренция внутри комфорт-класса идёт именно на поле инфраструктуры и среды.

Ольга Кобякова отметила рост значения технологических решений и сервисов. Setl Group внедряет в комфорт и высокий комфорт решения, характерные для бизнес-класса: единые входные группы с лобби и зонами отдыха, квартиры с террасами, палисадниками и возможностью установки камина.

Михаил Рогатых добавил, что перетекание характеристик из более высоких сегментов продолжается. В комфорт-классе уже стали стандартом закрытые дворы и концептуальное благоустройство.

Алексей Бушуев: «Различия между сегментами всё чаще определяются не базовым набором функций, а уровнем их реализации и качеством исполнения. Современные инженерные системы, цифровые сервисы, закрытые дворы, разнообразие планировок, развитое благоустройство, общественные пространства – всё, что несколько лет назад было преимуществом бизнес-класса, становится стандартом для качественных проектов в комфорте.»

Доля новостроек бизнес-класса в структуре ипотечных сделок растёт быстрее, чем в других сегментах. Михаил Рогатых привёл данные Домклик: за последние три года в Петербурге эта доля увеличилась с 12% и приближается к 20%. Стоимость квадратного метра в границах КАД продолжает расти, а количество новых площадок под застройку в центральных районах сокращается. Однако есть привлекательные предложения: например, в проекте «ОРО от Аквилон» стоимость квадратного метра составляет около 370 тыс. рублей, что на 21% ниже среднерыночного уровня.

Татьяна Халилова подчеркнула, что в условиях экономической неопределённости недвижимость высокого класса остаётся одним из наиболее понятных и надёжных инструментов сохранения капитала, хотя конкуренция усиливается.

Оксана Понаморенко: «Хотя себестоимость строительства растёт во всех классах, в высоком ценовом сегменте это компенсируется стабильным спросом со стороны покупателей, для которых важны статус, архитектура и инфраструктура. Дефицит качественных земельных участков в премиальных локациях Петербурга вынуждает девелоперов запускать новые проекты либо на периферии, либо через редевелопмент.»

Максим Жабин согласился, что высокие сегменты чувствуют себя устойчивее, но это не значит, что рынок там растёт без ограничений. Там меньше паники и зависимости от массовой ипотеки. Покупатель бизнес- и премиум-класса чаще располагает капиталом, продаёт другой актив или принимает решение не только из-за ставки, но из-за качества объекта. Высокобюджетные проекты устойчивее и потому, что предложение в хороших локациях ограничено. Если проект редкий – по месту, архитектуре, видам, приватности, сервису – он меньше конкурирует ценой. Но слабые проекты в дорогом сегменте тоже не защищены. Высокая цена сама по себе не является признаком премиальности.

Сергей Софронов: «Устойчивость этих сегментов была всегда, в ближайшей перспективе так и будет. По своим премиальным проектам “Акватория” и “Северная корона” по совокупности с начала года видим опережение фактических продаж по сравнению с планом почти на 20%. Масс-маркет позволяет работать с плавающим широким спросом, дорогая недвижимость – с кратно меньшим объёмом рынка, но без больших колебаний. Маржинальность строительства сопоставима везде. Стоимость участка земли под премиальный дом в центре Петербурга может равняться всему строительству пары небольших многоквартирных домов в Ленобласти.»

Алексей Бушуев: «При выборе такого жилья ключевую роль играют характеристики проекта. Устойчивый интерес сохраняется к жилью в исторических районах – на Васильевском острове, Петроградской стороне, в Адмиралтейском районе, где важна сформировавшаяся городская среда.»

Цена – важнейший фактор, но она работает только в совокупности с финансовыми программами – доступностью ипотеки и рассрочками от застройщика, полагает Екатерина Немченко. К запуску новых проектов в 2026 году девелоперы относятся осторожно. При дорогом проектном финансировании и неработающей рыночной ипотеке сложно обеспечить продажи, соответствующие финансовой модели. В прошлом году девелоперы занимались формированием земельного банка, в городе почти не осталось свободных пятен. Текущее предложение вымывается, старты продаж крайне редки. Это скажется на объёме предложения и ценах. Из заметных трендов – в городских проектах практически нет эконом-класса, строятся проекты от класса комфорт и выше.

Оксана Пономаренко считает, что рынок переходит к модели «рынка продавца»: объём доступных лотов на вторичном рынке города сократился на 15%, что привело к росту цен. Средняя цена «новой вторички» превысила стоимость квадратного метра в новостройках. В 2026 году девелоперы считают наиболее перспективными комплексы премиум- и бизнес-класса в новых локациях, а также комфорт-класса в районах с инфраструктурой.

Михаил Рогатых уверен, что отложенный спрос на жилую недвижимость существует всегда. По словам министра финансов, на счетах граждан размещено более 60 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки часть этих средств перетечёт в экономику, что может усилить инфляцию. В такой ситуации недвижимость останется одним из надёжных инструментов сохранения капитала.

Юдита Григайте отметила, что именно такие проекты сохраняют привлекательность даже в период дорогого финансирования.

Сергей Софронов прогнозирует, что сегменты дорогого квадратного метра останутся стабильными, спрос будет реагировать на изменения в предложении. Средняя ценовая категория (от 300 до примерно 450 тыс. руб. за кв. м) будет зависеть от совокупности параметров дома и квартиры. Нижний ценовой сегмент (170–300 тыс. руб. за кв. м) будет зависеть от ипотеки максимально. Здесь возможно приобрести больше площади по льготным программам, а специальные предложения моментально получают отклик.