Помещения в новостройках: нужные и хайповые

Застройщики добавляют в новостройки различные помещения для повышения комфорта жителей и конкурентного преимущества. Однако не все из них оказываются практичными.

19 марта, 2026, 13:37

Современные жизненные сценарии жителей мегаполисов побуждают застройщиков расширять функциональность жилых комплексов. Появляется всё больше дополнительных помещений: велосипедные и колясочные, постирочные, коворкинги и другие. Они призваны повысить комфорт и дать преимущество в конкурентной борьбе.

Однако разнообразие предложений не гарантирует востребованность. Некоторые нововведения проходят проверку временем, другие оказываются лишь маркетинговым ходом.

Какие помещения предлагают застройщики

По словам Тамары Поповой, директора по продукту Группы RBI, наиболее распространены колясочные и велосипедные помещения, коворкинги, переговорные, комнаты для хранения посылок, общественные гостиные. В элитном сегменте добавляются спортивные и велнес-зоны: фитнес-залы, сауны, бассейны.

Тамара Попова отметила: «На примере наших последних проектов, таких как Futurist, мы видим высокую востребованность помещений для занятий спортом. В результате в проекте «МИРЪ» мы даже перепроектировали фитнес-зал, увеличив площадь зала и сопутствующих помещений до 240 кв. м.»

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», отмечает, что компании создают проекты под реальные жизненные сценарии. Например, наличие стиральных и сушильных машин требует постирочных, а хозяйственные помощники, вроде роботов-пылесосов, удобно хранить в специальных помещениях.

Он также добавил, что в проектах «Лидер Групп» даже в компактных квартирах предусматриваются гостевые санузлы с раковиной для мойки рук, а в эксклюзивных лотах — террасы до 200 кв. м, приватные зоны на кровле или «зимние сады».

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента «Главстрой Санкт-Петербург», делит дополнительные пространства на категории:

хозяйственные (колясочные, кладовые);
сервисные (коворкинги, ресепшен);
коммуникационные (лаунж-зоны, места для встреч);
рекреационные (спортивные и досуговые зоны).

Анна Чернухо, начальник отдела продаж ООО «СЗ „17-Я ЛИНИЯ“», отмечает рост интереса к общественным пространствам, таким как коворкинги, спортзалы, переговорные, «лапомойки». Это связано с уменьшением средних площадей квартир и желанием жителей получить больше функций внутри комплекса.

Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ», перечисляет новые элементы в местах общего пользования: центральные входные группы, ресепшены, зоны ожидания, санузлы на первых этажах, комнаты матери и ребенка. В квартирах появляются патио, сауны, места под камины, антресоли.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», говорит о появлении просторных лобби с дизайнерским оформлением, которые можно использовать для ожидания такси, встреч с курьерами или гостями. Также развиваются коворкинги для удалённой работы или учёбы.

Она добавила, что в проектах вдали от городской инфраструктуры формируется собственная инфраструктура досуга, включая «Центры добрососедства» и клубы по интересам.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», выделяет пять трендов:

сдвиг от «квадратных метров» к «сценариям жизни»;
рост удалённой занятости, что увеличивает спрос на коворкинги;
концепция «15-минутного города» и самодостаточного жилого комплекса;
рост числа домашних животных и запрос на инфраструктуру для них;
«экономика впечатлений», когда продаётся образ жизни.

Максим Жабин пояснил: «Помещение само по себе — не самоцель. Правильнее говорить не о помещениях, а о сервисных функциях, которые дом предоставляет жителям. Когда девелопер мыслит функциями, а не «списком комнат», он создаёт более гибкий и полезный продукт.»

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (Setl Group), рассказывает о стандартах Setl Sport и Setl Kids, включающих фитнес-капсулы, поля для игр, полосы препятствий и детские игровые площадки.

Пирамида потребностей жителей новостроек

Максим Жабин объясняет приоритеты покупателей по аналогии с пирамидой Маслоу. В основе — хранение и быт (кладовые, постирочные, колясочные). Посередине — работа и забота о детях и питомцах (коворкинги, детские центры, лапомойки). Наверху — досуг, общение, самореализация (кинотеатры, сауны, хобби-румы).

Он отмечает, что самый массовый запрос — на хозяйственно-бытовую инфраструктуру, так как людям не хватает места в квартирах. Кладовые продаются отдельно, площадью от 2 до 7 кв. м. Коворкинги востребованы у молодёжи и в проектах near деловых центров. Детские зоны популярны в семейных проектах. Зоны для животных пока остаются бонусом, а сауны и кинотеатры — элементом образа жизни.

Ольга Ульянова говорит о популярности соседских центров, которые способствуют общению жителей. У «Группы ЛСР» такие есть в жилых комплексах «Цивилизация на Неве», «Морская набережная», «NEVA HAUS».

Тамара Попова добавляет, что покупатели ценят практичные пространства, упрощающие повседневную жизнь. Востребованы колясочные, велосипедные, кладовые, удобные входные группы, коворкинги. Растёт интерес к общественным зонам для общения.

Анна Чернухо подчеркивает, что устойчивым спросом пользуются функциональные помещения, решающие бытовые задачи, — колясочные и индивидуальные кладовые. В ЖК «17 линия» запланировано 219 кладовых площадью от 1 до 39 кв. м на минус первом этаже и в подземном паркинге.

Евгений Колесников отмечает, что при разработке планировок учитываются многофункциональность и эргономичность. Часто функциональные помещения имеют окна, что позволяет обустроить их под рабочие места, игровые зоны или «зимние сады». Организация хранения через ниши, гардеробные и помещения для хозинвентаря стала обязательным элементом.

Дмитрий Ефремов говорит, что большинство элементов инфраструктуры закладываются на этапе концепции. Покупатели ожидают определённый набор объектов, формирующих качество среды.

Почему некоторые помещения не оправдывают ожиданий

Анна Чернухо указывает на экономику содержания. Любое общественное помещение требует уборки, обслуживания и ремонта, что оплачивают все собственники. Это может вызывать недовольство тех, кто ими не пользуется.

Она приводит пример лапомоек: «Идея кажется удобной для владельцев собак. Но готовы ли остальные жильцы, у которых нет питомцев, ежемесячно оплачивать общедомовой расход воды и уборку? Практика эксплуатации показывает, что энтузиазма в этом вопросе немного.» Аналогично со спортзалами: требуется следить за тренажёрами, чистотой, обновлением оборудования.

Дмитрий Ефремов добавляет, что девелоперы ориентируются на универсальные пространства. Некоторые решения используются эпизодически: лапомойки для собак применяются нерегулярно, спортивные залы и бассейны требуют значительных расходов при низкой загрузке. Поэтому предпочтение отдаётся универсальным пространствам и инфраструктуре на территории района.

Ольга Ульянова отмечает дороговизну обслуживания спортивных залов, особенно с бассейнами. Часть жильцов может отказаться от оплаты, помещения простаивают или передаются стороннему оператору.

Тамара Попова говорит, что востребованность зависит от концепции проекта и целевой аудитории. Например, детский клуб будет популярен в доме для семей, но может пустовать в другом. Кинотеатры и лапомойки редко оправдывают себя, если не соответствуют аудитории.

Евгений Колесников обращает внимание, что каждая опция увеличивает сумму за обслуживание дома. В комфорт-классе люди предпочитают экономить, поэтому невостребованы помещения консьерж-службы. Лапомойки также имеют эксплуатационные вопросы: владельцы часто предпочитают мыть лапы питомцев в квартирах.

Максим Жабин считает, что проблема не в формате, а в реализации и обслуживании. «Если лапомойка — это просто раковина в углу на первом этаже без нормальной вентиляции, уборки и слива, она быстро превращается в неприятное и неиспользуемое помещение. Если за ней стоит нормальный сервис, оборудование и регулярное обслуживание со стороны управляющей компании, она может работать отлично.»

Он также говорит о спортзалах: небольшой фитнес-зал без системного ухода быстро деградирует. Работают форматы с продуманной инфраструктурой и бюджетом на содержание.

Жабин подытоживает, что помещение не оправдывает себя в трёх случаях:

оно сделано ради маркетинга, а не реального использования;
нет экономической модели содержания;
формат не соответствует аудитории.

Затраты на создание и содержание помещений

Тамара Попова объясняет, что создание общественных функций для девелопера — это потери в виде непроданной площади, обычно на первом этаже, плюс себестоимость отделки и оборудования. Самые дорогие — спортивно-оздоровительные функции: тренажёры могут стоить около 15 млн рублей, сауны и хамамы — 7-8 млн рублей. Коворкинги относительно недороги.

Она подчеркивает, что важно продумать эксплуатацию, особенно если в группе есть собственная управляющая компания.

Ольга Ульянова отмечает, что в квартирах стоимость варьируется: комната под сауну — простое решение, а место под дровяной камин требует инженерной проработки. МОПы снижают продаваемую площадь, и затраты ложатся на покупателей.

Максим Жабин делит помещения по затратности:

Низкозатратные: колясочные, кладовые, велосипедные — отделка, освещение, вентиляция.
Среднезатратные: коворкинги, детские комнаты, лаунж-зоны, лапомойки — качественная отделка, мебель, инженерные решения.
Высокозатратные: сауны, хамамы, бассейны, кинотеатры, фитнес-залы — серьёзные инженерные решения и оборудование.

Он добавляет, что ключевой вопрос — экономическая модель в жизненном цикле дома. Кладовую можно продать, а кинотеатр или сауна без бюджета на содержание станут обузой.

Зависимость инфраструктуры от класса жилья

Дмитрий Ефремов подчёркивает, что в массовом сегменте базовый набор включает колясочные, кладовые, благоустроенные дворы, спортивные и игровые площадки. В бизнес- и премиум-классе добавляются коворкинги, ресепшен, фитнес-залы, мини-кинотеатры, библиотеки, клубные помещения.

Евгений Колесников приводит пример ЖК «Дефанс» в Московском районе: просторное лобби, фитнес-центр с 25-метровым бассейном и СПА, театральный зал, бесплатный теннисный корт летом.

Ольга Ульянова подтверждает, что в массовом сегменте больше хозяйственных зон, в премиальном — представительских: лаунж-зоны, ресепшен, СПА, винные комнаты.

Екатерина Немченко говорит, что неизменными атрибутами всех сегментов стали колясочные в каждой парадной, зоны для почтовых ящиков, хозяйственные помещения. В элитных проектах добавляются спортивные залы, детские комнаты, бильярдные, сигарные, оранжереи, бассейны, кинотеатры, музыкальные гостиные. Обязательна богато декорированная входная зона.

Ольга Кобякова рассказывает, что в бизнес-классе, например в ЖК «Аристократ» на Васильевском острове, клуб резидентов площадью 700 кв. м включает фитнес-зал с сауной, гостиную с роялем и камином, коворкинг, переговорные, детский центр и кинотеатр. В премиальном ЖК «Кристалл Холл» на Рижском проспекте будет клуб с кинотеатром, бильярдной, фитнес-залом, переговорной и детским центром.

Максим Жабин напоминает, что потребности покупателей разных классов различаются. Решения, которые раньше были атрибутом бизнес-класса, становятся нормой в комфорте. Коворкинги проникают из премиума в бизнес и комфорт. Со временем часть сегодняшних «премиальных» опций станут базовыми ожиданиями.