Покупка жилья у обманутых продавцов: риски и практика
Решения по «делу Долиной» существенно изменили судебную практику рассмотрения споров о продаже недвижимости под влиянием мошенников. Однако эксперты отмечают, что в определённых условиях риски могут быть возложены на покупателей, что создаёт неоднозначную ситуацию.
По оценкам, тысячи добросовестных покупателей оказались в положении, аналогичном ситуации Полины Лурье, которая приобрела квартиру у Ларисы Долиной. Продавцы, требуя возврата жилья, часто заявляют о давлении со стороны лиц, выдававших себя за сотрудников ФСБ. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка, совершённая под влиянием существенного заблуждения, может быть признана недействительной.
Случай пенсионерки Евсейчик
Осенью 2023 года пенсионерка Евсейчик решила срочно продать свою 30-метровую однокомнатную квартиру через агентство недвижимости «Эксперт», которым руководит Григорий Паршутин. Она воспользовалась услугой «срочный выкуп», объяснив необходимость отъездом к родственникам. Риелтор согласился купить жильё за 1,9 млн рублей, сославшись на отсутствие ремонта. Деньги были перечислены на счёт продавца через «Сбербанк».
Спустя пять дней Евсейчик обратилась в полицию, заявив, что мошенники, представившиеся сотрудниками ФСБ, уговорили её подписать фиктивный договор. По её словам, она не осознавала, что продаёт квартиру. Полученные средства она сняла со счёта и отдала курьеру. Риелтору также звонил неизвестный, требующий взятку под угрозой ареста квартиры.
Проведённая в рамках уголовного дела судебно-психиатрическая экспертиза не выявила у пенсионерки хронических психических расстройств. Эксперты заключили, что на момент сделки она действовала целенаправленно и помнила свои действия. Районный суд отказался признавать сделку недействительной, указав, что заблуждение не было существенным и распознаваемым для лица, проявляющего обычную осмотрительность.
Повторная экспертиза и решение суда
Апелляционная инстанция назначила новую экспертизу. Через полтора года комиссия того же психиатрического центра диагностировала у Евсейчик органическое расстройство личности на момент сделки. Эксперты заключили: «Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры».
Областной суд, основываясь на этом заключении, признал сделку недействительной. Суд отметил, что Паршутин как профессиональный риелтор должен был знать, что квартира продаётся по цене значительно ниже рыночной. Была применена двусторонняя реституция: пенсионерку обязали вернуть 1,9 млн рублей, а на покупателя возложили судебные расходы, включая 44,9 тысячи рублей за экспертизу. Кассационная инстанция поддержала это решение.
Верховный суд РФ также отклонил жалобу Паршутина, указав: «Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной». Высшая инстанция согласилась, что если бы продавец знала реальные обстоятельства, она бы не совершила сделку.
Сравнение с делом Долиной
Эксперты отмечают ключевые отличия дела Евсейчик от случая с Долиной: заниженная цена квартиры и заключение психиатрической экспертизы по гражданскому делу. Советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова убеждена: «Учитывая род деятельности Долиной, её известность и медийность, у Лурье не могло и не должно было возникнуть сомнений в заключаемой сделке. Ситуация с Евсейчик совсем иная: риелтор заведомо скупал квартиры, которые собственники хотели реализовать очень срочно и по заниженной цене».
Михаил Рябых, управляющий партнёр юридической компании «Рябых и партнеры», подчёркивает: «Евсейчик — одинокая пожилая женщина, Григорий Паршутин — профессиональный риелтор, приобретавший квартиру по заниженной цене для перепродажи. Тогда как Полина Лурье — по реальной стоимости и для проживания».
Верховный суд РФ в деле Долиной уделил внимание личности певицы, отметив в решении: «На протяжении жизни ей, с учетом объективной потребности в юридическом оформлении творческой деятельности, несомненно, приходилось заключать множество договоров и контрактов. В таких условиях любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, … объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта».
В обоих спорах интересы Генпрокуратуры представлял прокурор Сергей Русаков. В деле Долиной он настаивал на недействительности сделки с двусторонней реституцией, а в деле Евсейчик поддержал решения в пользу пенсионерки.
Недавние судебные решения
За последние месяцы суды пересмотрели несколько решений по аналогичным спорам. Например, по сделке с квартирой в Петродворце за 5 млн рублей, где две трети суммы составил ипотечный кредит «Сбербанка». Первые две инстанции признали сделку недействительной.
Однако в феврале кассационный суд отменил эти решения, указав: «Истец не раскрывала при продаже квартиры обстоятельств, побудивших ее совершить оспариваемую сделку, нет доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о заключении продавцом сделки под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц».
Аналогичное решение вынесено по спору о продаже 30-метровой квартиры за 2,1 млн рублей. Кассационная инстанция сочла действия продавца осознанными, так как она обратилась к риелтору, заключила предварительный договор и посетила нотариуса.
В большинстве подобных дел суды применяют двустороннюю реституцию, обязывая продавца вернуть деньги покупателю. Но в деле Долиной Полине Лурье предложили взыскать уплаченную сумму с мошенников.
Рекомендации для покупателей
Верховный суд РФ отметил, что оспаривание сделки при добросовестности покупателя по мотиву заблуждения обычно не допускается. Ольга Власова указывает, что Гражданский кодекс позволяет судам отклонять иски, если покупатель не мог распознать заблуждение. На практике часто требуют психиатрического освидетельствования пожилых продавцов.
Николай Зырянов, член правового комитета Российской гильдии риэлторов, считает, что для профессионалов рынка формируется повышенный стандарт доказывания добросовестности: «По сути презюмируется, что риелтор в состоянии распознать любое заблуждение продавца. Тогда как на практике даже психиатрическое освидетельствование перед сделкой и экспертиза в рамках уголовного дела приходят к противоположным выводам».
Михаил Рябых напоминает, что покупателей должны насторожить заниженная стоимость недвижимости, пожилой возраст продавца, отсутствие у него родственников и другого жилья. Адвокат Фёдор Лемешев полагает, что защита от мошенничества — личная ответственность: «Распознать заблуждение порой не в силах даже эксперты, поэтому возлагать такие риски на покупателя нельзя. Хотя психоэмоциональное состояние продавца стоит принять во внимание».
