«Покупатели ждали новых объемов»: Ленобласть обгоняет Петербург

После изменения условий ипотечных программ рынок первичного жилья адаптируется. Ленинградская область неожиданно стала одним из самых активных регионов по спросу на новостройки. Руководитель Аналитического центра Авито Недвижимости Ольга Клещеева рассказала на форуме «Движение», почему покупатели снова смотрят на Ленобласть.

«Ленинградская область сейчас демонстрирует один из самых заметных приростов по количеству сделок к прошлому году среди крупных регионов — плюс 44%, если сравнивать совокупное количество сделок по ДДУ и ДКП за январь–май. В среднем по России динамика составила плюс 6% год к году», — отметила эксперт. Петербург показывает стабильность с небольшим снижением около 3% за тот же период.

По словам Клещеевой, рост в Ленобласти связан с увеличением разрыва цен между городом и агломерацией. За год квартиры в Петербурге подорожали на 17%, в области — на 11%. Кроме того, в 2026 году объем запусков новых проектов вырос примерно в 2,2 раза год к году. «Можно предположить, что потенциальный спрос на новые объемы какое‑то время накапливался, и сейчас покупатели реализуют отложенные планы», — пояснила она.

В Ленобласть активно приходят застройщики из других регионов, включая Краснодарский край, Казань и Москву. Клещеева объяснила это тем, что область выглядит хорошим компромиссом: здесь ниже цена земли и проще войти на рынок, чем в Петербурге или Москве.

Отвечая на вопрос о возможном уходе доступного жилья за пределы города, эксперт отметила, что быстрой трансформации не произойдет. В Петербурге больше половины предложения — комфорт-класс, и застройщики не спешат повышать класс проектов без необходимости. «Крупные местные застройщики прекрасно себя чувствуют в своем классе, у них отточены процессы», — добавила она.

По показателю отношения распроданности к строительной готовности оба региона находятся вне зоны риска. В Ленинградской области этот показатель составляет около 71%, в Петербурге — около 94%. «Ни там, ни там сейчас нет риска перепроизводства», — подчеркнула Клещеева. Она также отметила сдвиг спроса на готовое жилье: доля продаж после ввода в Петербурге — 19%, в Ленобласти — 27%, в целом по России — 24%.

Эксперт считает, что покупателям сейчас доступны разные варианты: можно сэкономить на старте строительства или выбрать готовую квартиру с гибкими условиями. В будущем при снижении ключевой ставки рынок может оживиться, и цены могут колебаться. «Если ЦБ будет идти по пути снижения ставки, то в 2027–2028 годах рыночная ипотека станет доступнее», — отметила она.

Вторичный рынок также оживился. По России прирост сделок — около 19%, в Петербурге — примерно столько же, в Ленобласти — около 39%. По данным Авито Недвижимости, спрос на готовое жилье в Ленобласти вырос на 37% год к году, в Петербурге — на 14% (в среднем по РФ — 8%). Около 60% продавцов выходят на сделку для покупки нового жилья.

Клещеева отметила, что часть средств с депозитов постепенно перетекает в рынок жилья. Ставки по вкладам снижаются вслед за ключевой ставкой, поэтому люди либо покупают квартиры сейчас, либо кладут деньги на депозит с расчетом на будущую покупку.

Эксперт также обратила внимание, что в Петербурге вторичное жилье дешевле новостроек во всех районах, особенно в центре, где много старых домов, требующих ремонта. Это влияет на ценообразование. При этом застройщики сейчас предлагают более гибкие условия: рассрочки, субсидированные ставки, совместные программы с банками. Получить дисконт стало проще, чем в конце прошлого года.

Относительно инвестиций Клещеева отметила, что универсального совета нет — все зависит от сценария (краткосрочная аренда, долгосрочная, покупка для детей). «Сказать: „купите в любом месте Ленобласти любую квартиру, и она вырастет больше, чем любая квартира в Петербурге“, — нельзя», — предупредила она. Роль профессиональных риелторов растет: до 70% объявлений о вторичном жилье размещают агентства, в крупных городах — до 80–90%. Сделки с их участием закрываются быстрее: в городах-миллионниках на 12–21 день, в Москве разница достигает 30 дней, в Петербурге — до 43 дней.

Прогнозируя развитие рынка, эксперт предположила, что по итогам 2026 года Ленобласть, скорее всего, останется в плюсе, а Петербург — стабильным. Однако из-за меньшего числа стартов во втором полугодии темпы могут быть сдержаннее. Многие застройщики не выводят новые корпуса, пока не распродадут старые — это грамотная политика, позволяющая не брать лишнее проектное финансирование. Если они решатся вывести новые объемы, это может дать рынку новый виток инвестиционных покупок.