Новостройки Петербурга: итоги полугодия и прогноз

Спрос смещается в Ленобласть, а застройщики готовятся к изменениям семейной ипотеки.

5 августа, 2026, 13:57

Первое полугодие 2026 года оказалось для рынка новостроек Петербурга и Ленинградской области успешнее, чем прогнозировали участники. Продажи удалось удержать, а агломерация показала рост на фоне общероссийского снижения.

Результат во многом обеспечили всплески спроса перед ожидаемыми изменениями семейной ипотеки. Теперь главные вопросы — судьба льготной программы и ключевая ставка. Пока рыночная ипотека недоступна большинству семей, застройщики комбинируют субсидированные кредиты, рассрочки и 100% оплату, осторожнее выводят новые проекты и ищут пути диверсификации. Эти темы обсуждались на круглом столе «Фонтанки».

Итоги полугодия

По объему продаж полугодие было весьма успешным, считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Рынок удержался на уровне прошлого года, хотя ввод жилья начал сокращаться. «Продажи фактически сохранятся на прошлогоднем уровне. Цифры отличаются незначительно, по ряду показателей видим даже небольшой рост. Что касается ввода жилья — здесь уже наблюдается просадка», — отметил он. Главным разочарованием он назвал неоправдавшиеся надежды на более быстрое снижение ключевой ставки.

Для Bau City Development решающим стал ажиотаж конца 2025-го и января 2026 года, рассказала исполнительный директор Дарья Сиволобова. Первая волна новостей об ужесточении семейной ипотеки оказалась сильнее июньской. «Первый квартал был значительно лучше второго. Проект соответствует требованиям программы, поэтому семейная ипотека — основной инструмент. За счет января мы сделали план всего полугодия», — объяснила она. Благодаря ударным декабрю и январю компания выполнила план продаж и наполнения эскроу. В июне рынок ждал ужесточения, но ажиотажа не возникло: «Никаких 50 сделок в неделю уже не было. Покупатель стал спокойнее относиться к таким новостям».

Коммерческий директор ГК «Алгоритм жизни» Виктория Шульгина предлагает сравнивать результаты не со второй половиной 2025 года, а с аналогичным периодом прошлого года: «Первое полугодие мы закрыли с хорошей выручкой и намного позитивнее, чем предыдущее первое полугодие. Да, были скачки, но ситуация меняется, цены растут, продукт улучшается». Ее компания работает преимущественно в Ленобласти и ориентирована на семьи, поэтому сильно зависит от льготной программы. Покупатели выбирают квартиры большей площади, что учитывается в новых проектах.

ГК DOGMA вышла на петербургский рынок в апреле 2026 года с проектом «Догма Юкки». Руководитель отдела продаж Артем Дутиков отметил высокую зависимость от льготного кредитования: по группе доля семейной ипотеки составила 66%, по проекту в Ленобласти — 60%. Основными факторами стали изменения программы с 1 февраля и ожидавшееся ужесточение с 1 июля. В конце прошлого года и в январе был аномальный спрос, перед июлем активность выросла, но без ажиотажа.

Снижение ключевой ставки начало оживлять другие способы оплаты. Наблюдается рост сделок по стандартной и субсидированной ипотеке, а также доли 100% оплаты и рассрочек.

По данным бизнес-партнера TrendAgent Веры Голубевой, количество сделок в агломерации за полугодие выросло на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, но осталось примерно на 40% ниже аномально активной второй половины прошлого года. «Полугодие прошло не так плохо, как могло бы. Мы видим рост доли рыночной ипотеки: даже небольшое снижение ключевой ставки влияет на структуру сделок».

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова назвала рынок «любовным треугольником», где за покупателя борются новостройки, вторичка и ИЖС. «В Петербурге и Ленобласти было продано чуть больше миллиона квадратных метров, зарегистрировано около 26,4 тысяч ДДУ. Это рост на 12% к предыдущему году. Мы среди немногих регионов с положительной динамикой, тогда как по России рынок снизился примерно на 13%».

Основной результат в комфорт-классе обеспечили январь и июнь. «Комфорт-класс очень чувствителен к семейной ипотеке, потому что при нынешней ключевой ставке платеж по рыночной ипотеке в два-два с половиной раза выше», — пояснила она. По итогам полугодия на семейную ипотеку пришлось 90% ипотечных сделок в проектах «А101» (по области — около 60%). Доля рассрочек у компании — 17%, по рынку — 32%. «Мы более консервативны в рассрочках и стараемся удерживать их долю в пределах 20%. Стопроцентная оплата занимает порядка 10%».

Массового прихода вкладчиков на рынок ожидать не приходится: «Наши покупатели — обычные люди со средним семейным доходом около 180 тысяч рублей. У них нет миллионов на депозитах».

Семейная ипотека: на пределе

Возможное ограничение семейной ипотеки для семей с одним ребенком затрагивает большую часть аудитории. Дарья Сиволобова отметила, что такие семьи составляют более 60% покупателей по программе. «Государство хочет, чтобы в семье было двое или трое детей, но сегодня у большинства — один. Когда заговорили об изменении условий для этой категории, рынок заволновался». Увеличение ставки не станет стимулом к рождению детей: при рыночной ипотеке платеж за двушку может достигать 200 тысяч рублей в месяц. «Молодые люди в 26–30 лет не могут позволить себе такие выплаты. Мы делаем жилье менее доступным для молодых семей».

Алексей Белоусов согласен, что сохранение условий зависит от бюджета: «Если бы экономическая ситуация была благоприятнее, семейная ипотека продолжалась бы без ограничений. Но для этого нужны деньги». Мария Орлова напомнила, что государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками: «С 2020 года люди брали кредиты на 30 лет под 6%, а ключевая ставка доходила до 20%. Казна субсидирует эту разницу, поэтому корректировки происходят не от хорошей жизни». Если ограничения введут, продажи по семейной ипотеке могут сократиться на 45–50%. Также обсуждаются привязка кредита к региону и ограничения по метражу.

Застройщики признают: «Нам нужно слезать с иглы семейной ипотеки, но осталось придумать, куда слезать, чтобы не перепрыгнуть на другую иглу». Рассрочка не гарантирует пополнения эскроу, а лишь временно показывает продажи.

Альтернативы льготной ипотеке

Одной из альтернатив остается субсидированная рыночная ипотека. В «Догме Юкки» клиентам предлагают ставку 12% на весь срок, а также рассрочку, доля которой — около 10%. Увеличивается число сделок со 100% оплатой.

ГК «Алгоритм жизни» практически отказалась от массовых рассрочек после того, как часть клиентов не смогла перейти с них на ипотеку. «Кто-то рассчитывал на снижение ключевой ставки, кто-то планировал семейную ипотеку после рождения ребенка, но обстоятельства изменились. Доля таких сделок была небольшой, но после этого мы перестали предлагать рассрочку массово», — рассказала Виктория Шульгина. Теперь инструмент используют только после анализа конкретной ситуации. Основной акцент — на совместные с банками программы субсидирования. Банки сами заинтересованы в рыночной ипотеке, поэтому вместе придумывают разные программы.

Клиенты стали осторожнее и лучше разбираются в проектах. «Иногда клиент знает больше менеджеров и о нашем проекте, и о конкурентах», — призналась Шульгина. Алексей Белоусов добавил: «Покупатель растет на глазах, но среднестатистический покупатель комфорт-класса приобретает за жизнь 1,3 квартиры».

Траншевая ипотека несет те же риски, что и рассрочка, продолжила Мария Орлова: «Для клиента это понятный инструмент, но для нас это та же рассрочка — эскроу не пополняется полностью. Заемщик может отказаться подписывать документы или не получить второй транш. Стоимость проектного финансирования увеличивается».

Дарья Сиволобова отметила: «Все хотят слезть с иглы семейной ипотеки, но пока выбор сводится к другой финансовой зависимости. Рассрочка существует, потому что рынок диктует правила. Мы ее предлагаем, но стараемся минимизировать». По данным Марии Орловой, доля рассрочек в агломерации за полугодие достигала 32%. «Рассрочка была, есть и будет, но вопрос в масштабе. Застройщик — не банк, нельзя перекладывать на девелопера все функции».

Новые проекты: осторожность

Несмотря на сложную конъюнктуру, ГК «Алгоритм жизни» не отказывается от подготовленных проектов. В конце 2026-го или начале 2027 года планируется старт «Градума» в Гатчинском районе. «Это комплексное развитие территории, соглашение уже подписано. Проект рассчитан на десять лет и включает пять очередей», — сообщила Шульгина. Также в разработке курортные апартаменты в Солнечном и ЖК «Квинта» во Всеволожском районе.

DOGMA реализует два этапа «Догмы Юкки» и готовит площадку на границе Ломоносовского и Пушкинского районов, с выходом в продажу во втором квартале 2027 года. «К покупке земельных участков относимся максимально серьезно, учитывая изменения рынка», — отметил Дутиков.

Bau City Development придерживается принципа минимальной закредитованности. «Новые участки приобретаем только за собственные средства. Никогда не берем кредиты на покупку земли», — заявила Сиволобова. После 20 лет работы в жилищном строительстве компания решила диверсифицировать бизнес. Первым опытом стали апартаменты и офисы в составе «Нигилиста». «Увидели более целевого и платежеспособного клиента. За собственные средства приобрели участок под бизнес-центр площадью около 30 тысяч квадратных метров офисов класса B+ у метро „Лесная“».

Решение связано с замедлением продаж в жилых проектах. «По „Нигилисту“ выйдем к вводу с остатком, которого раньше не было ни в одном проекте. Особенно тяжело продается блок апартаментов: перенасыщение сегмента. Это заставляет искать другие направления».

Количество новых стартов заметно снизилось. Вера Голубева: «По сравнению с первым полугодием 2025 года вывод новых ЖК сократился примерно на 50%, новых корпусов — на 70%. Но на рынок выходят федеральные компании — DOGMA, ССК, „Брусника“, Level». Девелопмент работает в длинных циклах, поэтому останавливать развитие нельзя. «Мы находимся в непростом периоде, но должны думать о том, что будет через три года. Решения должны быть финансово взвешенными. Сейчас рынок требует финансовой дисциплины», — считает Мария Орлова. Осенью «А101» планирует вывести около 30 тысяч квадратных метров в двух проектах КРТ.

Прогноз на осень

Главными факторами второй половины года останутся ключевая ставка и решение по семейной ипотеке. Артем Дутиков: «Рынок постоянно живет в режиме турбулентности. Без долгосрочного планирования нельзя, но нужны адаптивность и готовность реагировать». Дифференциация ставок, по его мнению, не решает ни демографическую, ни жилищную задачу. Предложение в Петербурге сокращается, цены растут, а основной рынок комфорт-класса перемещается в Ленобласть, где объем больше.

Вера Голубева считает семейную ипотеку главным катализатором спроса: «Нужно смотреть на связку: условия семейной ипотеки, ключевую ставку, стоимость рыночных кредитов и реакцию покупателей». Второе полугодие должно быть активнее первого благодаря сезонности: «Фактор сезонности никуда не исчез, но окончательный результат будет зависеть от решений».

Виктория Шульгина: «Застройщики всегда были оптимистами. Рынок пережил немало кризисов, в том числе более сложных. Главное — адаптироваться, продолжать работать, но подходить к решениям с холодной головой». Четвертый квартал традиционно будет главным драйвером года, считает Дарья Сиволобова: «Люди стараются завершить крупные сделки, вложить деньги. Но повторить прошлый год не сможем». Возможные изменения охладят спрос, покупатели исчерпали часть возможностей, поэтому реакция на новости об ужесточениях спокойнее.

Мария Орлова уверена, что нормальная экономическая активность начнется при ключевой ставке около 10% и стоимости денег для бизнеса до 12%. Перед возможным изменением семейной ипотеки с 1 октября в сентябре возможен рост спроса, но умеренный: «Все гайки подкрутили, значительная часть людей перестала проходить по требованиям».

Продолжится смещение рынка в Ленобласть. «Объем строительства в области превысил петербургский и перевалил за 5 миллионов квадратных метров. В июне на область пришлось 42% продаж, и доля будет расти. Средний чек в Петербурге — 13,3 миллиона рублей, в области — 7,6 миллиона. Покупатель продолжит голосовать рублем», — отметила Орлова. Качество областных проектов выросло, появляются кварталы с социальной инфраструктурой. «Город постепенно становится местом для обеспеченных покупателей, область — для жизни. Такой путь уже проходила Москва».

Подводя итоги, Алексей Белоусов выделил три тенденции: переход к осторожной и взвешенной политике в новых проектах и покупке земли; рост доли проектов с более высокой маржинальностью (проекты с рентабельностью 5–15% будут вымываться); увеличение числа проектов, финансируемых собственными средствами. «Первое полугодие показало, что рынок способен адаптироваться, но дальше понадобятся финансовая дисциплина, осторожность и готовность быстро реагировать на изменения».