Между роскошью и необходимостью: кому нужны паркинги в новостройках

В 2025 году продажи машино-мест в новостройках Петербурга сократились почти на 40%, а средняя стоимость достигла 1,3–1,4 млн рублей. В престижных районах и высокоранговых ЖК цена может превышать 3–5 млн рублей. В массовом сегменте покупатели часто отказываются от покупки паркинга из-за высокой стоимости, тогда как в бизнес- и премиум-классах наличие подземной парковки стало обязательным стандартом.

Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», отметила, что в городе сформировалось чёткое понимание: приобретая квартиру, нужно предусмотреть одно или два машино-места — в зависимости от количества автомобилей в семье. «По ряду городских объектов у компании вообще нет остатков по машино-местам, — сказала она. — Более того, в некоторых из них мы даже ограничивали продажи и предлагали паркинги только покупателям квартир из-за высокого спроса — в том числе со стороны жителей соседних домов».

Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», сообщил, что за первые пять месяцев 2026 года спрос на парковочные места в проектах компании вырос вдвое. «Основным драйвером этого подъема стало успешное выведение на рынок новых парковочных зон в уже сданных жилых комплексах, — пояснил он. — Дополнительным стимулом послужило снижение ключевой ставки, сделавшее рыночную ипотеку более доступной. Кроме того, сработали специальные акции для покупателей семейных квартир в ряде наших объектов».

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов оценил спрос как стабильный. «Товарный запас уменьшается на сопоставимые средние значения от месяца к месяцу в каждом проекте, где есть в продаже машино-места, — отметил он. — Чеки отличаются трехкратно: в разных проектах места в паркингах у нас стоят от почти 2 млн руб. до 5–6 млн».

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», подтвердила наличие спроса, но уточнила, что наибольший интерес вызывают удобные и функциональные предложения. «В наших проектах, например, увеличенные машино-места площадью около 22 кв. м были полностью реализованы», — добавила она.

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин подчеркнул неравномерность спроса. В массовом сегменте покупатель часто выбирает не между «купить место или не купить», а между паркингом, отделкой, мебелью, ремонтом, ежемесячным платежом и общей суммой сделки. Когда место в паркинге стоит как существенная часть бюджета семьи, оно уходит в конец приоритетов. В бизнес- и премиум-классе логика иная: подземный паркинг воспринимается не как дополнительная опция, а как часть продукта — наряду с входной группой, двором без машин, безопасностью и качественной эксплуатацией.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отметила устойчивый спрос, но указала на разрыв между ожиданиями и реальностью. «Однако мы отмечаем значительный интерес к паркингам «на словах», но на старте продаж покупку многие откладывают, — сказала она. — Цена, которую клиенты ожидают увидеть, и действительная рыночная цена существенно отличаются».

Парадокс рынка — недозагруженность паркингов при нехватке парковок во дворах — наблюдается даже в премиум-сегменте. Илья Ивацик, коммерческий директор ООО «КлеверПарк», считает, что проблема не в отсутствии спроса, а в неэффективном управлении тарифами. В качестве примера он привёл ЖК Lucky от Vesper в центре Москвы, где паркинг разделили на зоны для жильцов с абонементами и для гостевого трафика с почасовой оплатой. «Даже элитное жильё сегодня ищет дополнительные источники монетизации», — добавил он.

Евгений Колесников отметил, что до недавнего времени машино-места в массовом сегменте пользовались ограниченным спросом, но ситуация меняется. Если раньше покупатели квартир комфорт-класса интересовались парковкой через несколько лет после заселения, то сейчас многие предпочитают позаботиться о ней ещё на этапе строительства. Если средняя цена жилья за кв. м приближается к 350–400 тыс. руб., то машино-места продаются почти пропорционально квартирам. К моменту продаж последних квартир в большинстве случаев продаются и последние парковочные места.

Максим Жабин пояснил, что недозагрузка паркингов в массовом сегменте — следствие разрыва между потребностью и платёжеспособным спросом. Машина у семьи есть, но покупать место за 1,3–1,4 млн рублей готов не каждый, особенно при высоких кредитных ставках. «Если органы власти требуют от девелопера строить определённое количество парковочных мест по региональным нормативам, то должна быть и понятная логика дальнейшего использования этих мест, — продолжил он. — Если во дворах и на прилегающих улицах сохраняется возможность бесплатно и хаотично ставить автомобили, то покупатель будет избегать покупки паркинга».

По словам Юдиты Григайте, требования к парковочной инфраструктуре различаются в зависимости от класса жилья. В комфорт-классе важны функциональность и разумная стоимость эксплуатации. В бизнес-классе востребованы подземное размещение, удобный доступ из жилой части и высокий уровень обеспеченности местами. В премиальном сегменте паркинг воспринимается как обязательный стандарт, где большое значение имеют размеры мест, удобство маневрирования и приватность.

Илья Ивацик добавил, что требования зависят от сценариев использования территории. В проекте ЖК «Венский Лес» (AB Development) ключевой задачей стал конфликт потоков резидентов, такси и посетителей ресторанов. Для этого внедрили заградительные тарифы и систему информирования: на высадке установили табло, которое в реальном времени транслирует госномер и оставшееся бесплатное время.

Анжелика Альшаева отметила, что в городских проектах паркинги полностью распроданы. В комфорт-классе людям важно, чтобы паркинг в принципе был предусмотрен. В бизнес-классе машино-место приобретают одновременно с квартирой — это часть базового пакета комфорта. Внимание смещается на качество: доступ на лифте из парадной, удобные въезды и выезды, увеличенные места, высокий уровень инженерии, приватность.

Мария Мартемьянова подтвердила, что в массовом сегменте покупатели чувствительны к цене. Часть берёт место сразу, понимая удобство и безопасность, часть откладывает и пока арендует. В бизнес- и премиум-классе спрос стабильно высок — наличие подземной парковки обязательно. Клиенты приобретают по два-три места на семью. Критически важны размеры: стандартная ширина в 2,5 метра недостаточна для крупных премиальных моделей. Высоки требования к отделке, дизайну, системам охраны и управляемому доступу.

Самые востребованные «умные» функции в паркингах — те, что управляют временем пребывания. Илья Ивацик рассказал о проекте ЖК «Приморский Квартал», где реализовали концепцию «двор без машин». Система распознаёт номера курьеров, такси и строителей, давая им ограниченный льготный период для высадки. После истечения времени включается высокий тариф. Управляющая компания использует эту функцию для жильцов, которые бросают авто в зоне детских площадок. «Это не просто умная функция, а инструмент воспитания культуры парковки и защиты безопасности детей», — пояснил Ивацик.

Мария Мартемьянова отметила растущий интерес к зарядкам для электромобилей, кладовым и системам бесконтактного доступа. Сергей Софронов считает, что с точки зрения жителя требования к встроенному паркингу просты: удобный заезд и выезд, сухость, безопасность, свет, навигация и бесключевой доступ. «Умные» функции востребованы, если решают реальную боль, а не добавлены ради маркетинга, добавил Максим Жабин.

Себестоимость строительства паркингов значительно выросла. Мария Мартемьянова сообщила, что для многоуровневого паркинга она составляет 700–800 тыс. рублей за место, подземного — от 1,2 до 2,5 млн рублей. По итогам 2025 года средняя стоимость машино-места в многоэтажных паркингах выросла на 36% — до 1,36 млн рублей, в отдельно стоящих — на 12%, до 800 тыс. рублей. «При такой себестоимости предпосылок к снижению цен нет», — подчеркнула она.

Сергей Софронов уточнил, что себестоимость — не определяющий фактор, ключевая — класс недвижимости. В премиальном комплексе «Акватория» на 366 квартир предусмотрено 370 базовых машино-мест. С помощью подъёмных систем типа «Клаус» количество мест увеличили до 584, достигнув коэффициента 1,6. Владельцы получают два места по меньшей цене. Также закладывается консьерж-сервис с автомойкой прямо в паркинге.

Эксперт отметил, что экономика многоуровневого наземного паркинга привлекательнее подземного — это позволяет продавать места дешевле. Подземный паркинг может быть двухуровневым, надземный — 4-6 этажей, что даёт в два-три раза больше мест на той же площади земли. Однако многоуровневый паркинг не становится автоматически дешёвой альтернативой из-за конструктивных и инженерных затрат.

Анжелика Альшаева пояснила, что себестоимость строительства подземного паркинга в Петербурге и области одинакова, но в области нет такого платёжеспособного спроса. В ряде проектов комплексной застройки люди отказываются не только от покупки, но и от аренды машино-мест, считая, что смогут парковаться на территории. Отдельно стоящие многоуровневые паркинги проигрывают встроенным подземным по практичности и ликвидности. «Подземный паркинг — это когда ты спустился на лифте из квартиры и поехал. Многоуровневый — выход на улицу, дополнительные перемещения», — сказала она.

Юдита Григайте отметила, что рост затрат на строительство сделал стоимость машино-места для части покупателей выше психологически комфортного уровня. Поэтому даже при дефиците парковки во дворах приобретение не всегда очевидно.

Что касается форматов, Анжелика Альшаева сообщила, что ГК «КВС» отказалась от семейных машино-мест, где один автомобиль блокирует другой, как от неудобного варианта. Вместо них предлагают увеличенные места и кладовые. Кладовые продаются хорошо — люди хотят убрать сезонные вещи из жилого пространства. Также закладываются места с зарядками для электромобилей, спрос на них растёт.

Евгений Колесников подтвердил стабильный спрос на кладовые в разных ценовых сегментах, часто их покупают для сдачи в аренду. Тренд на зарядные станции для электромобилей набирает популярность и через несколько лет станет базовой опцией даже для комфорт-класса. Сергей Софронов, напротив, считает, что в российских реалиях гибриды удобнее электромобилей, и создание зарядной инфраструктуры только в паркингах ситуацию не изменит. «Запросы на точки подключения есть практически во всех наших проектах, и чем дороже квадратный метр, тем их больше», — добавил он.

Перспективы личного транспорта в Петербурге пока не меняются. Сергей Софронов уверен, что паркинги будут пользоваться спросом, пока городской транспорт не станет быстрее личного автомобиля. «Каршеринг — это не серьёзная замена на каждый день. Так что в таких условиях все же лучше иметь машину», — резюмировал он.

Юдита Григайте считает, что роль паркингов будет возрастать: они перестают быть нормативным элементом и становятся частью сервисной инфраструктуры, влияющей на комфорт и качество среды. Максим Жабин прогнозирует, что город будет сокращать бесплатное парковочное пространство, развивать общественный транспорт и альтернативную мобильность. Паркинги станут более управляемыми, гибкими и сервисными. «Хороший девелопер будет проектировать не просто количество машино-мест, а всю транспортную логику квартала: двор без машин, гостевые сценарии, аренду, хранение, зарядки, связь с общественным транспортом и эксплуатацию на годы вперед», — подытожил он.