Как в Петербурге зарабатывают на расселении коммуналок

Переделка коммунальных квартир в апартаменты и хостелы в Петербурге вошла в цивилизованную стадию. Участники рынка ищут законные способы заработать на расселении, подсчитали «Фонтанка».

Проекты по расселению коммуналок в городе есть и сейчас, причем в немалом количестве, отмечает гендиректор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов. По его словам, расцвет таких проектов пришелся примерно на семилетнюю давность. «Тогда люди активно выкупали габаритные квартиры, например, по 200 м² над нежилыми помещениями. Потом эти квартиры переделывались в хостелы под сдачу», — вспоминает он. Либо комнаты дробили под продажу.

На 01.10.2025 в Петербурге насчитывалось 56,3 тыс. коммунальных квартир, где проживает 193 тыс. семей, в том числе 31,3 тыс. семей стоят на учете как нуждающиеся в жилых помещениях. Город планирует расселять по 2 тыс. коммуналок ежегодно.

По данным ЦИАН, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Петербурге в сентябре 2026 года составила 11,2 млн руб., рост год к году — 23%. Полноценная студия площадью 25–40 м² стоила в среднем 9,6 млн руб., прибавив 19% за год. «Микро-студии» (25–40 кв. м) оценивались в 7,6 млн руб., это плюс 17% год к году.

Что касается аренды, в августе проживание в студии и однокомнатной квартире обходилось в среднем в 40,3 тыс. рублей в месяц. Такие данные приводит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. Средняя ставка долгосрочной аренды по Петербургу с учетом всех форматов жилья — 44,2 тыс. рублей в месяц, что на 10% меньше, чем годом ранее.

Средняя ставка аренды комнаты составляет 17–18,1 тыс. рублей в месяц, за август она выросла на 2,2%. Разница в бюджете между комнатой и отдельной компактной квартирой остается существенной. Комната обходится примерно на 55% дешевле студии или однокомнатной квартиры: разница составляет около 22,2 тыс. рублей ежемесячно.

По данным Авито, студии в историческом центре площадью от 10 до 20 м² сдаются в среднем за 28–36 тыс. рублей в месяц.

Если в коммунальной квартире четыре комнаты и каждая сдается примерно за 17 тыс. рублей в месяц, совокупная выручка составит 816 тыс. рублей в год. Если же квартиру удастся законно переделать в четыре мини-студии с собственными санузлами, аренда вырастет до 40 тыс. рублей за каждую, а годовая выручка достигнет 1,92 млн рублей — более чем вдвое по сравнению со сдачей комнат. Правда, здесь не учтена стоимость ремонта и согласования перепланировки (можно уложиться примерно в сумму до 1 млн рублей). Кроме того, оборудовать отдельные санузлы технически и юридически возможно далеко не в каждой квартире.

Именно такая арифметика до сих пор движет рынок переделок коммуналок в блоки студий.

Сегмент реновации коммунальных квартир в Петербурге никуда не делся. «Тенденция с расселением петербургских коммуналок и переделкой больших квартир под небольшие студии сохраняется. Пик стихийного интереса к таким проектам уже прошел. Сейчас инвесторы гораздо внимательнее относятся к юридической стороне, потому что соседи хорошо знают правила работы и обращаются в суд при нарушениях», — комментирует Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.

По ее словам, именно юридические риски сильно изменили этот рынок. Жалоба соседей способна привести к разбирательству, штрафам и запрету деятельности. Поэтому инвесторы сейчас заранее просчитывают формат использования помещения и юридическую схему, а история с простой нарезкой большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит.

Как говорит владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, Людмила, сейчас уже все предприниматели работают в правовом поле. Как правило, расселяются квартиры, которые потом переводят в категорию нежилых помещений, чтобы работать без нарушений.

«Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.

При этом каждый год на рынок выходит некоторое количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Чаще всего в рамках реконструкции отдельных зданий, а не выкупа единичных коммуналок. В основном, они приобретаются владельцами бизнесов по краткосрочной сдаче жилых помещений в аренду, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.

На сайтах объявлений сейчас достаточно предложений в сегменте студий, которые явно переделены из коммунальных квартир. В предыдущие годы спрос на них был стабильный со стороны студентов и мигрантов. В этом году он несколько просел, делится наблюдениями управляющий одного из комплексов Андрей.

Однако в 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской — федеральный закон, который запретил предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах была запрещена, и сегмент заметно сократился. При этом закон не запрещает сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду.

Тем не менее, многие предприниматели уходили с рынка с серьезными потерями, большое количество проектов зависло, а сегмент заметно сжался, говорит Максим Ельцов. Он вспоминает, что после принятия закона Хованской проверки коммунальных квартир на предмет того, нет ли там на самом деле хостелов, проводились очень активно. В том числе рейды проводились и силами полиции, и районными администрациями.

Однако до сих пор некоторые предприниматели работают с нарушениями. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат превратили в мини-студии. В квартире площадью 98 м² устроили шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза выявила несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, а суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. В итоге решение исполнили после штрафов.

В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом «Фонтанка» обнаружила расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.

В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы были очень недовольны тем, что одну из квартир переоборудуют под отдельные студии: в них устанавливали несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. Соседи в итоге обратились в суд.

В итоге переделка коммунальной квартиры в отдельные студии значительно увеличивает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование комнат окупаются. Сложность заключается в том, что не всегда комнаты в коммуналке можно оборудовать отдельным санузлом — тут многое зависит от планировки. Так что успех бизнеса зависит не только от количества комнат, но и от возможности их переделки в рамках закона.