Окраины Петербурга: аренда дорожает в пять раз быстрее

Рынок аренды недвижимости в Санкт-Петербурге демонстрирует смену тенденций: центральные районы замедлили рост, а периферийные показывают резкое увеличение цен. Исследование, охватившее четыре района — Петродворцовый, Приморский, Кронштадт и Васильевский остров, — выявило, что за год арендные ставки в этих локациях выросли на 10–25%. Этот рост опережает не только инфляцию, но и общгородскую динамику.

Методология анализа

Для анализа были отобраны однокомнатные квартиры, студии и трёхкомнатные жилые помещения. Двухкомнатные варианты исключены из выборки, поскольку этот сегмент часто характеризуется нестабильностью из-за перепланировок из одно- и трёхкомнатных квартир, что могло бы исказить сравнение между районами.

Петродворцовый район: окраина с парками теперь в цене

Петродворцовый район, ранее считавшийся бюджетным, теперь демонстрирует устойчивый рост арендных ставок. Средняя месячная стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 30 тысяч рублей, студии — 28,5 тысячи, трёхкомнатной — 67,2 тысячи. Однокомнатные квартиры формируют 72% предложения, студии — 15%, трёхкомнатные — 13%.

Наиболее дорогие объекты — трёхкомнатные квартиры в исторических домах 1840 и 1935 годов постройки, которые сдаются за 98–100 тысяч рублей. Наличие дизайнерского ремонта может значительно повысить цену: например, «однушка» в двухуровневом особняке до 1917 года оценивается в 50 тысяч рублей. За последние два года цены в районе выросли на 30–50%, а за год — на 8–25%. Ключевыми факторами стоимости стали качество ремонта и год постройки, тогда как удалённость от центра более не приводит к существенным скидкам.

Кронштадт: островная премия к арендной плате

Кронштадт представляет собой особый случай на рынке аренды Петербурга. Ограниченное предложение — всего 15 объектов — включает 11 однокомнатных квартир, 2 студии и 2 трёхкомнатные. Средняя арендная плата составляет 42 тысячи рублей за «однушку», 43 тысячи за студию и 53 тысячи за «трёшку». Однокомнатные квартиры занимают 74% рынка.

В новостройках 2015–2021 годов цены на «однушки» достигают 40–55 тысяч рублей, тогда как в старом фонде без лифта они не превышают 26–35 тысяч. За год стоимость однокомнатных квартир выросла на 10%. Основное влияние на цену оказывают состояние жилья и год постройки, в то время как расположение внутри острова имеет минимальное значение.

Приморский район: «однушки» держат рынок

Приморский район сохраняет позиции на рынке со средним ценовым уровнем. Аренда однокомнатной квартиры здесь обходится в среднем в 42 тысячи рублей в месяц, студии — в 46 тысяч, трёхкомнатной — в 74 тысячи. Однокомнатные варианты доминируют, занимая 87% предложения.

Качественный ремонт в домах комфорт-класса может увеличивать стоимость на 40–80% по сравнению со стандартными предложениями. За двухлетний период цены выросли на 15%, за год — на 10%, причём трёхкомнатные квартиры подорожали на 14–18%. Близость к станциям метрополитена добавляет к арендной плате 15–20%.

Василеостровский район: премиум с историей и видом на Неву

Василеостровский район утвердился в премиальном сегменте аренды. Средняя стоимость однокомнатной квартиры достигает 68 тысяч рублей, студии — 44 тысяч, трёхкомнатной — 94 тысяч. Студии составляют 46% предложения, «однушки» — 44%, «трёшки» — 11%.

Ключевым фактором цены является расположение: близость к центру, Неве и метро, а также историческая застройка. Например, «однушка» в доме 1917 года на Малом проспекте сдаётся за 80 тысяч рублей, а аналогичная квартира с дизайнерским ремонтом в новом доме 2017 года — за 100 тысяч. За два года цены на «однушки» выросли на 30–45%, на студии — на 20–50%, на «трёшки» — на 42–60%. За последний год рост составил в среднем 10%.

Мнение экспертов

Аналитики базы недвижимости Циан отмечают, что после значительного роста арендных ставок в 2023 и 2024 годах (на 23% и 20% соответственно) в 2025 году цены увеличились лишь на 4%. Такой слабый прирост связан с замедлением экономики, снижением темпов роста доходов населения, увеличением предложения на рынке и эффектом высокой базы. Наибольший рост зафиксирован в изначально недорогих окраинных районах, минимальный — в центральных локациях с исторической застройкой. Однокомнатные квартиры подорожали интенсивнее всего, тогда как трёхкомнатные прибавили всего 2%.

Главный аналитик Циана Алексей Попов пояснил: «Число свободных квартир (7,5 тыс. ед.) сейчас на 11% выше, чем год назад (и это одна из причин более сдержанного роста ставок). Сказались и общее охлаждение рынка, и то, что в аренду поступило много квартир от несостоявшихся продавцов, которым сложно было реализовать недвижимость».

Дополнительным фактором роста средних ставок по городу стало увеличение доли квартир в новостройках, которые изначально дороже объектов в старом фонде. 2025 год практически полностью повторил сезонные тенденции: затишье в январе–мае, рост с июня по сентябрь, коррекция в ноябре и декабре. Также изменилась структура предложения — выросло число арендодателей, не готовых сразу заключать долгосрочные договоры, и тех, кто рассматривает как долгосрочную, так и посуточную аренду.

Ожидается, что устойчивый рост цен возобновится с началом высокого сезона, хотя в годовом выражении он может быть менее заметен из-за оживления на рынке новостроек и вторичного жилья в связи с улучшением ипотечных условий. В январе 2026 года средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры, купленной на вторичном рынке Петербурга, составила 5,2%, а в Ленинградской области — 7,0%.