Кто должен бороться с незаконной перепланировкой

Несмотря на все разговоры о противодействии, в центре Санкт-Петербурга продолжает процветать бизнес по разделению квартир на отдельные студии. По закону, пресечение таких нарушений — обязанность районных администраций, однако чиновники всё чаще перекладывают эту работу на товарищества собственников жилья и жилищно-коммунальные службы, не способные её осилить.

Согласно данным сайтов объявлений, в Центральном районе города в настоящее время продаётся 327 «апартаментов-студий» в домах, построенных до 1980 года. В Петроградском районе таких предложений 106, в Адмиралтейском — 183, а в Василеостровском — 126.

Осенью 2025 года Санкт-Петербургская Ассоциация собственников жилья и их объединений обратилась к губернатору Александру Беглову с просьбой системно обязать районные администрации вести судебную работу по незаконным перепланировкам.

«В адрес Санкт-Петербургской Ассоциации собственников жилья и их объединений поступают многочисленные обращения председателей объединений собственников жилья (ОСЖ), связанные с тем, что в последнее время администрации районов направляют в их адрес пакеты документов для подготовки и направления искового заявления в суд к собственникам помещения (квартиры или нежилого помещения) о приведении его в прежнее состояние, вместо того, чтобы самостоятельно заниматься возложенной на них государственной функцией», — цитируется в обращении.

Ассоциация предложила, если районы не могут сами судиться со злостными нарушителями, передать эти полномочия государственной жилищной инспекции как органу жилищного надзора.

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка должна согласовываться с органом местного самоуправления. В Петербурге для этого созданы межведомственные комиссии при администрациях районов и жилищном комитете. При выявлении самовольной перепланировки собственнику устанавливается срок на приведение помещения в прежнее состояние. Если срок нарушен, администрация района вправе обратиться в суд для продажи помещения с торгов.

На обращение ассоциации от имени губернатора ответил вице-губернатор Евгений Разумишкин. Он отметил, что ТСЖ и кооперативы могут обращаться в суд, особенно если перепланировка затронула общедомовое имущество, но это не снимает ответственности с исполнительных органов власти. Его аппарат совместно с ГЖИ и жилищным комитетом провёл методический семинар для районных администраций по подаче исков и совещание по вопросам перепланировок. Было указано, что массово направляет иски управляющим организациям только одна районная администрация, вероятно, Центрального района, и ей направлено письмо о пересмотре такой практики.

Минстрой России в своём ответе напомнил, что по Жилищному кодексу именно районная администрация, как согласующий орган, должна обращаться в суд, если установленный срок на исправление нарушений прошёл. При этом не имеет значения, затронуто ли общедомовое имущество. Управляющая организация может служить источником информации о самовольной перепланировке.

Президент ассоциации Гульнара Борисова рассказала, что тенденция перекладывания ответственности особенно заметна в центре Петербурга, где незаконные перепланировки для создания студий наиболее распространены. По её словам, переделка бывших коммунальных квартир в студии возможна лишь в единичных случаях, а массовая установка санузлов в жилых комнатах создаёт серьёзные проблемы. Аналогичная ситуация наблюдается с нежилыми помещениями, переделываемыми под кафе и магазины.

Борисова подчеркнула, что отсутствие планомерной работы привело к безнаказанности и расцвету соответствующего «бизнеса». По её мнению, люди должны понимать, что за незаконные перепланировки их ждут большие расходы и обязанность вернуть всё в исходное состояние.

Согласованный проект перепланировки обязательно должен учитывать нормы безопасности, в том числе противопожарные. Однако, как отметил источник в коммунальной сфере, между выигранным судебным иском и реальным исполнением решения лежит огромная работа, которая на практике часто растягивается на годы.

Член президиума ассоциации, юрист Кирилл Зазарян, заявил о необходимости выстроить в городе целостную систему — от выявления нарушений до исполнения судебных решений, с участием всех ведомств и чёткими показателями эффективности. Сейчас даже единой базы по этой проблеме не существует.

Зазарян также предлагал привязать размер неустойки за неисполнение решения суда к кадастровой стоимости помещения и увеличить срок давности привлечения к административной ответственности (сейчас это 2 месяца с момента обнаружения и штраф 2–2,5 тысячи рублей), но эти инициативы не нашли поддержки.

Судебные разбирательства связаны со значительными расходами. Подача иска в Арбитражный суд обходится в 50 тысяч рублей, апелляция — в 30 тысяч, кассация — в 50 тысяч, обращение в Верховный суд — в 80 тысяч. Администрации районов, в отличие от управляющих компаний, от уплаты такой пошлины освобождены. Кроме того, требуются средства на услуги юристов (минимум 35–70 тысяч рублей за первую инстанцию) и экспертизу (от 50 тысяч рублей).

Например, на улице Некрасова, по словам юриста, десятки таких студий. Суммы, необходимые только на юридическое сопровождение, неподъёмны для ЖКС. Иски о предоставлении доступа и привлечении к ответственности — это, по его мнению, полномочия ГЖИ.

Хотя выигравшая сторона может взыскать судебные расходы, управляющим компаниям сначала нужно найти деньги на всё перечисленное. В платёжных квитанциях жителей нет отдельной строки на такие суды. Гульнара Борисова указывает, что перекладывание этой работы на УК неправильно и ведёт к разрушению жилого фонда, включая памятники архитектуры.

В 2025 году в Петербурге было официально зафиксировано 445 случаев незаконных перепланировок в квартирах, однако реальное число предположительно значительно выше. Среди громких примеров — дом-памятник на Рыбацкой улице, 10, перепланировка в «сталинке» на Слободской, 3, где устроили баню, и дом №19 на улице Добролюбова, известный по фильму «Брат».

В доме на Добролюбова собственник углубил подвал, сняв 29 квадратных метров гидроизоляции. Работы остановлены после вмешательства главы СК РФ Александра Бастрыкина. Как сообщила председатель ТСЖ Наталья Николаева, районная администрация подала иск, но в нём требуется лишь снести противоаварийные колонны, а не устранить заглубление. Тем временем прокуратура по заявлению нарушителя начала проверку самого ТСЖ.