Новая схема на рынке недвижимости: квартира с незваным соседом

Покупатели жилья всё чаще сталкиваются с тем, что вместе с квартирой получают и бессрочное право проживания незнакомца, выселить которого через суд крайне сложно.

10 августа, 2026, 16:45

Лариса Долина стала символом всевозможных афер на рынке недвижимости
Источник:
Артем Устюжанин / MSK1.RU

Мошеннические схемы на рынке недвижимости, подобные той, что использовалась в деле Ларисы Долиной, эволюционируют. Теперь покупатели квартир неожиданно обнаруживают, что вместе с приобретённым жильём они получили «бонус» — человека с бессрочным правом проживания, избавиться от которого практически невозможно.

Пример из Санкт-Петербурга: мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей, потратил ещё несколько миллионов на капитальный ремонт, а затем столкнулся с пожилым незнакомцем, заявившим: «Я тоже буду здесь жить». Выяснилось, что в начале 1990-х при приватизации пенсионер отказался от доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жильём. Это право сохранилось и после всех последующих продаж.

В полиции покупателю заявили, что помочь не могут, посоветовав обращаться в суд. Однако юристы, опрошенные MSK1.RU, считают судебную перспективу для пострадавших неочевидной, поскольку законодательство часто защищает именно обладателей бессрочного права проживания.

Почему проблема обостряется

Юристы отмечают: квартиры, приватизированные в 1990-х, сейчас переходят уже ко вторым и третьим покупателям. Информация о лицах, отказавшихся от приватизации, не попадает в выписку из ЕГРН. Продавцы либо умалчивают о таких людях, либо сами не знают об их существовании, особенно после наследства или серии перепродаж.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова пояснила, что бессрочное право пользования действительно закреплено законом, но действует не всегда. «Бессрочное — не значит вечное», — подчёркивает эксперт. Если человек много лет назад добровольно выехал, имеет другое жильё, не платит за коммуналку и не пытается вернуться, суд может признать его утратившим право проживания — но для этого нужна серьёзная доказательная база.

Что потребуется для суда:

сведения о регистрации по другому адресу;
документы на другое жильё;
данные о коммунальных платежах;
показания соседей;
ответы из государственных органов;
другие подтверждения.

Юрист также советует предъявлять претензии продавцу: если он скрыл информацию о правах третьих лиц, покупатель может требовать снижения цены или даже расторжения договора.

Добросовестность покупателя решает многое

Прежние мошеннические схемы, наподобие тех, что использовались в истории с Долиной, по-прежнему актуальны. Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что суды рассматривают такие споры индивидуально. Судья анализирует здоровье продавца, его поведение вокруг сделки, порядок расчётов, рыночность цены, наличие независимых консультаций и даже степень изоляции от окружения.

Тютюнникова подчёркивает: гарантий сохранения квартиры за новым владельцем нет, но добросовестность покупателя увеличивает его шансы:

тщательная проверка документов;
отсутствие участия в сомнительных схемах;
покупка по рыночной цене;
прозрачные банковские расчёты;
личное и осознанное подписание документов продавцом.

Дополнительные плюсы: нотариальное удостоверение сделки, отсутствие подозрительной быстрой перепродажи и доказательства, что покупатель не мог знать о скрытых проблемах. Но даже этого может быть недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат. Если сделку признают недействительной, квартиру возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. Однако на практике возврат средств часто затягивается: продавец может уже не иметь полученной суммы.

Как избежать ловушки

Эксперты сходятся: главная защита — тщательная проверка квартиры до подписания договора. Особенно внимательными нужно быть с жильём, которое прошло приватизацию. Стоит заранее запросить архивную справку по форме № 9 — она выявляет граждан, сохранивших бессрочное право пользования.

Иначе покупка долгожданной квартиры может обернуться историей, где вместе с ключами новый собственник получает незваного соседа, которого закон не спешит выселять.

Читайте также