Торговые центры Петербурга нуждаются в обновлении
Рынок торговых центров Санкт-Петербурга переживает непростые времена. Для привлечения сокращающегося числа посетителей владельцам объектов придется вложить значительные средства в модернизацию, в отдельных случаях затраты могут исчисляться миллиардами рублей.
По данным вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, трафик в торговых комплексах России продолжает снижаться. С 26 января по 1 февраля 2026 года посещаемость оказалась на 11,2% ниже, чем за аналогичный период 2025 года, и на 15,4% — к аналогичному периоду 2024 года. «Кроме того, на фоне снижения покупательной способности и более целевого поведения покупателя стало меньше бесцельных фланирований по ТЦ», — отметил эксперт.
Насыщение рынка
Аналитики констатируют, что рынок торговых центров Петербурга достиг стадии насыщения, и потребности в новых крупных проектах нет. Крупные региональные торговые центры не востребованы, тогда как спрос смещается в сторону объектов, интегрированных в жилые кварталы.
«Практика показала, что этого недостаточно. В результате мы видим движение в сторону малоформатных, районных и микрорайонных торговых центров, интегрированных в новые жилые кварталы. В этом сегменте потенциал для развития сохраняется», — комментирует Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
В ближайшее время в Ленинградской области и пригородах Петербурга планируется ввод всего двух торговых центров: «Kronung Новогорелово» (арендная площадь 11,8 тыс. кв. м) и «Солнечный Kronung» (3,5 тыс. кв. м). Также достраиваются комплексы «ЭкоПарк Парнас» (16,7 тыс. кв. м), вторая очередь «ЭкоПарк Мурино» (8 тыс. кв. м) и ТЦ «Ю-молл» в ЖК «Юнтолово» (4,4 тыс. кв. м).
Запуск крупных торговых комплексов в перспективе маловероятен из-за их капиталоемкости и длительных сроков окупаемости, считают в Bright Rich | CORFAC International.
Собственники всех торговых центров сталкиваются с падением покупательной способности, снижением трафика и уходом арендаторов. Однако масштабную модернизацию могут позволить себе лишь девелоперы наиболее успешных проектов, отмечает Екатерина Андреева.
Пути модернизации
«Модернизация торгового центра может включать масштабную реконструкцию или реновацию объекта либо точечные изменения», — говорит Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP. Комплексное обновление подразумевает замену инженерных систем, фасадов, входных групп, общих зон, освещения. Частичная модернизация касается отдельных элементов, например, общих зон или санузлов.
Средний жизненный цикл объекта составляет 7–8 лет. Реконцепция часто проходит в форматах «фейслифтинга» (обновление фасада, ребрендинг) или оптимизации арендаторского микса, перечисляет Валерий Трушин.
«В условиях высокой ключевой ставки и роста налоговой нагрузки наиболее распространенная стратегия — это ротация арендаторов и увеличение доли развлекательных площадей. В локациях с туристическим трафиком и высокой концентрацией офисных площадей также есть потенциал для развития гастрономической составляющей», — полагает Екатерина Андреева.
Однако рестораторы не слишком охотно идут в торговые комплексы, поэтому упор лучше делать на развлечениях и фитнесе, делится наблюдением Екатерина Лапина, глава агентства коммерческой недвижимости Lapina.
Соотношение функций
По оценке Екатерины Андреевой, оптимальная доля развлекательной функции в торговом комплексе оценивается в 30%, классического ретейла и общепита — 70%.
Владельцам ТЦ стоит привлекать таких арендаторов, как семейные развлекательные центры, спортивные, образовательные пространства, термальные комплексы, киберспортивные клубы. «Тем не менее развлекательная функция в полной мере не может заменить торговую, и правильнее говорить об их сосуществовании», — считает она.
«Полностью убрать торговую функцию в ТЦ и заменить ее, например, только арендаторами из сферы услуг не получится. И к нам идут покупатели, которые не очень хотят приобретать одежду и другие товары в ПВЗ. Они идут за впечатлениями и атмосферой, — подтверждает Юрий Борисов, управляющий партнер ГК «АйБи Групп». — Например, в «Экополисе» у нас есть несетевой фитнес, посетители которого туда приходят не только потренироваться, но и за общением».
Валерий Трушин называет удачным примером переформатирование ТЦ «Мега Дыбенко», где был пересобран формат пространства, добавлены новые общественные зоны.
Стоимость обновления
По оценке Евгении Хакбердиевой, стоимость реконструкции в ТЦ в среднем варьируется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от объема и характера работ. Наиболее капиталоемкой является тотальная реновация с заменой фасадов, входных групп, реконфигурацией галерей или инженерных сетей. «Однако назвать универсальную стоимость сложно: бюджет существенно зависит от локации ТЦ, участия арендаторов в процессе и других факторов», — поясняет она.
«В 2024 году в «Румбе» мы вместо фудкорта, который оставался полупустым, сделали реновацию, ремонт, заменили всю мебель, освещение и декор. Это привлекло других операторов, фудхолл стал более привлекательным и для них, и для посетителей», — рассказал Юрий Борисов. По его оценке, ремонт на 1 кв. м обошелся примерно в 60 тыс. рублей; всего была отремонтирована 1 тыс. кв. м. Кроме того, свои расходы на ремонт, оформление понесли и арендаторы.
Радикальные меры
Самый радикальный вариант модернизации — редевелопмент, когда на месте торгового центра появляется иной формат недвижимости. Такое случается довольно редко, но некоторые ТЦ явно требуют именно такого подхода, считает Екатерина Лапина.
По ее мнению, несколько ТЦ на проспекте Савушкина вполне можно снести и перепрофилировать земли под жилую застройку. «На него, конечно, сейчас большого спроса нет, но это лучше, чем коробки, которые не приносят дохода. Такие есть и в других районах города», — говорит Екатерина Лапина.
Однако мало кто из собственников решится на такой редевелопмент, пока никто не готов вписываться в новые проекты с учетом высокой ставки и экономической неопределенности, — заключает она.
