Пустующие витрины в центре Петербурга: тенденция усиливается

За первое полугодие в центральных районах Петербурга заметно выросла доля свободных витрин в стрит-ретейле. На месте закрывшихся ресторанов и фэшн-магазинов всё чаще открываются аптеки и ортопедические салоны, и к осени эта тенденция может усилиться.

По подсчётам агентства недвижимости KNRU, доля пустующих площадей выросла с 3–4% в начале года до прогнозных 5%. Точные данные появятся только в августе, уточнили в компании.

Директор по развитию KNRU Полина Фиофилова отмечает: «Доля вакантных площадей растет. Есть движение: кто-то переезжает в более компактное помещение, кто-то избавляется от излишков площадей, арендованных ранее. Но открываются и новые точки».

Она пояснила, что иногда помещение уже сдаётся, но в нём идёт ремонт, поэтому со стороны кажется, что арендатора нет. Кроме того, летом деловая активность традиционно снижается.

Анна Лапченко, директор департамента торговой недвижимости NF GROUP в Петербурге, считает динамику умеренной: «В целом динамика вакантности остается умеренной. На отдельных улицах доля свободных помещений выросла заметно, но эти локальные изменения пока не определяют картину рынка в целом». По её словам, стрит-ретейл адаптируется к снижению оборотов офлайн-магазинов и высоким арендным ставкам, а у сетевых арендаторов есть запас прочности.

Многое зависит от локации. «На ключевых торговых улицах с высоким пешеходным трафиком и районах с высокой плотностью жилой застройки качественные помещения по-прежнему пользуются устойчивым спросом», — отмечает Екатерина Андреева, директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International. В местах с низким трафиком и избыточным предложением коммерческих площадей доля свободных помещений растет, а сроки экспозиции остаются высокими.

В NF Group обратили внимание, что за первое полугодие в центре чаще всего открывались аптеки, магазины оптики и ортопедических товаров. «Сопоставимая активность аптечных сетей ранее наблюдалась в период пандемии, однако тогда она носила краткосрочный характер». В этом году расширение сегмента масштабнее: аптеки заняли помещения разных арендаторов, включая знаковые локации на Невском проспекте, бывшие площади ресторанов, магазинов одежды и других операторов.

Полина Фиофилова считает критичной долю вакансии примерно в 7%. Другие аналитики называют более высокие показатели.

Екатерина Андреева поясняет: «Это снижение потребительского спроса и рост налоговой нагрузки на бизнес. У арендаторов не получается компенсировать высокие ставки аренды за счет роста товарооборота, поэтому они закрывают нерентабельные точки или переезжают в помещения с более низкой ставкой». Кроме того, бизнес чаще стал занимать выжидательную позицию, откладывая развитие до лучших времен, что приводит к росту срока заполняемости площадей.

Более категорична глава агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина: «Что тут говорить, малый бизнес просто мертв. У нас появилось довольно много владельцев коммерческих помещений, у которых раньше не было проблем со сдачей площадей в аренду. А сейчас они никак не могут найти арендаторов. То ли еще будет». При этом она подчёркивает, что стрит-ретейлу пока даже чуть лучше, чем торговым центрам, где трафик продолжает сокращаться.

По прогнозам, вакансия в текущем году будет расти. Полина Фиофилова даёт оптимистичный прогноз: «В первую очередь, конечно, смоет неэффективный бизнес, который создавался «для себя» и так далее. Но в целом рынок все же не схлопнется, мы не один кризис уже пережили».

Независимый консультант по продвижению продуктов питания в торговые сети Михаил Лачугин сомневается, что освободившиеся площади быстро заполнятся: «Сложно сказать, кто из арендаторов это может быть. Я бы даже не ставил тут на крупные торговые».

Екатерина Андреева, напротив, полагает, что спрос поддержат именно крупные сетевые игроки, которые займут наиболее ликвидные помещения.

Полина Фиофилова добавляет: «На самом деле новые открытия есть и они продолжатся. Это и предприятия в сфере общепита, и магазины. Я бы не сказала, что сети полностью остановили развитие».

Лялья Садыкова, владелица сетей салонов красоты «Бигуди» и «Лаки Like», глава Ассоциации предприятий и профессионалов индустрии красоты, считает, что освобождающиеся площади займут игроки сегмента услуг — салоны красоты, клиники, фитнес- и сервисные центры. «Услуги — это то, что нельзя заказать онлайн, поэтому спрос на помещения под них устойчивее, чем под товарную розницу», — поясняет она.

По словам Садыковой, к концу года вакантность в центре может вырасти до 10%, а в спальных районах — быть ещё выше. «Скорее это будет медленное охлаждение, а не обвал. Рынок перестраивается. Освобождаются помещения тех, кто не выдержал новой налоговой и кадровой реальности, и частично заполняются теми, кто под неё адаптировался — сферой услуг в более гибких форматах и на более дешёвых улицах». Главный риск в том, что если налоговое и кадровое давление на легальный бизнес продолжится, площади будут освобождаться быстрее, чем заполняться. Тогда охлаждение может ускориться, но пока баланс держится.