Налоговая льгота для арендодателей может стать ловушкой
Федеральная налоговая служба опубликовала разъяснение, позволяющее индивидуальным предпринимателям на упрощенной или патентной системе налогообложения не платить налог на недвижимость, если она используется для предпринимательской деятельности. Это особенно актуально для тех, кто сдает квартиры в аренду.
Однако попытка сэкономить на налоге на имущество может привести к значительным финансовым потерям в будущем, особенно при продаже объекта.
Для получения льготы необходимо до конца марта подать заявление в налоговую, приложив документы, подтверждающие коммерческое использование, например, договор аренды. В некоторых случаях льгота предоставляется автоматически.
Льгота не распространяется на административно-деловые и торговые центры, а также нежилые помещения, включенные в специальные региональные перечни. В Санкт-Петербурге, например, 26 декабря был утвержден список из 9167 объектов.
Ставки налога на имущество относительно невысоки: 0,1% кадастровой стоимости для жилья и 0,5% для другой недвижимости. В Петербурге владелец квартиры стоимостью 10 млн рублей платит 15 тысяч рублей в год, а апартаментов — 30 тысяч.
Физические лица, сдающие жилье, уже два года могут применять профессиональный налоговый вычет, уменьшая доход на расходы или 20% от дохода без подтверждения. Но даже с вычетом экономия незначительна: для квартиры за 20 млн рублей, сдаваемой за 70 тысяч в месяц, годовая выгода составит около 22 тысяч рублей.
Главный риск заключается в том, что использование недвижимости в коммерческих целях лишает собственника налоговых преференций при продаже. Например, при продаже квартиры, купленной за 20 млн рублей и проданной за 24 млн через три года, частное лицо заплатит НДФЛ в размере 390 тысяч рублей, а также налог на имущество около 90 тысяч. Если же квартира использовалась для бизнеса, НДФЛ может составить 3,5 млн рублей.
При продаже через восемь лет за 35 млн рублей частное лицо освобождается от налога, заплатив только налог на имущество (примерно 300 тысяч) и подоходный налог за годы аренды (880 тысяч). Предприниматель, сэкономивший на налоге на имущество и плативший 6% как ИП, должен будет заплатить НДФЛ при продаже — почти 5,2 млн рублей.
Альтернативой является использование упрощенной системы налогообложения (УСН), где ставка составляет 6% от дохода или 15% от прибыли. При продаже квартиры за 24 млн рублей налог по УСН составит 1,44 млн, а за 35 млн — 2,1 млн. Однако с 2024 года предприниматели с выручкой свыше 20 млн рублей обязаны платить НДС, что добавляет к сумме 1,2 млн или 1,75 млн соответственно.
Эксперты отмечают неопределенность в критериях коммерческого использования недвижимости. Антон Никулин из юридической компании «Правый берег» поясняет: «Если на момент продажи гражданин прекратил предпринимательскую деятельность, НДФЛ исчисляется по общим правилам вне зависимости от обстоятельств сдачи той же квартиры в аренду или иного её коммерческого использования. Кроме того, с этого года такие граждане вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере стоимости приобретенного жилья и иных расходов, даже если они уже были учтены в декларации по УСН».
Марьяна Колесникова из Maxima Legal указывает: «Определение имущества, использующегося в предпринимательской деятельности, в законодательстве не закреплено. На практике ключевыми критериями являются систематическое получение прибыли от его эксплуатации, наличие договоров аренды, лицензий, трудовых договоров с указанием адреса рабочего места и других документов». Она убеждена, что налоги от продажи квартиры после пяти лет владения не будут облагаться НДФЛ, даже если она использовалась в предпринимательской деятельности.
По мнению юриста Юлианы Бычковой, о коммерческом назначении недвижимости свидетельствует ее использование в предпринимательской деятельности, получение дохода на расчетный счет ИП, а также включение такого дохода в декларацию по УСН. «Или же бизнесмен сам указывает объект в заявлении на получение патента. В этом случае владелец освобождается от налога на имущество. Но в случае продажи жилья теряет право на освобождение от НДФЛ. Поэтому, полагаю, чаще всего собственнику выгоднее сдавать жилую недвижимость как физическому лицу и платить 13-процентный налог, но получить в случае продажи освобождение от уплаты НДФЛ», — констатирует она.
Налоговый консультант Татьяна Макурова предупреждает: «Указание в ЕГРИП соответствующего кода ОКВЭД (продажа собственной недвижимости) значения чаще всего не имеет. Но в отсутствие единого подхода налоговые органы на местах нередко „играют“ правилами под свои задачи повышения наполняемости казны. Например, могут насчитать НДФЛ даже при наличии статуса ИП. А если же прошло больше пяти лет и такой собственник вправе не платить налог как частное лицо, инспекция, возможно, будет настаивать на включении дохода в декларацию по упрощенной системе».
По последним данным ФНС, льготами по налогу на имущество воспользовались 115,9 тысячи индивидуальных предпринимателей, в том числе 70,7 тысячи применяющих упрощенную и 37,6 тысячи — патентную систему налогообложения. В Петербурге льготы заявили 6,4 тысячи ИП.
Таким образом, прежде чем воспользоваться льготой по налогу на имущество, предпринимателям следует тщательно оценить потенциальные риски при будущей продаже недвижимости.
