Депутаты и Смольный поспорили об отмене льгот на выкуп земли
На пленарном заседании Законодательного собрания Санкт-Петербурга депутаты поддержали в первом чтении инициативу, упраздняющую ряд льгот при выкупе земельных участков. В администрации города пояснили, что эти меры поддержки были невостребованными среди предпринимателей. Однако парламентарии усмотрели в предложении скрытый умысел: если арендная плата будет повышена, у бизнеса не останется возможности приобрести землю в собственность на выгодных условиях.
Какие преференции планируют упразднить
Проект изменений представил 28 января на заседании парламента представитель губернатора Константин Сухенко. Он подчеркнул, что цель нововведений — не пополнение бюджета, а установление единых правил для всех участников рынка.
Поправки затрагивают методику расчёта выкупной стоимости участков, уже занятых зданиями. Согласно действующему законодательству, цена определяется на основе кадастровой стоимости и в большинстве случаев составляет 100%. Однако для некоторых категорий предусмотрены скидки.
Так, для объектов здравоохранения, культуры и спорта, занимающих не менее 70% площади участка, действует льгота в размере 25% от кадастровой стоимости.
Кроме того, существовала скидка, величина которой зависела от доли территории, занятой строением. Как отмечает депутат Наталия Астахова в своём Telegram-канале, благодаря этому землю под торговыми точками, офисами и складами часто выкупали со скидкой от 30% до 75%.
Заместитель главы комитета имущественных отношений Максим Похил сообщил, что за период с 1 января 2022 года по 12 мая 2025 года по льготной схеме было выкуплено всего 190 участков. Поскольку ажиотажа не наблюдалось, в администрации считают справедливым установить плату в полном размере.
При этом право на выкуп за 25% от кадастровой стоимости сохраняется для:
- участков, используемых для размещения промышленных объектов;
- территорий в особых экономических зонах при наличии на них зданий;
- земель со строениями, созданными в рамках стратегических инвестиционных проектов.
Также отменяется льгота в 50% для участков, переданных в аренду для комплексного освоения территории (за исключением строительства стандартного жилья). По данным КИО, за последние три с половиной года не было зафиксировано ни одного выкупа по этому основанию. В проекте закона предусмотрена стоимость в 100% от кадастровой.
Коэффициент 5% при расчёте цены выкупа остаётся для владельцев индивидуальных жилых и садовых домов, а также для членов садоводческих некоммерческих товариществ.
Критика со стороны депутатов
Депутат Александр Рассудов поинтересовался у Максима Похила, почему предприниматели не используют, казалось бы, выгодный механизм. Чиновник объяснил это тем, что для многих объектов установлена очень низкая арендная плата — менее 2% от кадастровой стоимости.
Спикер Александр Бельский включился в дискуссию, пытаясь выяснить цели предложения, но не получил чёткого ответа. «Вы предлагаете достаточно жёсткие меры, не давая возможности выбора. Дальше вы что делаете, повышаете в три раза аренду? И что делать бизнесменам?» — спросил Бельский. Он добавил, что такая ситуация ставит бизнес в «неловкое предложение».
Когда Похил упомянул, что бюджет недополучил из-за льгот 2,4 млрд рублей, Бельский ответил: «Перестаньте говорить ерунду, в мире так не считают упущенную прибыль. Кто тот человек, который дал вам заключение? Вы считаете, что за 100% стоимости бизнес побежит покупать землю, хотя за 25% не выкупал? Вы должны честно сказать бизнесу: вы будете платить большую аренду, а выкупить землю мы не дадим».
К дискуссии присоединился Алексей Зинчук, который раскритиковал главу КИО Владимира Уварова за отсутствие на заседаниях парламента. Депутат отметил, что чиновник, являясь выходцем из Ставрополья, редко появляется в петербургском Заксобрании, делегируя доклады своим заместителям.
Александр Рассудов обратил внимание на постоянную индексацию арендной платы и рост кадастровой стоимости. «Как можно что-то спрогнозировать? И при этом бизнес никакого влияния на принимаемые в КИО решения не имеет», — подчеркнул он.
Глава фракции «Единой России» Павел Крупник повторил тезис Бельского: «Если за 25% никто не выкупал, то кто будет выкупать за 100% от кадастровой стоимости?» Парламентарий отметил, что текущий период является для предпринимателей самым сложным со времён Второй мировой войны, и его заявление не связано с предстоящими выборами.
Депутат от КПРФ Ирина Иванова заявила, что установление цены в 100% равносильно запрету на выкуп. Она предложила продлить льготу в 25% для объектов здравоохранения, культуры и спорта хотя бы на год. «Это здорово, потому что это дополнительные бюджетные деньги», — пояснила она.
Наталия Астахова из «Единой России» рекомендовала применять дифференцированный подход вместо радикальных мер. «Не получится ли, что вместо развития рынка мы получим стагнацию и снижение платежей по аренде?» — прокомментировала депутат.
В ответ на критику Константин Сухенко несколько раз повторил, что льготы упраздняются исключительно из-за их неиспользования. Также он привёл дополнительный аргумент: после приобретения земли собственник может изменить назначение объекта, перепрофилировав его под более прибыльную коммерческую деятельность.
По данным КИО, в аренду предпринимателям передано более 10 000 участков под объектами недвижимости. В 2025 году по заявлениям было продано 47 из них. «В связи с этим говорить о том, что на предпринимателей нашего города будет возложена серьезная дополнительная нагрузка в результате принятия проекта, было бы неправильным», — считают в комитете.
Сроки рассмотрения вызывают вопросы
Проект был одобрен городским правительством 30 декабря 2025 года и направлен в Заксобрание сразу после новогодних каникул — 12 января. В сопроводительном письме губернатор Александр Беглов просил депутатов рассмотреть инициативу в приоритетном порядке.
До вынесения на пленарное заседание документ обсуждался лишь один раз — на комиссии по градостроительству, за два дня до голосования. При этом профильные комиссии, связанные с предпринимательством, не получили возможности высказать своё мнение.
На самом заседании Константин Сухенко запросил на внесение поправок всего несколько дней, мотивируя это необходимостью быстрее ознакомить бизнес с новыми правилами. Такая спешка вызвала недоумение у парламентариев.
В результате депутаты всё же проголосовали за законопроект в первом чтении — «за» было подано 35 голосов. Однако на доработку поправок отвели две недели. За это время парламентарии намерены пригласить представителей администрации на профильные комиссии и организовать их встречу с предпринимателями.
После заседания Александр Бельский поделился с журналистами своими мыслями: «В первую очередь мы должны по-честному относиться к бизнесу. На заседании профильной комиссии нам объясняли, что такой проект нужен для пополнения бюджета. Мне кажется, надо объективно подойти к этому вопросу и честно объяснить бизнесу правила (например, что это ради повышения цен на аренду). Много казусов в этой истории — или нам не говорят до конца суть, или мы что-то не понимаем». Он добавил, что критикует имущественный блок не из-за выборов.
Депутат Марина Шишкина отметила: «Вы продаете квартиру, вам очень нужны деньги. Квартира не продается, вы будете снижать цену, логично же? А нам предложили жесткую систему, и это вызывает вопросы. Законы такого рода не должны приниматься быстро».
Практика выкупа через суд
Александр Рассудов отметил, что администрация города и ранее не стремилась разрешать бизнесу выкупать землю, что вынуждало предпринимателей обращаться в суд. Он запросил статистику по выкупам, состоявшимся благодаря судебным решениям. Максим Похил в ответ заявил, что подавляющее большинство участков было продано бизнесу добровольно.
Однако данные судебной практики говорят об обратном. За 2024–2025 годы Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти рассмотрел примерно 150 дел, связанных с отказами властей в выкупе земель без торгов. Об этом сообщила председатель 11-го судебного состава Александра Вареникова на конференции по недвижимости «КАДИС». Её выводы приводит издание «Деловой Петербург».
Наиболее частыми основаниями для отказа стали несоразмерность площади участка размерам расположенной на нём недвижимости, а также статус построек как объектов, не являющихся недвижимостью, или объектов незавершённого строительства. «В 2024 году было вынесено примерно одно и то же количество судебных решений по подобным делам в пользу собственника недвижимости и уполномоченных органов, но в 2025 году представители власти более чем в два раза чаще выигрывали такие споры», — уточнила Александра Вареникова.
