«А в чем смысл экономический?»: бизнес о законе о туризме

Комитет по инвестициям Петербурга разъяснил механизм работы «приоритетных туристических проектов». Этот инструмент власти решили ввести, чтобы отличать настоящие отели от псевдожилья. Предприниматели сочли условия завышенными и усомнились, что они помогут привлечь средства в гостиничную инфраструктуру.

Закон о статусе приоритетного туристического проекта приняли в конце июня. 9 июля его обсуждение прошло на заседании экспертной группы профильной комиссии по инвестициям ЗакСа. Глава комитета по инвестициям Иван Складчиков пояснил: при выдаче разрешений на строительство город не мог отличить настоящие гостиницы от псевдоотелей, которые затем превращаются в жильё. «Впоследствии город получает реальные точки напряжения, связанные с отсутствием объектов социальной инфраструктуры, зелёных насаждений, парковочных пространств и так далее», — отметил он.

Ранее от всех гостиничных проектов требовали создавать социальную и транспортную инфраструктуру. Однако инвесторы либо отказывались от строительства гостиниц из-за снижения экономической эффективности, либо в итоге возводили жильё — раз уж всё равно приходилось тратиться на инфраструктуру. Новый закон как раз позволяет снять избыточную нагрузку с тех, кто готов строить именно отели.

Закон вводит отдельный статус для проектов строительства и реконструкции гостиниц и санаториев. Инвестор должен соответствовать нескольким условиям:

Максимальный срок действия статуса — 10 лет. При соблюдении условий инвестора освобождают от обязанности создавать социальную инфраструктуру (школы, поликлиники, детские сады). Если компания нарушит требования, её обяжут выплатить штраф в городской бюджет в размере трёхкратной стоимости не построенных социальных объектов.

Депутат Дмитрий Панов, возглавляющий комиссию по инвестициям, предложил продумать дополнительные льготы для добросовестных инвесторов — например, компенсацию части расходов на инженерное подключение. Это одна из самых значительных статей затрат, подчеркнул он. Начальник отдела туристской инфраструктуры комитета по развитию туризма Оксана Журба назвала новый закон «хорошим компромиссным вариантом» и поддержала идею дополнительных мер поддержки.

Директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева привела аналитику. Всего в городе 24,4 тысячи номеров: 15,8 тысячи (примерно две трети) — в классических гостиницах, 8,6 тысячи — в апартаментах. В эту цифру вошли только те апарт-отели, которые прошли классификацию. Всего в Петербурге работают или готовятся к запуску 74 апарт-отеля (32 тысячи юнитов), ещё 24 объекта на 10,7 тысячи юнитов строятся.

Объём ввода апарт-отелей замедляется: в 2022 году ввели 8,8 тысячи юнитов, в 2025-м — только 2,2 тысячи. У классических гостиниц показатели ниже: 400 номеров в 2022-м и 800 номеров в 2025-м. Спрос на покупку юнитов в апартаментах остаётся стабильным, но активность застройщиков из-за высокой ставки по кредитам падает.

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality и председатель экспертного совета по апарт-отелям РГУД, считает, что превращение апарт-отеля в псевдожильё часто происходит не по вине инвестора — покупатели сами решают сдавать юниты напрямую или жить в них. На вопрос, решит ли новый закон проблему псевдожилья, он ответил отрицательно: «Вы купируете только появление дешёвого жилья». Запрет на привлечение средств по долевому строительству, по его мнению, закроет частные инвестиции, но не привлечёт институциональных.

Дмитрий Некрестьянов, вице-президент РГУД и партнёр АБ «Качкин и Партнёры», отметил, что новый механизм — скорее договорённость, а не льгота. Обязательства инвестора по банковской гарантии на 10 лет почти равны затратам на социальную инфраструктуру. Он назвал спорным и запрет на долевое участие: в текущих условиях отель окупается более 20 лет, собственные средства есть не у всех, а кредиты дороги. Планка в 11 млн рублей на номер, по его словам, избыточна. «Мы чего пытаемся достичь? Чтобы отели у нас были там как минимум дорогие?» — спросил эксперт. Он призвал не создавать механизм запретов, а стимулировать с ограничениями — например, давать покупателям юнитов льготы на коммуналку и налог, если они передают номер управляющей компании.

Иван Складчиков возразил: отель, построенный на деньги дольщиков, не может быть полноценной гостиницей, это максимум сервисные апартаменты. Сумма 11 млн взята из нормативных документов Минэкономразвития, которые применяются при субсидировании ставок по кредитам на строительство гостиниц. «11 млн на номер — это не какие-то сумасшедшие средства, учитывая все затраты на проект», — подчеркнул чиновник.

Алексей Мусакин, совладелец «Кронвелл Групп» и вице-президент Российской гостиничной ассоциации, призвал учитывать федеральные изменения — готовится закон о привлечении частных вкладчиков в строительство гостиниц. Складчиков ответил, что проект пока не внесён в Госдуму, а городской закон при необходимости можно отредактировать.

Катерина Соболева, директор по инвестициям отельного оператора Zenith, предложила не отменять долевое участие, а ввести регулирование частных инвестиций — например, запретить владельцу проживать в юните. Представитель девелопера PLG Ольга Семёнова напомнила о долгом сроке окупаемости гостиниц: при высокой ставке кредита экономического смысла в таких проектах сейчас нет. Во всём мире в недвижимость инвестируют пенсионные фонды, а в России люди покупают юниты, чтобы «сохранить деньги».

Дмитрий Панов возразил, что желающие инвестировать в гостиничный бизнес Петербурга не переведутся. Иван Складчиков добавил, что Смольный не ждёт «миллионов квадратных метров новых гостиниц», но положение добросовестных инвесторов планирует улучшить.

Евгения Мироненко, генеральный директор управляющей компании RBI PM, заметила, что не все апарт-отели соблюдают требования заявленной категории звёздности, и призвала провести новую классификацию средств размещения. Раиль Муфазданов, управляющий директор Vertical Hotels, предложил приструнить мелкие управляющие компании, которые экономят на издержках, не платят туристический налог, не ставят постояльцев на миграционный учёт.

Николай Пана, операционный руководитель УК 25/7, напомнил, что конкуренцию гостиницам составляет ещё и рынок посуточной аренды: «Всё больше туристов выбирают съём квартиры, нежели гостиницу, и по разным причинам [этот рынок] не регулируется от слова совсем». Дмитрий Панов пообещал разобраться и предложил участникам рынка организовать тур, чтобы наглядно показать разницу между дисциплинированными и недобросовестными: «Сделайте нам тур, покажите дисциплинированных и недисциплинированных. И мы пригласим прямо телевидение, пригласим прессу и прольём свет».